나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52434 [1] 경기도 광주시 신현동 396-19 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영현감정 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ""신현1리 마을회관"" 북서측 인근에 위치한 부동산으로서 주위는 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 본건 부근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1: 단독주택 건부지로 이용중임.
기호3,4: 현황도로임.

인접 도로상태

기호1:북측, 남동측으로 로폭 약 4미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,4:계획관리지역(계획관리), 개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역(신현2지구단위계획구역[세부내용은 도시계획과에 별도 확인 요망]), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-01-16)(신현1중학교 학교설립예정지 결정(광주시 고시 제2024-4호))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-01-16)(신현1중학교 학교설립예정지결정(광주시 고시 제2024-4호))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1):철근콘크리트구조
(철근콘크리트구조) 지상4층건으로(2013-01-24사용승인)
외벽 : 벽돌 및 타일 붙임 등
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지, 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등 구비 되어있음.

부합물 및 종물

'*제시외 건물 ㄱ: 철근콘크리트구조 슁글지붕 약 34㎡(다락)(4층에 연계)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 성남지원 2025타경52434 (1)

• 소재지: 경기도 광주시 신현동 396-19

• 용도: 다가구주택

• 감정가: 1,658,363,040원

• 토지면적: 392.00㎡ (약 118.68평)

• 토지지분: 392㎡ (약 118.68평)

• 토지 제시외면적: 0.00㎡

• 건물면적: 492.09㎡ (약 148.89평)

• 건물지분: 492.09㎡ (약 148.89평)

• 건물 제시외면적: 34.00㎡ (약 10.29평) (다락)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 새OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (성남중부새마을금고로 추정)

• 특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

• 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현1리 마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

• 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 부근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 제반 교통여건은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 을7 (근저당, 2013-12-27 접수, 주식회사새마을금고자산관리회사, 채권최고액 429,000,000원) - 토지 및 건물 등기부 모두 동일.

• 말소되는 권리:

* 토지: 을7 근저당권, 갑4 임의경매, 갑5 가압류

* 건물: 을3 근저당권, 을5 주택임차권, 을6 주택임차권, 을7 주택임차권, 갑2 임의경매, 갑3 가압류. (모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.)

• 인수되는 권리: 없음. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권에 대한 기재가 있으나, 등기부상 해당 권리 설정 내역은 확인되지 않습니다.)

• 임차인 현황: 총 12명의 임차인이 존재하며, 모두 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-06-30, 확정 2025-06-29, 배당 2025-08-25, 대항력 없음.

* 김*남: 보증금 30,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023-01-09, 확정 2023-01-09, 배당 2025-07-30, 대항력 없음.

* 김*호: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-11-13, 확정 2023-10-24, 배당 2025-07-18, 대항력 없음.

* 김*숙: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-04-29, 확정 2024-04-29, 배당 2025-08-13, 대항력 없음.

* 김*욱: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-06-27, 확정 2025-06-27, 배당 2025-07-30, 대항력 없음.

* 김*진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-03-17, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음. (보증금 및 차임이 미상으로, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.)

* 한국토지주택공사 (입주자 박*희): 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-10-22, 확정 2019-09-27, 배당 2025-07-04, 대항력 없음.

* 송*영: 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-17, 확정 2023-02-15, 배당 2025-07-21, 대항력 없음.

* 이*빈: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-17, 확정 2021-12-29, 배당 2025-08-18, 대항력 없음.

* 이*준: 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-03-06, 확정 2017-01-24, 배당 2024-11-06, 대항력 없음.

* 이*현: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-02-22, 확정 2025-01-23, 배당 2025-03-13, 대항력 없음.

* 하*엽: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-01-31, 확정 2023-01-31, 배당 2025-07-09, 대항력 없음.

• 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다. 단, 임차인 김*진의 보증금 미상액은 별도 확인 필요합니다.)

1.3. 상권분석

• 본건 소재지는 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

• 인근에 신현1리 마을회관이 위치하여 지역 커뮤니티의 중심 기능을 할 수 있는 잠재력이 있습니다.

• 차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리하여 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

• 주변 근린생활시설 이용이 용이하여 생활 편의성이 양호합니다.

• 신현1중학교 설립 예정지로 인해 일부 지역이 상대/절대보호구역으로 지정되어 있으나, 이는 교육 환경 보호를 위한 조치로 주거 생활에 직접적인 부정적 영향은 없을 것으로 보입니다.

• 주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 자연보전권역 및 특별대책지역으로 지정되어 있어 환경 관련 규제가 존재할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

• 토지이용계획상 계획관리지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 개발 가능성이 있으나, 자연보전권역, 특별대책지역 등 환경 관련 규제사항이 존재하여 건축 및 개발 시 제한이 있을 수 있습니다. 세부 내용은 반드시 광주시 도시계획과에 확인해야 합니다.

• 임차인 중 김*진 님의 보증금 및 차임이 미상으로, 실제 권리 관계 및 채권액에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

• 약 34㎡(10.29평)의 제시외 건물(다락)이 포함 매각되므로, 현황 조사 시 실제 면적 및 상태를 확인해야 합니다.

• 건축물 사용승인일(2013-01-24) 기준 약 13년이 경과하여 일부 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

• 본건은 경기도 광주시 신현동에 소재한 다가구주택으로, 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

• 감정가는 약 16억 5천만원이며, 주변 환경은 주거지로서 양호한 편으로 평가됩니다.

• 등기부상 권리관계는 말소기준권리보다 후순위인 채권들이 다수 존재하여 낙찰로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

• 임차인은 총 12명이나 모두 대항력이 없어 낙찰자의 인수 부담이 없을 것으로 보입니다. 다만, 임차인 김*진의 보증금/차임이 미상이라는 점은 주의 깊게 확인해야 합니다.

• 토지 이용에 있어 환경 규제 사항이 존재하므로, 추후 개발 또는 건축 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

• 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다. (단, 보증금 미상 임차인에 대한 확인 절차 필수)

• 본건의 감정가 및 주변 시세, 실거래가 분석을 통해 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

• 다가구주택으로서 임대 수요가 존재한다면 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

• 본 물건은 인수 보증금이 없는 것으로 예상되나, 임차인 김*진의 보증금 미상액에 대한 최종 확인이 필요합니다.

• 정확한 예상 입찰가는 최신 시장 동향, 주변 실거래가, 권리 분석 내용, 명도 예상 비용 및 기간, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

• 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 현장 조사를 통해 추가적인 정보를 수집하고 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.