나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56509 [1] 경기도 화성시 장안면 수촌리 70-6 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이파트너스 · 평가일 2025.07.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 장안면 수촌리 소재 '수촌4리 마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1)~(4), (6)~(8), (16) : 대체로 부정형 등의 토지로 현황도로로 이용중임. 기호(5) : 세장형 평지의 토지로 공장 및 사무실 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(5) 남측으로 도로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하며, 기호(1)~(4), (6)~(8), (16) 노폭 약7~8미터 내외의 현황도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-3,5-8,11):계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(비행안전구역제3구역 해발 140m 이하 협의업무 위탁(2016. 9. 9.))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 온천지구<온천법>. 기호(4):계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(비행안전구역제3구역 해발 140m 이하 협의업무 위탁(2016. 9. 9.))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 온천지구<온천법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(9) 일반철골구조 박공지붕 1층건으로서(사용승인일: 2018.03.28.) 외벽: 판넬 등 마감 내벽: 판넬 등 마감 창호: 샷시 창호 등임. 기호(10) 일반철골구조 박공지붕 2층건으로서(사용승인일: 2018.03.28.) 외벽: 판넬 등 마감 내벽: 몰탈위 수성페인트 마감 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(9)는 공장으로, 기호(10) 1,2층 공장(사무실)으로 이용중임.

설비내역

공히 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있으며, 기호(10)은 천정형 에어컨 설비에 의한 개별난방시설이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적도 및 건물개황도' 등 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록9의 제시외 건물과 목록5의 제시외 기계기구(수변전설비)는 매각에 포함하고, 목록5의 제시외 물건인 컨테이너 1동과 목록9의 건물 내 소유자 미상의 제시외 호이스트(7.5ton)는 매각에서 제외
2. 목록9는 공장으로, 목록10은 1,2층 공장(사무실)으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56509 (1)

소재지: 경기도 화성시 장안면 수촌리 70-6

용도: 공장

감정가: 2,857,797,230원

토지 면적: 4936.00 ㎡ (약 1493.14평)

토지 지분: 2625.2775 ㎡ (약 794.14평)

건물 면적: 825.00 ㎡ (약 249.56평)

건물 지분: 825 ㎡ (약 249.56평)

매각 대상: 토지지분 / 건물 전체 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOO

1.2. 추가 물건 정보

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인

주의사항:

1. 일괄매각. 목록9의 제시외 건물과 목록5의 제시외 기계기구(수변전설비)는 매각에 포함하고, 목록5의 제시외 물건인 컨테이너 1동과 목록9의 건물 내 소유자 미상의 제시외 호이스트(7.5ton)는 매각에서 제외합니다.

2. 목록9는 공장으로, 목록10은 1,2층 공장(사무실)으로 이용 중입니다.

건물 이용 현황: 목록9는 공장으로, 목록10은 1,2층 공장(사무실)으로 이용 중입니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 화성시 장안면 수촌리 소재 '수촌4리 마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

기호(5) 남측으로 도로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하며, 기호(1)~(4), (6)~(8), (16)은 노폭 약 7~8미터 내외의 현황도로입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 온천지구 등에 속해 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 1월 18일자 중소기업은행 근저당권 (을22, 을12)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권개요로 표기되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: (주)제이와이메탈

보증금: 72,000,000원

차임: 7,200,000원

전입/사업자등록일: 2021년 11월 9일

배당신고일: 2025년 9월 9일

대항력: 있음

비고:

임차인: (주)지오메탈[화성지점(홍 )]

보증금: 72,000,000원

차임: 7,200,000원

전입/사업자등록일: 2020년 5월 1일

배당신고일: 2025년 9월 9일

대항력: 있음

비고:

인수되는 보증금 합계: 0원

* 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우는 없으나, 위 임차인들은 대항력이 있으며 보증금이 명시되어 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인과 관련된 사항은 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 권리 분석 요약

등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 보이며, 임차인 현황은 상기 기재와 같습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 업종 현황

주위는 공장, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 산업단지 또는 공장 밀집 지역으로 판단됩니다.

4.2. 건물 용도

본건은 공장 및 사무실로 이용 중입니다.

5. 생활 정보

제공된 정보만으로는 주변 편의시설, 학교, 병원 등 생활 정보에 대한 상세 내용을 파악하기 어렵습니다. 본건 소재지는 공장 및 농경지가 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 지역과는 차이가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본건은 중복사건으로, 경매 진행 과정이나 권리 관계 파악에 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

두 명의 임차인이 대항력을 가지고 있으므로, 이들의 보증금 및 계약 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부는 법원 결정 및 현장 조사를 통해 최종 확인해야 합니다.

6.3. 제시외 물건 제외

매각에서 제외되는 제시외 물건(컨테이너 1동, 호이스트 7.5ton)이 있으므로, 현장 방문 시 정확한 확인이 필수적입니다.

6.4. 토지 이용 제한

본건 토지는 비행안전제3구역, 가축사육제한구역, 온천지구 등에 포함되어 있어 향후 건축, 개발, 이용 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 장안면 수촌리에 위치한 공장용 부동산으로, 넓은 토지 면적을 확보하고 있으며 비교적 최근에 신축된 건물(2018년 사용승인)을 보유하고 있습니다. 주변 환경은 공장, 농경지 등이 혼재된 산업 및 관리 지역입니다. 등기부상 권리 관계는 말소될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크 요소로 작용할 수 있습니다. 중복사건이라는 점도 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)을 갖춘 공장용 물건입니다.

* 넓은 토지 면적(약 1493평)으로 추가 증축 또는 운영 공간 확보가 용이할 수 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리 관계가 비교적 명확할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 해당 물건의 정확한 현황, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 시간, 그리고 투자자의 자금 계획 및 위험 감수 수준 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 본 물건의 감정가는 2,857,797,230원이며, 이를 기준으로 향후 시장 동향 및 추가적인 현장 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다. 대항력 있는 임차인과 관련된 인수 가능 보증금, 중복 사건 처리 문제 등을 종합적으로 고려하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.