나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56560 [1] 경기도 수원시 영통구 이의동 1184 광교호반베르디움 8712동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래자산 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 영통구 이의동 소재 '광교중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 연립주택, 단독주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 '광교역(신분당선)' 및 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 양호함.

건물의 구조

2011년 12월 15일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 경사지붕 지상13층 건물 내 제8층 제804호로서,
외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽: 벽지도배, 타일붙임 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 내부도로를 통해 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(광교지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광교중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광교초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56560 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 이의동 1184 광교호반베르디움 8712동 8층804호

용도: 아파트

감정가: 958,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOO (엠캐피탈주식회사)

1.2. 면적 정보

토지면적: 104.83㎡ (약 31.71평)

건물면적: 84.27㎡ (약 25.49평) - 전용면적

건물 사용승인일: 2011년 12월 15일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

경기도 수원시 영통구 이의동 소재 '광교중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트, 연립주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 신분당선 '광교역' 및 다수의 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

2.3. 주변 시설 및 환경

지도상 확인 결과, 본건 인근에는 광교중학교, 광교초등학교 등 교육시설이 있으며, 롯데아울렛, 갤러리아백화점, 이마트 등 상업 시설과 경기도청, 수원컨벤션센터, 광교호수공원 등 생활 편의 및 여가 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부등본상 확인되는 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 2017년 10월 11일자 하나은행 근저당입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 실제 점유자가 있는 경우, 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 점유 관계를 반드시 확인하시기 바랍니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 1,059,728,090원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

본건이 위치한 이의동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 광교 신도시의 핵심 지역으로, 다양한 근린생활시설과 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있습니다. 롯데아울렛, 갤러리아백화점 등 대형 쇼핑몰이 인접해 있어 쇼핑 및 문화생활이 편리합니다.

4.2. 배후 수요

단지 내 555세대의 규모와 주변 아파트 단지들을 포함한 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

광교호반베르디움 아파트 단지는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 교육 환경

단지 북서측 인근에 광교중학교가 위치하며, 광교초등학교도 가까이 있어 자녀들의 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 교통 및 편의시설

신분당선 광교역을 통해 강남 및 타 지역으로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다. 또한, 광교호수공원, 아주대학교 병원 등 생활 편의 및 의료 시설 접근성이 뛰어납니다.

5.4. 단지 정보

광교호반베르디움은 총 12개동, 555세대로 구성되어 있으며, 총 주차 대수는 926대입니다 (총괄표제부 기준). (주: 제공된 '아파트 정보'의 '주차대수합계: 9대'는 위 수치와 일치하지 않으므로 주의가 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 아파트 노후화

2011년 사용승인된 아파트로, 현재 15년차를 맞이하고 있어 향후 수리 및 유지보수 비용 증가 또는 리모델링/재건축 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 주차 대수 정보 불일치

제공된 아파트 정보 내 주차 대수 정보(지상 12대, 지하 23대, 합계 9대)가 건축물대장 총괄표제부 상의 총 주차 대수(926대)와 큰 차이를 보이며, 내부적으로도 일관성이 부족합니다. 실제 주차 가능 여부는 현장 확인이 필수적입니다.

6.4. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 있어 관련 법규 및 규제를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원 광교지구에 위치한 아파트로, 신분당선 광교역 역세권이라는 우수한 교통 입지를 자랑합니다. 주변으로 풍부한 생활 편의시설, 교육 시설, 공공기관이 밀집해 있어 주거 환경이 매우 쾌적합니다. 감정가는 9억 5천 8백만원이나, 최근 실거래가는 10억 2천만원 ~ 10억 3천만원 수준으로 시세보다 낮게 평가된 것으로 보입니다. 권리관계가 모두 말소되어 인수할 권리 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 불확실성 및 아파트의 노후화 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 전반적으로는 시세 대비 저평가된 우량 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 광교 중심지에 위치한 신분당선 광교역 역세권 아파트

* 잘 갖추어진 생활 편의시설 (쇼핑, 문화, 행정, 의료) 및 쾌적한 주거 환경 (광교호수공원 인접)

* 초등학교 및 중학교 인접으로 우수한 교육 환경

* 매각으로 모든 권리관계가 소멸되어 낙찰 후 추가적인 권리 부담 없음

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세 차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(84.27㎡)의 아파트 실거래가는 2026년 7월 기준 102,000만원 ~ 103,000만원 수준입니다. 감정가(95,800만원)보다 높은 시세를 형성하고 있습니다.

안정적인 낙찰을 위해서는 시세 수준 또는 그 이상을 고려해야 합니다.

현재 시세를 반영하여 예상 입찰가는 105,000만원으로 산정합니다.

이는 최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 가격으로, 명도 비용 및 경매 제반 비용을 고려한 금액입니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.