나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56535 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1022-3 센트럴하임 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안감정 · 평가일 2025.07.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""인계동행정복지센터"" 남서측에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하고 있는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주차장까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 건물 내 제5층 제504호로서,
외벽 : 대리석붙임 마감
내벽 : 벽지마감, 세멘몰탈위페인팅, 타일마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 난방설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

소로1류(폭 10m~12m)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임.

2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시기 바랍니다.

물건 비고

2026.6.1.자 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56535 (1)

* 물건종별: 도시형생활주택

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1022-3 센트럴하임 5층504호

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 7.10㎡ (토지 지분: 7.1㎡)

* 건물면적: 18.40㎡ (건물 지분: 18.4㎡)

* 전용면적: 18.40㎡ (약 5.57평)

* 건축물대장상 총 면적: 18.40㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 1억 5,300만원

* 채권자: 주택도시보증공사 (본 경매 신청 채권자)

* 등기부채권 총액: 188,071,274원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "인계동행정복지센터" 남서측에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 도시 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 수원시청역과도 도보로 이용 가능한 거리에 위치합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 총액

* 본 경매 신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 신청 채무액은 1억 8,000만원입니다.

* 등기부상 채무 총액은 약 1억 8,807만원으로 파악됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

* 말소기준권리는 2022년 6월 15일 접수된 웰컴저축은행 주식회사의 가압류 (8,071,274원)입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리(소유권 이전, 임차권, 가압류, 강제경매 등)는 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 기재되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 김 )

* 보증금: 1억 8,000만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 22일

* 확정일자: 2021년 7월 5일 (등기부상 2021-07-30으로 표기되었으나, 대항력은 없음으로 명시되어 있습니다.)

* 배당신고일자: 2023년 7월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건은 HUG(주택도시보증공사)로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

3.4. 특이사항 (HUG 인수조건 변경)

* 본 물건은 HUG 인수조건 변경 관련 특이사항이 있습니다.

* 2026년 6월 1일 자로 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 취지의 확약서가 제출되었습니다. 이는 낙찰자가 임차인에게 추가적인 보증금 반환 의무를 부담하지 않을 가능성이 높음을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건은 인계동행정복지센터 인근에 위치하며, 주변으로 근린생활시설 및 업무시설이 소재하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

* 건물의 사용승인일은 2021년 3월 17일로 비교적 신축입니다.

* 제공된 최근 매매 정보 중, 본건과 유사한 면적(18.40㎡)을 가진 'I'MHOME'(17.59㎡)의 2025년 12월 거래가가 7,200만원으로 확인되었습니다. 이는 ㎡당 약 409만원 수준입니다.

* 다른 사례인 '휴림빌'(44.37㎡)은 1억 5,500만원 (㎡당 약 349만원), '진영빌라'(84.12㎡)는 1억 7,800만원 (㎡당 약 212만원)에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가 1억 5,300만원은 18.40㎡ 면적 대비 ㎡당 약 831만원으로, 유사 면적 거래 사례인 'I'MHOME'의 시세 대비 매우 높게 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상세 정보

* 건물명: 센트럴 하임

* 구조: 철근콘크리트구조, 지상 12층 건물 내 5층 504호

* 사용승인일: 2021년 3월 17일

* 난방방식: 개별난방 (추정)

* 주요 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

5.2. 설비 내역

* 위생 및 난방 설비, 급배수 설비, 전기 설비, 승강기 설비, 주차 시설 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

* 인근에 인계동행정복지센터가 있습니다.

* 주변 상업시설 및 주거 밀집 지역으로, 일반적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주요 시설로는 수원시청, 아주대학교 병원, 롯데백화점, NC백화점 등과 접근성이 양호합니다.

* 편의점, 마트, 식당, 병원, 약국 등은 도보 또는 근거리에서 이용 가능합니다.

5.4. 주변 혐오시설

* 본건 소재지 주변으로 명확하게 확인되는 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 공장, 유해 시설 등)은 현재 지도상 확인되지 않습니다. 그러나 도시 지역 특성상 인근 개발 계획이나 향후 시설 변경 가능성은 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

* 임차인 HUG 보증금 1억 8,000만원에 대한 '대항력 포기 및 잔존 청구권 포기' 확약서가 제출되었으나, 혹시 모를 법적 해석이나 절차상 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 다만, 확약서 내용상 낙찰자의 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 시장 가치 리스크 (감정가 vs 시세)

* 본건의 감정가(1억 5,300만원)가 유사 면적의 최근 실거래가(17.59㎡, 7,200만원) 대비 현저히 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정가의 적정성에 대한 의문을 제기하며, 실제 낙찰가는 감정가보다 훨씬 낮게 형성될 가능성이 있습니다. ㎡당 가격 차이가 약 2배 이상 나는 것은 주목해야 할 부분입니다.

6.3. 기타 리스크

* 건물의 내부 상태, 하자 유무 등은 외부 관찰 및 탐문에 의존하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.

* 도시형생활주택의 특성상 소형 면적의 공급이 많을 경우, 향후 임대 수익률이나 매매 가격 상승에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 건물 준공 후 얼마 되지 않아 비교적 신축에 속합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 무난한 편입니다. 권리 관계는 HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자의 보증금 관련 부담은 없을 것으로 예상되어 깔끔한 편입니다. 그러나 가장 큰 문제는 높은 감정가와 실제 시장 시세 간의 현저한 괴리입니다. 유사 면적의 최근 거래 사례가 본건 감정가의 절반에도 미치지 못하는 점은 입찰 시 매우 신중한 접근을 요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택으로 내부 컨디션 양호 예상.

* HUG 관련 권리 사항이 확약서로 정리되어 낙찰자의 보증금 부담 리스크 최소화.

* 수원시청, 행정복지센터 등 주요 관공서 및 상업 시설 인근으로 안정적인 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 5,300만원

* 유사 면적(17.59㎡) 최근 거래가: 7,200만원 (㎡당 약 409만원)

* 본건 감정가(18.40㎡): 1억 5,300만원 (㎡당 약 831만원)

* 유사 거래 사례를 바탕으로 산정한 본건의 시장 가치는 약 7,500만원 내외로 추정됩니다.

* 감정가와 시세 간의 큰 차이를 고려할 때, 본건의 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 형성될 가능성이 높습니다.

* 예상 입찰가 범위: 7,500만원 ~ 9,000만원

* 본 범위는 유사 거래 사례를 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 개별적인 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 낮은 입찰가로 진입하여 시세 차익을 노리는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.