나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56459 [1] 경기도 화성시 석우동 18-4 동탄삼성디오네오피스텔주건축물제1동 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하일 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 석우동 소재 ""한림대학교 동탄성심병원"" 북서측 근거리에 위치하며,
본건 주변은 오피스텔 및 근린생활시설, 중소규모 공장, 삼성전자 화성사업장 등이
혼재된 지대로서 주변 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 수월하고, 인근에 노선 정류장 등이 위치하여
대중교통 이용의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상12층 지하3층의 건물 중 7층 702호로서,

외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등 마감 (별지 사진 참조)
내벽 : 페인팅 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샤시창호임 (사용승인일자 : 2012.06.29)

이용상태

오피스텔로 이용 중임.
(본건 조사 당시 관계인의 부재, 폐문 등의 사정으로 내부조사를 하지못하여 외부관찰, 탐문,
공부상의 도면확인 등의 방법으로 조사하였으므로, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

승강기, 소화전, 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 2필 일단지, 가장형의 평지로서, 오피스텔, 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지(2필 일단지 전제)의 동측, 남측, 서측에서 포장도로와와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-.석우동 18-4 : 근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)),
중로2류 (폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>.

-.석우동 18-5 : 근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)),
중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계 : 미상임.
-. 본건에 대하여 주택임차권이 설정되어 있으므로 참고바랍니다.
(임차보증금 : 72,000,000원, 임차권자 : 홍현이)

물건 비고

본건에 대한 집합건축물대장상 전유부에 포함된 전유부 도면은 옆호실의 도면인 것으로 판단되어, 층도면에 표시된 내부구조를 이용하여 건물개황도를 작성함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경56459 (1)

소재지: 경기도 화성시 석우동 18-4 동탄삼성디오네오피스텔 7층 702호

용도: 오피스텔

감정가: 74,800,000원

토지면적: 7.54㎡ (약 2.28평)

토지지분: 7.54㎡ (약 2.28평)

건물면적: 23.43㎡ (약 7.09평)

건물지분: 23.43㎡ (약 7.09평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 홍OO

1.2. 입지 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 석우동 소재 "한림대학교 동탄성심병원" 북서측 근거리에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 근린생활시설, 중소규모 공장, 삼성전자 화성사업장 등이 혼재된 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

토지는 2필 일단지의 가장형 평지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

1.3. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 등이 위치하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

1.4. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상12층 지하3층의 건물 중 7층 702호입니다.

사용승인일자는 2012년 6월 29일입니다.

외벽은 석재붙임, 드라이비트 등 마감이며, 내벽은 페인팅 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호입니다.

본건은 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

(참고: 조사 당시 관계인 부재, 폐문 등으로 내부 조사를 하지 못하여 외부 관찰, 탐문, 공부상 도면 확인 등으로 조사되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.)

1.5. 토지 이용 현황

인접 도로상태: 본건 소재 단지는 동측, 남측, 서측에서 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

-.석우동 18-4: 근린상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 가축사육제한구역, 성장관리권역.

-.석우동 18-5: 근린상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 가축사육제한구역, 성장관리권역.

2. 권리분석

2.1. 말소기준 권리

수원지방법원 2025타경56459 강제경매개시결정 (채권자: 홍현이)

2.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

임차인: 홍

보증금: 72,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-31

확정일자: 2023-05-19

대항력: 있음

2.3. 기타 권리 분석 (등기부 요약)

집합건물 등기부상 주요 권리 내역:

* 을구 3번: 주택임차권, 권리자 홍현이, 권리금액 72,000,000원, 말소: 인수. 비고: 전입일자 2021-05-31, 확정일자 2023-05-19.

(※ 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 등기부등본 및 물건명세서상 을구 3번 임차권은 '인수'로 명시되어 있습니다. 이는 매각 후에도 해당 임차인의 보증금 72,000,000원이 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높음을 의미합니다. 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.)

3. 상권 및 생활 정보

3.1. 상권 특성

본건은 동탄 신도시 내 오피스텔 밀집 지역에 위치하며, 삼성전자 화성사업장과 인접하여 직주근접성이 우수한 지역입니다. 주변에 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 용이합니다.

3.2. 생활 편의 시설

* 의료시설: 한림대학교 동탄성심병원이 근거리에 위치하여 의료 서비스 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업지구를 통해 다양한 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 차량 접근이 수월하고 버스 노선이 다양하게 운행되어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

4. 잠재적 리스크 분석

4.1. 임차권 인수 관련 리스크

등기부등본 상 '을구 3번 주택임차권'은 '인수'로 명시되어 있으며, 임대차보증금은 72,000,000원입니다. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 인수 부담으로 작용할 수 있는 가장 큰 리스크입니다. (※ 권리분석상 인수 보증금 합계 0원이라는 정보와 상반되므로, 입찰 전 반드시 법원 또는 관련 기관을 통해 임차보증금의 최종 인수 여부 및 금액을 명확히 확인해야 합니다.)

4.2. 건축물대장 오류 및 내부 조사 불가

본건의 집합건축물대장상 전유부 도면이 실제와 다르고 옆 호실의 도면으로 판단되어, 층도면에 표시된 내부구조를 이용해 건물개황도가 작성되었습니다. 이는 내부 구조 파악에 혼란을 줄 수 있습니다.

또한, 조사 당시 관계인 부재 및 폐문 등으로 인해 내부 조사를 실시하지 못했습니다. 외부 관찰 및 공부상 도면만으로 조사된 내부 상태와 실제 내부 상태가 다를 수 있습니다.

5. 종합 의견

본건은 동탄 삼성 디오네 오피스텔에 위치하며, 삼성전자 사업장 인근이라는 직주근접성 높은 입지를 강점으로 가지고 있습니다. 또한, 한림대학교 동탄성심병원과 같은 주요 시설이 근거리에 있어 생활 편의성 및 가치가 양호한 편입니다.

그러나 가장 중요한 고려사항은 선순위 임차인의 보증금 72,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 만약 이 보증금이 인수된다면, 총 취득 비용은 입찰가에 보증금을 합산한 금액이 되므로, 본 물건의 감정가(74,800,000원)를 훨씬 초과하는 비용이 발생할 수 있습니다.

따라서 본건 투자는 임차보증금 인수 여부에 따라 투자 가치가 극명하게 달라지므로, 해당 리스크에 대한 명확한 사전 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

6. 투자 포인트

* 직주근접성: 삼성전자 화성사업장 인근에 위치하여 풍부한 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 입지: 동탄 신도시 내에 위치하여 주거 및 상업 인프라 이용이 편리합니다.

* 최신 실거래가: 2026년 4월 20일, 본건과 동일한 건물(동탄 삼성 디오네 오피스텔) 6층 물건이 58,500,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 7층으로 층수 이점을 고려할 수 있습니다.

7. 예상 입찰가 및 시세 분석

최근 실거래 정보에 따르면, 2026년 4월 20일 본건과 동일한 건물(동탄 삼성 디오네 오피스텔) 6층 전용면적 23.43㎡ 물건이 5,850만원에 거래되었습니다. 본건은 7층으로 층수 이점이 있으며, 감정가는 74,800,000원입니다.

본건의 가장 큰 리스크 요인인 임차보증금 72,000,000원의 인수 가능성 여부가 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 지침에 따라, 부동산 자체의 시장 가치를 기준으로 입찰가를 산정하되, 총 예상 취득 비용에는 인수 보증금을 별도로 고려해야 합니다.

시장 가치 평가:

최근 실거래가(5,850만원) 및 감정가(7,480만원), 층수 이점 등을 고려할 때, 본건 부동산 자체의 가치는 감정가 수준 또는 그 이하로 판단됩니다.

예상 입찰가:

보수적인 관점에서 감정가 대비 소폭 낮은 수준인 70,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다. 이 금액은 부동산 자체에 대한 입찰 희망가이며, 만약 임차보증금을 인수해야 할 경우 추가 비용이 발생합니다.

총 예상 취득 비용 산정:

1. 임차보증금 72,000,000원을 매수인이 인수하지 않는 경우 (배당으로 전액 변제될 경우):

총 취득 비용 = 예상 입찰가 = 70,000,000원

2. 임차보증금 72,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 경우:

총 취득 비용 = 예상 입찰가 + 인수 보증금 = 70,000,000원 + 72,000,000원 = 142,000,000원

결론적으로, 72,000,000원의 보증금 인수 시 총 취득 비용이 142,000,000원에 달하므로, 투자 가치를 면밀히 재검토해야 합니다. 임차보증금 인수 여부에 대한 법원 문의 및 현장 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.