나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56580 [1] 경기도 용인시 수지구 상현동 1132-1 광교푸르지오시티2단지 9층910호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새로 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 '상현역(신분당선)' 동측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 및 초·중·고등학교 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 전철역(상현역-신분당선) 및 지방도(광교중앙로), 근거리에 광교상현IC 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구 철근콘크리트지붕 층 건물 중 제9층 제910호로서,
외벽 : 패널붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 페인팅 및 벽지마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

일련번호(1) : 공부상 오피스텔로 표기되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 접면도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 주상용 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건물 서측 및 남측으로 노폭 약 10M 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

상현동 1132-1 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-10-27)(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(새빛초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56580 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 수지구 상현동 1132-1 광교푸르지오시티2단지 9층910호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 150,000,000원

* 건물면적: 28.56㎡ (약 8.64평)

* 토지면적: 7.86㎡ (약 2.38평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 건은 경기도 용인시 수지구 상현동에 위치하며, 신분당선 상현역 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 초·중·고등학교 등이 분포하여 주거지로서의 환경이 우수합니다.

* 교통상황:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 신분당선 상현역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 광교중앙로 및 광교상현IC가 인접해 있어 광역 교통망 접근성이 뛰어납니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 2025타경56580 강제경매 개시결정 (접수일자 2025.06.25)

* 등기부 현황:

- 소유권 이전, 신탁등기 말소 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 주택임차권 (을3, 권혁준): 보증금 157,000,000원, 전입일자 2021.06.11, 확정일자 2021.05.24. 본 임차인은 대항력이 있으며, 경매 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 주택임차권 (을3, 권혁준)

* 종합: 현재 등기부상 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 해당 임차인의 보증금 157,000,000원은 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 주요 부담입니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 속한 광교푸르지오시티2단지는 상현역을 중심으로 형성된 역세권 지역에 위치합니다.

* 주변에 아파트 단지와 다양한 상업시설이 혼재되어 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 업무시설(오피스텔)로서, 1인 가구 및 직장인의 임대 수요가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다.

* 해당 지역은 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 쇼핑, 외식, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교육시설: 초등학교, 중학교, 고등학교가 가까운 거리에 있어 자녀 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

* 교통시설: 신분당선 상현역을 통해 서울 강남권까지 신속하게 이동할 수 있으며, 주변 도로망을 이용하여 자가용 이용 시에도 편리한 교통 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담:

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 권 씨의 보증금 157,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 해당 보증금이 경매 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 부담해야 하므로 입찰가 산정 시 이를 최우선으로 고려해야 합니다.

* 임대수익률 변동 가능성:

임차인의 보증금 인수 부담 외에도, 공실 발생 시 임대 수익률이 예상보다 낮아지거나, 향후 임대료 상승폭이 크지 않을 수 있습니다.

* 건물 노후화:

2013년 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 시설 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 신분당선 상현역 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 매력적인 오피스텔입니다.

* 그러나, 157,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액이 경매 대금으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 상황입니다.

* 이 인수 부담은 본 물건의 투자 가치에 결정적인 영향을 미치는 요소이므로, 철저한 분석과 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 신분당선 상현역 도보권으로 직주근접성이 우수하며, 서울 강남권 접근성이 뛰어납니다.

* 생활 편의성: 주변 상업시설, 문화시설, 교육시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 기대됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 용인시 및 광교 신도시 개발 계획과 연계하여 장기적인 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 실거주 및 투자 겸용: 우수한 입지와 생활 환경으로 실거주 목적뿐만 아니라 안정적인 임대 수익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 150,000,000원

* 최근 매매 시세 분석:

- 2024년 2월 3일: 28.556㎡, 8층, 15,500만원

- 2026년 1월 23일: 25.136㎡, 7층, 14,100만원

- 2026년 1월 28일: 26.495㎡, 5층, 15,500만원

* 최근 거래 사례를 보면, 본건과 유사한 면적(28.56㎡)의 오피스텔이 15,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 15,500만원 ~ 16,000만원 수준으로 판단됩니다.

* 중요 고려사항: 본 물건의 임차인 보증금은 157,000,000원이며, 이는 감정가(150,000,000원)보다 높은 금액입니다. 이로 인해 임차인이 경매 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 매우 높으며, 매수인은 잔액을 인수해야 할 것으로 예상됩니다.

* 총 지출 예상액: 매수인의 총 지출은 낙찰가에 인수해야 할 임차인 보증금 잔액을 합한 금액이 됩니다. 만약 매수인이 낙찰가 150,000,000원으로 입찰하고, 임차인의 보증금 157,000,000원 전액을 인수하게 된다면, 총 지출액은 약 307,000,000원이 됩니다. 이는 현 시세 대비 매우 높은 수준입니다.

* 권장 입찰가: 상기 분석을 종합해 볼 때, 본 물건에 입찰할 경우 낙찰가와 인수 보증금의 합이 현재 시세를 초과하지 않도록 매우 신중하게 접근해야 합니다. 보수적으로 접근한다면, 100,000,000원 ~ 130,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 범위는 임차인이 배당을 통해 상당 부분의 보증금을 회수하고, 매수인이 인수하는 부담이 줄어드는 상황을 가정한 것입니다. 인수되는 보증금의 정확한 규모를 파악하기 전까지는 높은 금액으로 입찰하는 것은 위험할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.