나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510385 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 511-4 부경캐슬빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 ""인천귤현초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 다세대주택 및 아파트단지, 학교, 공원, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 인천1호선 귤현역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2010.03.18 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 제2층 제203호로서,
- 외 벽 : 스톤코트 마감 등
- 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
- 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있으며, 지상(1층 필로티)에 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 가로장방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서 일련번호: 1

사건번호: 인천지방법원 2025타경510385 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 511-4 부경캐슬빌 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 150,000,000원

토지면적: 33.53㎡ (약 10.14평)

건물면적: 38.80㎡ (약 11.74평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

1.1. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 계양구 귤현동에 소재하며, 인천귤현초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 유사한 형태의 다세대주택, 아파트단지, 학교, 공원, 소규모 근린생활시설 등이 어우러진 정비된 주택지대입니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 8월 31일자 평택세무서장의 압류 (갑4)

주요 권리 분석:

등기부상 '을구 3번'에 등기된 주택임차권 (윤다솜, 보증금 141,000,000원)이 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 확인되었습니다.

해당 임차인의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 권리 분석 사항입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 윤다솜

보증금: 141,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-04

확정일자: 2022-04-12

대항력: 있음 (매수인이 인수)

비고: 배당 신고일자 2023-12-15. 보증금 전액 배당 여부에 따라 인수 금액이 결정됩니다.

* 임차인: 이용현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-23

확정일자: 없음

대항력: 없음

비고: 인수 대상 보증금은 없습니다.

총 채권액: 등기부상 총 채권액은 약 1,945,000,000원으로 확인되나, 이는 매각으로 인해 소멸될 권리들의 합계이며, 매수인에게 인수되는 권리(윤다솜 임차인 보증금)는 별도로 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

대상 물건은 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용되고 있습니다.

인천귤현초등학교와 인접해 있으며, 주변에 아파트단지와 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 밀집 지역의 특성을 가지며, 생활 기반 시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 인천1호선 귤현역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

교육: 인천귤현초등학교가 인근에 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

편의시설: 소규모 근린생활시설이 주변에 있어 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

주차: 건물 1층 필로티 공간에 주차장이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수: 윤다솜 임차인의 보증금 141,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 낙찰가 산정에 있어 매우 신중한 접근이 필요함을 의미합니다.

주변 환경: 공항시설법상 장애물 제한 표면 구역에 포함되어 있어 관련 규제를 받을 수 있습니다.

부동산 시장 변동성: 현재 부동산 시장의 전반적인 변동성 또한 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 귤현동에 위치한 다세대주택으로, 인천1호선 귤현역과 가까워 교통이 편리하고 학교 및 생활 편의시설 이용이 용이한 주거 지역에 해당합니다. 감정가는 1억 5천만 원으로 책정되었으나, 1억 4천 1백만 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 인수하게 되는 조건은 본 물건의 투자성을 결정짓는 핵심 요소입니다. 따라서 임차인의 배당 가능 금액을 정확히 파악하고, 이를 바탕으로 총 예상 매수 금액을 산정하는 것이 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 인천1호선 귤현역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 편의성: 초등학교와 근린생활시설이 가까워 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

가격 메리트 잠재성: 대항력 있는 임차인 인수 조건을 고려한 신중한 입찰 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권을 온전히 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 사례 (2025년 12월~2026년 1월 기준) 분석 결과, 유사 물건의 거래가는 다음과 같습니다.

- 중앙E클래스17차 (2015년식, 35.16㎡ 전용): 148,500,000원

- 에스톤빌 (2011년식, 39.25㎡ 전용): 135,000,000원

- 승윤노블리안103호 (2010년식, 57.84㎡ 전용): 155,000,000원

본 물건은 2010년 사용승인된 건물로 전용면적 38.80㎡입니다. 유사한 면적과 연식의 거래 사례를 고려할 때, 현재 시장 시세는 약 1억 3천 5백만 원에서 1억 4천 5백만 원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 1억 5천만 원입니다.

입찰가 산정:

본 물건은 대항력 있는 임차인 윤다솜의 보증금 141,000,000원을 인수해야 하는 조건이 있습니다. 이는 낙찰가와 별개로 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액입니다. 따라서 총 매수 부담액은 '낙찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 총 매수 부담액이 현재 시장 시세(약 1억 4천 5백만 원)를 초과하지 않도록 신중하게 접근해야 합니다.

이러한 점을 감안하여, 매수인이 보증금 인수 부담을 고려했을 때 현실적으로 접근 가능한 입찰가 범위는 다음과 같이 제안합니다.

보수적 예상 입찰가: 135,000,000원

적정 예상 입찰가: 140,000,000원 ~ 145,000,000원

*매우 중요한 주의사항*: 위 예상 입찰가는 '매수인이 부담할 낙찰가'만을 의미합니다. 임차인 윤다솜의 보증금 141,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 이 금액이 추가로 인수되므로 실제 총 매수 부담액은 이보다 훨씬 높아집니다. 따라서 실제 투자를 고려하실 때는 '예상 입찰가 + 인수 보증금'이 총 매수 부담액이 됨을 반드시 명심하시고, 수익성 분석에 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.