나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510316 [1] 인천광역시 서구 석남동 511-16 해경스테이1차 비동 3층301호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 지하철 7호선, 인천2호선 ""석남역"" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 각종 근린생활시설 및 편의시설, 다세대주택, 오피스텔, 생활숙박시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철(7호선, 인천2호선 석남역) 및 버스정류장이 소재하는 바 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 14충건 중 제3층 제301호로서,

외벽: 몰탈위 페인팅 및 외장석재 마감 등
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

공부상 생활숙박시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 등고평탄한 토지로서, 생활숙박시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약 6미터의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경510316 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 511-16 해경스테이1차 비동 3층301호

주소 변경(신 주소): 인천광역시 서구 칠천왕로 14 (석남동)

건물명: 해경스테이1차 - B동

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 및 가치

감정가: 73,000,000원

토지면적: 4.11㎡ (약 1.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.95㎡ (약 7.25평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 권리 내용

집합건물 등기부 상 채권 총액: 114,400,000원

소유권 이전 및 신탁 관련 등기 다수 존재.

말소기준권리: 을1 근저당 (광주은행, 74,400,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부상 모든 권리는 말소 예정)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 석남동에 소재하며, 지하철 7호선 및 인천2호선인 '석남역' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 각종 근린생활시설, 편의시설, 다세대주택, 오피스텔, 생활숙박시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 석남역 및 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 지역 특성

토지이용계획 상 일반상업지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 속합니다. 이러한 지역적 특성은 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 권경상 (마스킹: 권 )

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입신고일 (사업자등록일): 2025-04-02

확정일자: 2025-04-02

배당신고일자: 2025-07-30

대항력: 없음

해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 보이며, 보증금 회수는 배당 순위에 따라 결정될 것입니다. 임차인의 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 차임이 0원으로 기재되어 있어 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.2. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 소유권 이전, 근저당, 전세권 설정, 임의경매, 압류 등 다수의 권리 내역이 등기되어 있습니다.

그러나 말소기준권리인 을1 근저당보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

석남역 인근으로 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 발달해 있어 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 이용 현황

본건은 공부상 생활숙박시설로 이용 중이며, 건물 내 총 103세대가 거주/이용 중에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 지하철역 및 버스정류장 외에 다양한 상업 시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

다세대주택, 오피스텔, 생활숙박시설 등이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

토지이용계획 상 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당하여 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 기타 위험 요소

임차인의 차임이 0원으로 기재된 점은 특이사항으로, 실제 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요할 수 있습니다. 또한, 대항력이 없는 임차인의 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있다는 장점이 있습니다. 건물 구조 및 이용 상태도 양호한 편이며, 등기부상 권리 관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리에 대한 부담이 적습니다. 다만, 법적 제한 사항과 임차인 관련 특이사항은 향후 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(7호선, 인천2호선 석남역) 인접으로 인한 높은 접근성.

* 주변 상업 및 주거시설 혼재로 인한 풍부한 생활 인프라.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 비교적 안전한 권리 인수 가능성.

* 생활숙박시설로서 임대 수익 또는 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 73,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 낙찰가율을 산정하여 입찰가를 결정하는 것이 일반적입니다.

보수적으로 접근 시, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 51,100,000원 ~ 58,400,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.