나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510253 [1] 인천광역시 부평구 부평동 134-3 탑클래스 11층 1102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교'서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지, 단독 및 다세대주택이 소재하는 지역으로서, 제반입지 조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상14층건 내, 제11층 제1102호로서,
(사용승인일: 2018.02.14)
외 벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등
창 호 : 하이새시 창호 등

이용상태

기준시점 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생/급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 기준시점 현재 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 68 내외의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510253 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 134-3 탑클래스 11층 1102호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설, 공동주택으로도 표기됨)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적

* 토지면적: 7.65㎡ (약 2.31평)

* 건물면적: 41.57㎡ (약 12.58평)

1.3. 가치평가

* 감정가: 186,000,000원

1.4. 건물정보

* 사용승인일: 2018.02.14

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 1층 / 지상 14층 중 11층

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지, 단독 및 다세대주택이 소재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진입이 가능합니다.

* 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용의 편의성은 보통입니다.

2.3. 접근성

* 본건 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로를 통해 출입합니다.

3. 권리분석

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3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 서울보증보험주식회사 가압류 (2021.02.04 접수) 입니다.

* 매각으로 인하여 소멸되는 주요 권리로는 갑7(가압류), 갑8(압류), 갑9(강제경매) 등이 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 3번 주택임차권 등기는 채권자인 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (서울보증보험주식회사 관련)

* 보증금: 157,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-31

* 확정일자: 2020-12-14

* 배당신고일자: 2023-09-27

* 대항력: 없음

* 결론: 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 157,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

* 소유권 관련: 중국인으로부터의 소유권 이전(2018.12.28) 및 신탁등기 말소(2019.01.23) 이력이 있습니다.

* 채권 총액 (말소 예정): 등기부채권 총액은 257,000,000원 (주요 채권: 주택임차권 157백만원, 가압류 100백만원)으로 확인됩니다.

4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

* 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, 주변에 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지, 단독 및 다세대주택이 혼재되어 있는 복합 상업 및 주거 지역입니다.

4.2. 토지 이용계획

* 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대/절대 보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

* 상업지역에 해당하여 유동인구 확보 및 상권 활성화 가능성은 있으나, 여러 법규제한으로 인해 재산권 행사 시 고려사항이 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 교육시설

* 부흥초등학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대/절대 보호구역에 해당합니다.

5.2. 편의시설

* 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교통

* 차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 이용이 편리하여 교통의 편의성은 보통입니다.

5.4. 건물 설비

* 기본적인 위생/급배수 설비, 화재탐지 및 소화 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. SGI 인수조건 변경

* "SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 경매 진행 또는 낙찰 후 인수 조건에 변동이 있음을 시사하므로, 계약 체결 전 해당 내용에 대한 명확한 확인이 반드시 필요합니다. SGI의 구체적인 역할과 조건 변경 내용이 입찰가 산정 및 최종 결정에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 건축물 용도

* 건축물대장상 주요 용도는 업무시설로 등재되어 있으나, 실제 이용 상태는 공동주택(다세대주택)으로 확인됩니다. 다수의 용도가 혼재된 건물일 수 있으므로, 향후 건물 관리나 재건축 시 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 법규제한

* 본건은 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 보호구역(상대/절대), 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 여러 법규의 적용을 받습니다. 이는 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있으므로 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 2018년 준공의 비교적 신축급 건물입니다. 주변에 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역으로 입지 조건은 보통 수준으로 판단됩니다. 권리 분석 결과, 인수되는 권리나 임차인의 대항력이 없어 명도 및 권리 인수 부담이 없습니다. 다만, "SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항이 존재하여 입찰 전 해당 내용에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 제공된 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 본 물건의 감정가 대비 시세가 높게 형성될 가능성이 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

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8.1. 신축급 건물

* 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

8.2. 권리상 인수 부담 없음

* 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 추가적인 법적 또는 금전적 부담이 발생하지 않습니다.

8.3. 시세 대비 저평가 가능성

* 최근 유사 물건의 거래 사례 분석 시, 본 물건의 감정가 대비 시장 가치가 높게 형성될 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

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9.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보 중, 2015년식 49.26㎡ 다세대주택이 28,400만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 단위 면적당 가격(약 577만원/㎡)을 산정하여 본 건(41.57㎡)에 적용 시, 약 240,000,000원의 시세가 추정됩니다.

* 본 건의 감정가(186,000,000원)와 신축 연식(2018년)을 고려할 때, 시세 대비 저평가 가능성을 시사합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 본 건은 권리 인수 부담이 전혀 없으며, 건물 상태가 양호한 편입니다.

* 인근 유사 물건의 시세를 고려할 때, 감정가 186,000,000원보다 높은 금액으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

* "SGI 인수조건 변경"이라는 불확실한 요소가 존재하므로, 이를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 제시 예상 입찰가: 195,000,000원

* 이는 감정가 대비 약 104.8% 수준으로, 시세 상승 가능성을 반영한 금액입니다. 다만, 실제 입찰가는 경쟁 상황, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 그리고 "SGI 인수조건 변경"에 대한 정확한 정보 습득 후 최종 결정해야 합니다. 185,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 전략적인 판단을 권장합니다.

9.3. 산정 근거

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정가: 186,000,000원

* 인근 유사 물건 시세 분석 결과 (약 240,000,000원 추정)

* 2018년 준공 건물의 가치 반영

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.