나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1274 [1] 인천광역시 남동구 논현동 66-5 논현유호엔시티2단지 201동 13층오피스텔1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동소재 소래초등학교 남동측 인근에 위치하며
주위로는 아파트단지,업무시설,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역(소래포구역)이 소재하여
교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물 중 13층 오피스텔 1301호로서
외벽:복합판넬 마감등.
창호:샤시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비.난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지를 아파트 및 오피스텔,근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 동측,남측으로 광대로 및 광대로,중로의 도로에 각각접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 지구단위계획구역(2018-12-21)(소래) , 대로2류(폭 30m~35m)(2018-12-21)(대2-74호선)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(대3-76호선)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(중2-110호선)(접합)
가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1274 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 66-5 논현유호엔시티2단지 201동 13층 오피스텔 1301호

용도: 오피스텔

감정가: 106,000,000원

토지면적: 9.31㎡ (약 2.82평)

토지지분: 9.3135㎡ (약 2.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.03㎡ (약 11.81평)

건물지분: 39.03㎡ (약 11.81평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 소래초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(소래포구역)이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

인접 도로상태: 본건 북서측 및 동측, 남측으로 광대로 및 중로의 도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(소래), 대로2류, 대로3류, 중로2류 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

경매개시채권자: 조OO (부동산강제경매)

말소기준권리: 갑7. 가압류 (신용보증기금, 2023-09-04)

인수되는 권리:

을3. 주택임차권 (조 : 보증금 100,000,000원, 전입일자 2017-10-12, 확정일자 2017-09-21)

본 임차인은 대항력을 가지고 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

주의사항: '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 을구 3번 주택임차권이 '인수'로 등기되어 있으므로, 실제 보증금 100,000,000원을 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 논현동 일대는 아파트 단지와 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

소래포구역 역세권에 위치하여 유동인구가 많으며, 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하여 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통: 소래포구역(인천지하철 1호선) 및 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육시설: 소래초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀가 있는 경우 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(조 )이 존재하며, 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 배당 금액에 따라 인수 금액이 달라질 수 있으므로, 배당표 확정 전까지는 인수 금액을 명확히 파악하기 어렵습니다.

임대 관계 미상: 기타 참고사항에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 임대 현황이나 특이사항이 더 존재할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동에 위치한 오피스텔로, 역세권 입지에 따른 교통 편의성과 주변 상업 시설로 인한 생활 편의성이 우수한 편입니다.

하지만, 100,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 투자의 안정성과 수익성을 결정하는 매우 중요한 요소이므로, 철저한 권리 분석과 예상 인수 금액에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

소래포구역 역세권의 지속적인 수요: 역세권이라는 지리적 이점은 향후 시세 상승 및 안정적인 임대 수익 확보에 기여할 수 있습니다.

주변 개발 가능성: 논현동 일대의 개발 계획이나 지역 활성화 추이에 따라 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

인수 보증금 고려한 저가 매수 기회: 임차 보증금 인수 부담을 감안하여 입찰가를 산정할 경우, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2025년 12월 22일 기준, 면적 32.495㎡ (약 9.83평)의 오피스텔이 75,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 건물면적은 39.03㎡ (약 11.81평)으로, 이보다 넓습니다. 단순 비례 계산 시, 본건의 시세는 90,000,000원 이상으로 추정됩니다.

다만, 제공된 매매 정보의 거래일자(2025년 12월 22일)는 미래 시점일 가능성이 높으므로, 실제 현 시세 파악이 중요합니다.

권리 분석 반영:

본건은 대항력 있는 임차인(조 )에게 100,000,000원의 보증금을 지급해야 하므로, 실제 매수인의 투자금은 '입찰가 - 100,000,000원'이 됩니다. 따라서, 입찰가 결정 시 100,000,000원 이상의 금액으로 낙찰받을 경우, 실질적인 투자금액이 과도하게 늘어나는 위험이 있습니다.

예상 입찰가:

상기 시세 및 권리 분석을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 75,000,000원에서 85,000,000원 사이로 제안합니다.

예를 들어 85,000,000원에 낙찰받는다면, 실질적으로 인수하게 되는 금액은 85,000,000원(입찰가) - 100,000,000원(인수 보증금) = -15,000,000원이 됩니다. 이는 보증금 인수 부담이 크다는 것을 의미하며, 따라서 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

면적 정보:

본건은 오피스텔이며, 제공된 JSON 정보에 따른 전용면적은 32.495㎡ (약 9.83평)입니다. 등기부상 또는 집합건축물대장상 건물면적은 39.03㎡ (약 11.81평)입니다. 시세 분석 시에는 주로 전용면적을 기준으로 판단하는 것이 일반적입니다.

주변 시설:

주변에 아파트 단지, 상업 시설, 소래포구 등이 있으며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.