나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1170 [1] 인천광역시 서구 가정동 루원시티주상5블록 루원시티2차에스케이리더스뷰 303동 지1층비153호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가정동에 소재 '인천봉수초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재한 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 2호선 '가정역' 및 노선버스정류장이
소재하는 등 대중교통이용편의도는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물 내 지1층 비153호 및 1층 136호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 강화유리, 샷시창 등임.

이용상태

본건 기호 1,2 공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 공히 루원시티 도시개발구역 내 위치하며 기준시점 현재 지적미정리 상태로 토지이용
계획확인서 발급이 불가함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 공부상 지하1층 비153호 및 1층 136호이나, 본건이 소재한 남측 접면도로를 기준
으로 할 때 현황 1층 및 2층에 소재하므로 참고바람.

물건 비고

-공부상 지하1층 비153호이나 현황 1층에 소재함
-대지권미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨. 인천 서구청으로부터 토지와 건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2026.6.15.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경1170 (1)

소재지

인천광역시 서구 가정동 루원시티주상5블록 루원시티2차에스케이리더스뷰 303동 지1층비153호

용도

근린상가

감정가

694,000,000원

토지면적

0. 00㎡ (0.00평)

건물면적

44. 79㎡ (13.55평)

매각대상

토지/건물일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

남OOO

2. 입지조건

주위환경

본건은 인천광역시 서구 가정동에 소재하며, '인천봉수초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재한 지역으로서 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 인천지하철 2호선 '가정역' 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

인접 도로상태

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 원활하게 연계되어 있습니다.

토지이용계획

본건은 루원시티 도시개발구역 내에 위치하고 있습니다. 다만, 기준 시점 현재 지적 미정리 상태로 토지이용계획확인서 발급이 불가한 상태입니다.

3. 권리분석

등기부현황

* 소유권이전 1번 신탁등기말소 (접수일자: 2023-04-25)

* 근저당권 (접수일자: 2023-04-25, 권리자: 남동농업협동조합, 권리금액: 585,600,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 (접수일자: 2025-06-18, 권리자: 남동농업협동조합, 권리금액: 747,094,534원)

말소기준권리

을1 근저당권 (2023-04-25)

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (다만, '지상권개요'에 대한 언급이 있으나 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.)

임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2024-04-26

* 확정일자: 2024-04-26

* 배당신고일자: 2025-08-11

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰 후 명도 대상이 될 가능성이 높습니다.

인수 보증금 합계

0원

등기부채권 총액

585,600,000원

4. 상권분석

루원시티는 인천 서북부의 신흥 주거 및 행정 복합도시로 지속적인 개발이 이루어지고 있습니다.

본건이 소재한 가정역 주변은 인천지하철 2호선 가정역을 중심으로 약 1~2km 반경에 상권이 형성되어 있으며, 다양한 음식점, 학원, 은행 등 근린생활시설이 밀집되어 있습니다.

주상복합 아파트 단지가 많아 단지 내 상가에서도 상업 기능을 충분히 수행할 수 있는 자급자족형 상권의 특징을 보입니다.

'루원시티 앨리스빌'과 같은 스트리트형 상가 개발이 이루어지고 있으며, 기존 재래시장과의 시너지 효과도 기대되는 지역입니다.

2026년 4월 준공된 루원복합청사에 5개 공공기관이 입주 예정으로, 이에 따른 유동인구 증가와 상권 활성화가 기대됩니다.

전반적으로 신흥 상권으로서 성장 잠재력이 높은 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

주변 교육시설

'인천봉수초등학교'가 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 다만, 루원시티 내 신규 입주자 증가에 따른 일부 초등학교의 과밀 학급 또는 통학 거리 문제가 제기되고 있어, 향후 학군 관련 사항을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

교통

인천지하철 2호선 '가정역'을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설

주변에 아파트단지, 다양한 근린생활시설, 공원 등이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. '육촌화로 루원시티', '정원 꽃삼겹' 등 가족 외식에 적합한 식당들이 있으며, 유아용 의자 등 편의 제공 시설도 갖추고 있습니다.

기타

루원시티 문화공원이 2026년 4월 1일 개방되어 주민들의 휴식 공간으로 활용되고 있으며, 가정역과의 접근성도 향상되었습니다.

6. 잠재적 리스크

대지권미등기

본건은 등기부상 대지권이 미등기 상태입니다. 그러나 매각 목적물 및 평가에 포함되었으며, 인천 서구청으로부터 토지와 건물에 대한 취득세(등록면허세) 납부 사실 확인 회신(2026.6.15.자)이 있어 소유권 확보 과정에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

공부상/현황 불일치

공부상에는 지하1층 비153호로 기재되어 있으나, 현황은 1층에 소재하고 있습니다. 이는 실제 이용 가치에는 긍정적일 수 있으나, 등기부상 표시와 다르므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

토지이용계획 미정리

루원시티 도시개발구역 내 위치하나, 지적 미정리 상태로 토지이용계획확인서 발급이 불가합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 대한 불확실성을 야기할 수 있습니다.

임차인 인수 보증금

임차인 조 는 대항력이 없으므로 보증금을 인수할 위험은 없으나, 관련 법적 절차 확인은 필요합니다.

개발 지연 가능성

루원시티 일부 개발 사업의 장기 지연 및 토지 등기 관련 이슈가 있었던 사례가 보고되어, 전체적인 개발 사업의 진행 상황에 대한 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 가정동 루원시티에 위치한 근린상가로서, 인천지하철 2호선 '가정역' 역세권에 자리하고 있어 교통이 매우 편리한 입지입니다. 루원시티는 지속적인 도시 개발과 행정타운 조성 등으로 향후 높은 성장 잠재력을 가진 지역으로 평가됩니다.

주요 위험 요소로는 대지권 미등기 상태와 공부상 층수와 현황 층수의 불일치가 있습니다. 하지만 취득세 납부 사실 확인 및 현황 1층 사용이라는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 대상이 될 가능성이 높습니다.

루원시티의 개발이 계속 진행됨에 따라 상권 활성화와 더불어 물건의 가치 상승이 기대됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지

인천지하철 2호선 '가정역' 인근에 위치하여 탁월한 대중교통 접근성을 제공합니다.

개발 잠재력

루원시티 내 행정타운 조성 등 지속적인 개발 호재로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

성장하는 상권

신흥 상권으로서 유동인구 증가 및 상권 활성화가 예상됩니다.

합리적인 감정가

신규 개발 지역의 상가로서 향후 시세 상승 여력이 충분합니다.

현황 1층 사용

공부상 지하1층이나 현황 1층으로 이용 가능하여 실제 사용 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 694,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 대지권 미등기, 공부상/현황 층수 불일치 등의 리스크 요인이 존재하나, 역세권 입지와 루원시티의 개발 잠재력을 고려할 때 향후 가치 상승이 기대됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 80%~90% 수준인 555,200,000원 ~ 624,600,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.