나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510138 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1110-8 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.07.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""구월서초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 단독 및 다가구주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반
주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 예술회관역(인천지하철1호선)
이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

형태 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 자루형의 토지로서, 제2종근린생활시설(고시원) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 동측 및 북측으로 노폭 약 8미터 및 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상7층 건물로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 제2종근린생활시설(고시원)로 이용중임.(후첨 ""내부구조도"" 참조.)

1층 : 계단실 등으로 이용중임.
2~5층 각 : 고시원(7개호)로 이용중임.
6층 : 고시원(6개호)로 이용중임.
7층 : 공부상 ""계단실 및 물탱크실""이나, 현황 ""고시원""으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지"" 참조.

공부와의 차이

- 본 건물 7층은 공부상 ""계단실 및 물탱크실""이나, 본건 평가사례 및 외부조사, 탐문조사
등을 통하여 확인한 결과 ""고시원""으로 이용중인 것으로 탐문조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은
아래와 같은 바, 경매 참여시 참고 및 재확인하시기 바람.

- 을구5번

임차보증금 (1)금50,000,000원 (2)금60,000,000원
범 위 별지목록 기재 부동산의 3층 171.45㎡중 별지 도면 표시 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㄱ의
각 점을 순차로 연결한 선내 (가)부분 39.67㎡ 전부(307호)
임대차계약일자 (1)2015년2월23일 (2)2016년4월23일
주민등록일자 2015년2월27일
점유개시일자 2015년2월26일
확정일자 (1)2015년2월26일 (2)2016년5월10일
임차권자 최**


- 을구6번

임차보증금 (1)금50,000,000원 (2)금60,000,000원
범 위 별지목록 기재 부동산의 5층 중 별지도면 표시 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㄱ의 각 점을
순차로 연결한 선내 (가)부분 25㎡ 전부(503호)
임대차계약일자 (1)2020년2월19일 (2)2022년3월6일
주민등록일자 2020년3월6일
점유개시일자 2020년3월6일
확정일자 (1)2020년3월6일 (2)2022년3월8일
임차권자 황**

- 본 건물은 상기 주택임차권 설정내역 외에 추가로 임대관계 등이 존재할 수 있는 바, 경매
참여시 주의 및 필히 재확인이 요구됨.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함.
-제2종근린생활시설(고시원)로 이용중임
-7층은 공부상 '계단실 및 물탱크실'이나, 현황 '고시원'으로 이용중임.
-토지상에 포도나무 및 포도나무 고정 구조물 등과 바닥포장, 담장, 대문, 화단석축 등은 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경510138 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황OO

중복사건: 있음

2.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1110-8

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설 - 고시원)

감정가: 2,163,812,740원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 358.60㎡ (약 108.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 940.82㎡ (약 284.60평)

건물 제시외면적: 10.20㎡

2.3. 특이사항

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 7층은 공부상 '계단실 및 물탱크실'이나, 현황 '고시원'으로 이용중임.

* 토지상 포도나무 및 구조물, 바닥포장, 담장, 대문, 화단석축 등은 토지에 포함하여 평가함.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월서초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독 및 다가구주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철 1호선 예술회관역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 도로 상황

본건은 동측 및 북측으로 노폭 약 8미터 및 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 요약

* 주요 권리 사항:

* 을구3 (근저당, 피엠지에셋대부유한회사, 2010-04-27, 260,000,000원) - 말소기준권리

* 갑8 (강제경매, 황인규, 2025-06-26, 62,472,320원) - 본건 경매 개시 결정

* 갑9 (임의경매, 융창저축은행, 2025-08-22, 713,285,648원) - 중복 경매 개시 결정

* 총 등기부채권액: 910,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등)

4.2. 임차인 현황

* 총 인수 보증금 합계: 0원

* 본건의 임차인 현황에 따르면, 대부분의 임차인은 보증금 및 차임이 기재되어 있으나, '대항력 없음'으로 분석됩니다. 또한, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

* 다만, '기타참고사항'에서 임대관계 미상이거나 추가 임대관계 존재 가능성이 언급되어 있으므로, 경매 참여 시 반드시 현장 확인 및 재확인이 필요합니다.

* 주요 임차 내역 (을구5, 을구6 기준):

* 을구5 (최 ): 보증금 합계 110,000,000원

* 을구6 (황 ): 보증금 합계 110,000,000원

* 기타 임차인:

* CAROLLO IIIJOHNRALPH: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2025-02-17, 대항력 없음

* 동인천중학교: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자(사업일자) 2025-02-26, 확정일자 2025-02-26, 배당신고일자 2025-07-16, 대항력 없음

* 구민희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2020-07-27, 대항력 없음

* 김혜영: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2020-07-27, 확정일자 2020-07-03, 배당신고일자 2025-07-17, 대항력 없음

* 원나림: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2025-02-25, 대항력 없음

* 원병호(더원씨앤씨): 보증금 20,000,000원, 차임 800,000원, 전입일자(사업일자) 2025-02-25, 배당신고일자 2025-09-18, 대항력 없음

* 오돈환: 보증금 10,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자(사업일자) 2025-06-10, 확정일자 2025-06-10, 배당신고일자 2025-09-12, 대항력 없음

* 황인규: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2020-03-06, 확정일자 2020-03-06, 대항력 없음

* 권남희: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2018-10-10, 확정일자 2018-10-10, 배당신고일자 2025-08-27, 대항력 없음

* 길민혁: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2023-04-10, 확정일자 2023-04-11, 배당신고일자 2025-07-08, 대항력 없음

* 김대수: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2018-10-29, 확정일자 2018-10-29, 배당신고일자 2025-07-22, 대항력 없음

* 김동근: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2025-03-10, 대항력 없음

* 김동현: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2017-03-13, 배당신고일자 2025-09-16, 대항력 없음

* 김문수: 보증금 5,000,000원, 차임 430,000원, 전입일자(사업일자) 2025-07-30, 확정일자 2025-08-14, 배당신고일자 2025-08-18, 대항력 없음

* 김성훈: 보증금 3,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자(사업일자) 2025-01-10, 확정일자 2025-01-10, 배당신고일자 2025-08-06, 대항력 없음

* 김정순(JINZHENSHUN): 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2022-08-18, 확정일자 2022-08-18, 배당신고일자 2025-07-23, 대항력 없음

* 김창수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2024-06-11, 대항력 없음

* 김천용: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2022-09-08, 확정일자 2024-06-11, 배당신고일자 2025-08-20, 대항력 없음

* 김천용: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2022-09-08, 확정일자 2022-09-08, 대항력 없음

* 노유경: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2024-06-28, 확정일자 2024-06-28, 배당신고일자 2025-07-11, 대항력 없음

* 대방건설주식회사: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 배당신고일자 2025-07-23, 대항력 없음

* 문종찬: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2019-12-31, 확정일자 2019-12-31, 배당신고일자 2025-07-25, 대항력 없음

* 박여진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2025-03-10, 대항력 없음

* 박연희: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2021-12-09, 확정일자 2021-11-11, 배당신고일자 2025-07-09, 대항력 없음

* 박춘자: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* 석은정: 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자(사업일자) 2023-05-19, 확정일자 2023-05-19, 배당신고일자 2025-07-18, 대항력 없음

* 손기범: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 확정일자 2022-11-11, 배당신고일자 2025-09-05, 대항력 없음

* 윤완호: 보증금 5,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자(사업일자) 2024-12-13, 확정일자 2024-12-13, 배당신고일자 2025-08-26, 대항력 없음

* 이경재: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2025-08-22, 확정일자 2025-08-22, 배당신고일자 2025-08-22, 대항력 없음

* 이정재: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2025-07-14, 확정일자 2025-07-29, 배당신고일자 2025-07-28, 대항력 없음

* 이종채: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음

* 정귀임: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2019-08-28, 대항력 없음

* 정은택: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2023-11-10, 확정일자 2023-11-10, 배당신고일자 2025-07-21, 대항력 없음

* 정혜정: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2022-07-18, 확정일자 2022-07-18, 배당신고일자 2025-07-09, 대항력 없음

* 주강식: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 확정일자 2015-07-30, 배당신고일자 2025-09-12, 대항력 없음

* 지혁근: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2020-10-05, 확정일자 2020-10-05, 배당신고일자 2025-08-05, 대항력 없음

* 최병섭: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2015-02-27, 확정일자 2015-02-26, 대항력 없음

* 최봉혜: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2015-02-27, 확정일자 2015-02-26, 배당신고일자 2025-07-11, 대항력 없음

* 최봉혜: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2023-03-21, 확정일자 2023-03-21, 배당신고일자 2025-07-11, 대항력 없음

* 추서하: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2023-01-02, 확정일자 2025-07-18, 배당신고일자 2025-08-21, 대항력 없음

* 현빈: 보증금 10,000,000원, 차임 380,000원, 전입일자(사업일자) 2024-04-24, 확정일자 2024-04-24, 배당신고일자 2025-07-15, 대항력 없음

* 홍진세: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2020-10-22, 확정일자 2020-10-22, 배당신고일자 2025-07-24, 대항력 없음

5. 상권분석

5.1. 인천의 핵심 상권

인천광역시 남동구 구월동은 인천 북부의 부평, 계양 지역과 함께 인천의 대표적인 신흥 상권으로, 높은 유동인구를 자랑합니다. 특히 예술회관역과 인천터미널역을 중심으로 백화점, 대형마트, 영화관, 예술회관, 공공기관 등이 밀집해 있어, 20대부터 40대까지 다양한 연령층의 소비가 이루어지는 중심지입니다.

5.2. 주변 개발 및 상권 특징

* 인천시청, 예술회관, 중앙공원 등 문화 및 행정 시설이 인접해 있어 집객력이 높습니다.

* 예술회관역은 인천지하철 1호선의 주요 역이며, GTX-B 노선이 예정된 인천시청역과도 인접하여 향후 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

* 구월동 로데오거리 일대는 상업 활동이 활발하며, 높은 보증금 및 임대료 수준을 보입니다.

* 최근 옛 롯데백화점 부지에 대규모 주상복합 개발이 추진 중이며, 약 400여 개의 상가가 추가될 예정입니다. 이는 향후 상권 경쟁 심화 요인이 될 수 있습니다.

* 구월·모래내시장 연합 상권이 '로컬테마상권'으로 선정되어 지역 경제 활성화가 기대됩니다.

5.3. 혐오시설 조사 결과

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지와 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 주거 환경

* 구월서초등학교 등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 예술회관, 중앙공원 등 문화 및 휴식 공간이 가깝습니다.

* 다수의 대형 판매시설(과거 롯데백화점, 신세계백화점, 이마트 등) 및 상업 시설이 밀집하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 인천시청, 남동경찰서 등 공공기관이 인접해 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건물 이용 현황 불일치

* 건물 7층이 공부상 '계단실 및 물탱크실'임에도 불구하고 현황 '고시원'으로 이용 중인 점은 추후 건축물대장 변경 신청 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 소지가 있습니다.

7.2. 제시외 건물 및 부합물 포함

* 토지상의 포도나무, 고정 구조물, 바닥포장, 담장, 대문, 화단석축 등이 매각 대상에 포함되어 있어, 이에 대한 명확한 인지가 필요합니다.

7.3. 임대차 관계 불확실성

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되었으나, '임대관계 미상' 및 '추가 임대관계 존재 가능성'에 대한 언급이 있어, 실제 명도 시 예상치 못한 임차인이 나타날 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 면밀한 조사가 요구됩니다.

7.4. 중복 사건

* 본건은 중복 사건으로, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 등기 등에 있어 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

7.5. 대규모 개발 영향

* 옛 롯데백화점 부지의 대규모 주상복합 개발은 지역 상권에 긍정적 효과를 가져올 수도 있으나, 경쟁 심화로 인한 임대료 변동 등 부정적 영향을 줄 가능성도 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천의 핵심 상권인 구월동 예술회관역 인근에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 매우 우수합니다. 제2종근린생활시설(고시원)로 이용 중인 건물로서 현재 임대 수익 창출이 가능하며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 권리상의 부담이 상대적으로 적다는 장점이 있습니다. 다만, 7층의 용도 불일치, 제시외 건물 포함, 잠재적 임대차 관계의 불확실성, 대규모 개발로 인한 미래 상권 변화 가능성 등은 신중한 검토가 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 인천의 중심 상업지구 내 우수한 입지 조건 (예술회관역 인접, 높은 유동인구).

* 현재 고시원으로 운영 중으로, 즉시 임대 수익 창출이 가능한 점.

* 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없어 비교적 부담이 적음.

* 인천 시청, 중앙공원 등 주변 편의시설 및 문화 시설 접근성 우수.

* 향후 GTX-B 노선 개통 예정으로 인한 교통망 개선 기대.

10. 예상 입찰가

감정가: 2,163,812,740원

인수 보증금: 0원

본 물건은 감정가 대비 인수해야 할 보증금이 없는 점, 핵심 상권 내 위치, 현재 임대 수익 발생 등의 장점을 고려할 때 경쟁력이 있을 것으로 예상됩니다. 그러나 7층 용도 불일치, 추가 임대차 관계 존재 가능성, 향후 대규모 개발에 따른 상권 변화 등의 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상에서 결정될 가능성이 있으나, 구체적인 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 시세 조사 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 보수적 접근 시: 감정가 대비 90~100% 수준

* 적극적 접근 시: 감정가 대비 100~110% 수준

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.