나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509899 [1] 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 비동 31층3103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 ""소래포구역"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 48층 내 31층 3103호로서,

외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로 개설되어 있으며, 이를 통해 인접한 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(소래논현), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509899 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 비동 31층3103호

용도: 아파트

감정가: 6억 3천 2백만 원

토지면적: 22.07㎡ (약 6.68평)

건물면적: 117.32㎡ (약 35.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 선OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2013년 11월 01일

1.1. 입지조건

주위환경:

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "소래포구역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을1. 선한자산관리대부주식회사 근저당권 (2020-03-20, 3억 2천 4백만 원)이 말소기준권리이며, 이 권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있습니다. 이는 토지에 관한 별도등기(토지 을구 순위번호 1번 지상권 설정 등기)로, 해당 지상권은 낙찰자가 인수하게 됩니다.

임차인 현황:

주택도시보증공사(양예원)가 임차인으로 등록되어 있으며, 보증금 4억 3천만 원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2024년 5월 24일, 확정일자는 2022년 9월 23일입니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

총 권리분석 요약:

본 경매 물건은 말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 토지에 설정된 지상권 등기(별도등기)는 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 인천광역시 남동구 논현동 일대는 공동주택과 상업, 업무시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능하며, 소래포구역 인근으로 유동인구 및 관광객 수요도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 에코메트로더타워

주소: 인천광역시 남동구 논현동 751-1

총 동수: 3동

총 세대수: 644세대

최고층: 51층 (본 물건은 31층)

주차: 지하 전기차 충전기 20대 포함 총 1582대 주차 가능 (지하주차장 14대, 지상주차장 12대라고 기재되어 있으나, 총 주차 대수 정보와 차이가 있어 확인 필요)

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

관리사무소 연락처: 032-423-5691

1.5. 잠재적 리스크

토지 별도등기(지상권):

본 물건의 가장 큰 리스크는 토지에 설정된 지상권 등기가 매각으로 소멸되지 않는다는 점입니다. 이는 건물 소유권과 별개로 토지에 대한 권리가 존재함을 의미하며, 향후 토지 이용이나 재산권 행사에 제약이 발생하거나 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 지상권의 구체적인 내용과 그 영향력을 면밀히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 논현동의 에코메트로 더 타워에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 최근 유사 면적의 아파트 실거래가가 5억 원 수준이며, 감정가는 6억 3천 2백만 원으로 책정되었습니다. 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 토지에 설정된 지상권이 매각 후에도 소멸되지 않고 인수된다는 점은 본 물건의 가치를 크게 하락시키고 잠재적 리스크를 증대시키는 요인이므로, 입찰 전 반드시 지상권의 상세 내용과 법적 효력을 전문가와 함께 철저히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 실거래가 수준의 시장 형성: 유사 면적대의 아파트가 5억 원 내외에서 거래되고 있어 시장 수요가 있음을 시사합니다.

* 양호한 입지와 교통 편의성: 소래포구역 인근으로 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 신축급 아파트: 2013년 사용승인된 아파트로 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 5억 5천만 원 ~ 6억 원 사이에서 신중하게 검토할 것을 권장합니다. 이는 최근 실거래가 수준(약 5억 원)과 감정가(6억 3천 2백만 원)를 고려하되, 매각으로 소멸되지 않는 토지 지상권의 인수라는 중대한 부담을 충분히 반영한 금액입니다. 지상권의 구체적인 내용에 따라 예상 가치 하락 폭은 달라질 수 있으므로, 입찰 전 해당 리스크에 대한 면밀한 분석과 전문가의 자문을 반드시 거치시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.