나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510212 [1] 인천광역시 중구 운서동 2850 아이비시월드게이트 11층1143호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '인천국제공항공사' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오
피스텔, 근린생활시설 및 호텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상
황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 슬래브지붕 12층 건물 내 제11층 제1143호로서,
(사용승인일 : 2002.12.16.)

- 외 벽 : 석재판넬 및 복층유리 마감 등,
- 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 승강기설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 건부지인 '운서동 2850-3' 기준, 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 업무
시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 30m 내외, 북서측으로 폭 약 20m 내외, 남동측으로 폭 약 10m 내외의
포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대표 필지인 '운서동 2850' 기준 : 자연녹지지역, 지구단위계획구역(2018-10-22), 공항
(2025-02-24)(인천국제공항지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경고시), 경제자유
구역(2015-12-30)(경제자유구역)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 제3종 구역(
2023-01-01)(소음대책지역 제3종 구역 다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-08-05)(
수도권정비계획법 제6조에 따른 성장관리권역)<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건 건물 부지는 인천국제공항공사 소유로서, 대지권을 수반하지 않은 구분건물만의 평
가임.
② 인천국제공항공사와의 토지사용계약에 따라 토지를 임대하여 사용하는 것으로서, 구분건
물 소유자는 토지사용료를 별도로 지불하여야 함.

물건 비고

- 대지권 미등기이며, 최저매각가격은 건물만의 평가액임
- 본건 건물 부지는 인천국제공항공사 소유로, 인천국제공항공사와의 토지사용계약에 따라 토지를 임대하여 사용하므로 구분건물 소유자는 토지사용료를 별도로 지불하여야 함
- 본건 전입세대열람 및 상가건물임대차현황서상의 지번이 운서동 2850-3 번지, 도로명주소 공항로424번길 50으로 검색되며, 운서동 2850번지는 도로명주소 공항로424번길 47, 인천국제공항정부합동청사로 나옴

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510212 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 2850 아이비시월드게이트 11층1143호

용도: 오피스텔

감정가: 35,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 35.79㎡ (약 10.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 건물만 매각으로 표시됨)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 중구 운서동에 위치하며, 인천국제공항공사 남측 인근 지역으로 오피스텔, 근린생활시설, 호텔 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다. 공항철도 운서역과의 거리는 도보로는 다소 멀 수 있으나, 차량 및 셔틀버스 이용 시 접근성이 좋습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 12층 건물 중 제11층에 위치하며, 2002년 12월 16일 사용승인되었습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 공항시설관련 구역, 경제자유구역, 제3종 소음대책지역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 개발 및 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 인접 도로: 북동측 약 30m, 북서측 약 20m, 남동측 약 10m 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황: 최병숙 씨가 임차인으로 있으며, 보증금 43,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2018년 9월 14일, 확정일자는 2018년 9월 20일이며, 배당신고일자는 2024년 8월 9일입니다. 대항력이 있으며, 등기부등본상 '을구 2번' 주택임차권으로 등기되어 있습니다.

* 선순위 권리: 말소기준권리는 2020년 6월 10일 접수된 주식회사티플레인대부의 근저당권(13,000,000원)으로, 해당 권리 이하의 권리들은 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 을구 2번 주택임차권(최병숙, 보증금 43,000,000원)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 전부 변제될 가능성이 있습니다.

* 대지권 미등기: 본건은 대지권이 미등기 상태입니다.

* 건물만 매각: 제공된 정보에서 '건물만 매각'이라는 특이사항이 있으며, 최저매각가격 또한 건물만의 평가액임을 유의해야 합니다.

* 토지 소유 및 사용료: 본건 건물이 위치한 부지는 인천국제공항공사 소유이며, 구분건물 소유자는 토지 사용 계약에 따라 토지를 임대하여 사용하고 있습니다. 따라서 구분건물 소유자는 토지 사용료를 별도로 지불해야 합니다.

* 지번 및 도로명 주소 불일치: 전입세대열람 및 상가건물임대차현황서 상의 지번은 운서동 2850-3번지, 도로명주소는 공항로424번길 50으로 검색되나, 운서동 2850번지는 도로명주소 공항로424번길 47, 인천국제공항정부합동청사로 검색됩니다. 실제 현황 조사 및 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 81,826,402원입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 인천국제공항 인근에 위치하여 공항 이용객, 종사자 및 관련 비즈니스 관련 수요가 예상되는 지역입니다. 주변에 오피스텔, 근린생활시설, 호텔 등이 혼재하고 있습니다.

* 개발 관련: 경제자유구역으로 지정되어 있으며, 인천국제공항 지구로서 관련 개발 계획 및 규제가 적용됩니다.

* 토지 소유: 건물 부지가 인천국제공항공사 소유로, 건물 소유주가 토지 사용료를 별도로 부담해야 하는 구조입니다. 이는 일반적인 부동산과는 다른 상권 특성을 나타냅니다.

* 주변 시설: 인근에 인천공항, 각종 호텔, 상가 등이 위치하고 있으며, 상가114 자료에 따르면 운서동 3088-2번지(본건과 인접)는 상업지역으로 상가 및 오피스텔 시행 부지로 활용될 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 GS더프레시, 롯데마트 등 편의시설이 있으며, 그랜드 하얏트 호텔, 씨메르, 인스파이어 리조트 등 다수의 관광 및 편의 시설이 위치하고 있습니다.

* 교통: 인천공항 국제업무단지 내에 위치하며, 건물 앞에서 인천공항 및 화물터미널 무료 셔틀버스가 운행됩니다. 공항철도 운서역은 차량으로 이동 가능합니다.

* 교육 시설: 인천공항초등학교(상위 6%), 인천운서중학교(정보 없음), 인천영종고등학교(상위 89%) 등이 차량으로 통학 가능한 거리에 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 검색 결과에서 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 화학 공장 등)이 명확히 언급된 내용은 없습니다. 다만, 인천시 전체적으로 수도권매립지, 화력발전소 등이 지역 환경에 영향을 줄 수 있다는 언급이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 최병숙 씨의 보증금 43,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 대지권 미등기: 토지에 대한 소유권이 별도로 설정되지 않아, 건물 소유만으로는 완전한 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 사용료 부담: 인천국제공항공사로부터 토지를 임대하는 방식이므로, 매수인은 매월 토지 사용료를 지속적으로 지불해야 하는 추가 비용이 발생합니다. 이는 월세 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 주소 불일치: 등기부상 주소와 실제 지번/도로명 주소가 상이하여, 정확한 물건 확인 및 권리 파악에 주의가 필요합니다.

* 건물 노후화: 2002년 12월에 준공되어 약 24년 경과한 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 소음대책지역: 제3종 소음대책지역으로 지정되어 있어, 공항 소음의 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천국제공항이라는 특수 입지에 위치한 오피스텔로, 공항 종사자나 관련 비즈니스 수요를 겨냥할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담, 대지권 미등기, 그리고 가장 중요한 인천국제공항공사에 지불해야 하는 별도의 토지 사용료는 상당한 리스크 요인입니다. 특히 건물만의 평가액으로 최저 매각 가격이 산정되었고, 토지 사용료를 고려할 때 수익성 분석에 신중을 기해야 합니다. 복잡한 권리관계와 지번 불일치 문제도 철저한 사전 조사를 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 인천국제공항 종사자 및 관련 업계 종사자를 대상으로 한 임대 수요 잠재력.

* 공항 인근 지역 개발 가능성 (경제자유구역).

* 2002년 준공으로 비교적 최근의 건축물표제부 정보가 확인됩니다 (총괄표제부 2022년, 표제부 2004년 건축물).

* 운서동 IBC월드게이트 오피스텔의 경우, 17평형(약 56㎡)의 공급면적을 가진 오피스텔이 2002년 12월 준공되었습니다. 본 건물의 전용면적(35.79㎡)은 약 10.83평으로, 일반적인 소형 오피스텔 규모입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 35,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 추가적인 권리 인수 비용을 고려해야 합니다.

현재 검색된 유사 오피스텔들의 매매 호가 및 실거래가 정보를 보면, 운서동 일대의 오피스텔들은 14평형(약 46㎡)이 9천만원대에서 1.2억 원대, 16평형(약 53㎡)이 7천만원대에서 1.6억 원대, 28평형(약 92㎡)이 1.2억 원대 등으로 거래되거나 호가가 형성되어 있습니다.

그러나 본건은 대지권 미등기, 토지 사용료 별도 부담, 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성 등 일반적인 오피스텔과는 매우 다른 조건입니다. 또한, 감정가가 35,000,000원으로 매우 낮게 책정된 점은, 이러한 특수성 및 토지 미확보 문제를 반영한 것으로 보입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 경매 과정에서 임차인의 보증금이 전부 변제될 가능성을 시사하나, 만약 인수하게 된다면 최소 43,000,000원의 추가 비용이 발생하게 됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가인 35,000,000원을 기준으로 하되, 시장가와 인수 조건 등을 면밀히 재검토하여 결정해야 합니다.

본건과 같이 토지 사용료 별도 부담 및 대지권 미등기 등의 특수성을 고려하여, 일반적으로 감정가의 70~80% 수준으로 입찰가를 산정하는 경우를 참고할 수 있습니다.

따라서, 24,500,000원 ~ 28,000,000원 범위를 잠정적인 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 순전히 감정가 대비 비율이며, 실제 시장가 및 임차인 인수 여부에 따라 변동될 수 있습니다. 투자자는 반드시 명확한 권리 분석과 추가 비용(토지 사용료, 임차인 보증금 인수 시 잔액)을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.