나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510072 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 703-2 태산아파트 102동 16층1605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인천학산초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 공동주택(아파트 등) 및 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물
(사용승인일자 : 1998.10.29.) 제16층 제1605호로서,

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 세장형 완경사로서 아파트 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10m 내외, 서측 및 동측, 남측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건(1) : 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2014-01-13)(학익지구(자세한 사항은 도시창생과 문의)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
본건(2),(3) : 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2014-01-13)(학익지구(자세한 사항은 도시창생과 문의)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 인천지방법원 2025타경510072 (1)

물건 종별: 아파트

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 703-2 태산아파트 102동 16층1605호

토지 면적: 34.34㎡ (약 10.39평)

건물 면적: 84.41㎡ (약 25.53평)

감정가: 290,000,000원 (2억 9천만원)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물 중 16층

사용 승인일자: 1998년 10월 29일

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경:

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인천학산초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택(아파트 등) 및 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

차량으로 본건 건물까지 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로 상태:

본건은 북측으로 노폭 약 10m 내외, 서측, 동측, 남측으로는 노폭 약 5m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(학익지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리:

을10 (2013년 01월 11일) 접수된 주식회사케이씨씨의 근저당권(채권금액 50,000,000원)입니다.

등기부채권 총액:

본 건의 등기부채권 총액은 105,000,000원(주식회사케이씨씨 50,000,000원 + 하나은행 55,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 점유자 및 임대차 관계는 별도 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지가 밀집한 주거 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않으며, 학교 등 교육시설이 인접해 있어 주거 환경이 비교적 안정적인 편입니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설:

인근 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 가능합니다.

교육시설:

인천학산초등학교가 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

단지 정보:

본건이 속한 태산아파트는 1998년 10월 29일에 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물입니다. 총 주차 대수는 266대로 확인됩니다.

본 아파트의 전용 면적은 약 59.09㎡ ~ 84.41㎡ (약 17.88평 ~ 25.53평)으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연도:

1998년 준공되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획:

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 해당하여 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

임대 관계 미상:

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 표시되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 학익동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소 기준 권리 이후의 권리들이 모두 말소될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다. 다만, 건물 노후화 및 임대 관계 미확인에 따른 리스크를 고려해야 합니다. 최근 매매 사례를 바탕으로 합리적인 가격 산정이 이루어진다면 투자가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치하며, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리 분석상 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다 (단, 임차인 미확인 부분은 별도 확인 필요).

* 현 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 유사 면적(84.41㎡)의 매매 사례는 2026년 6월 10일, 13층이 22,500만원에 거래되었습니다. 본건은 16층으로 층수에서 이점이 있습니다. 그러나 감정가 29,000만원은 최근 실거래가 대비 높게 책정된 것으로 보입니다. 따라서 실거래가를 기준으로 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가:

245,000,000원 (2억 4천 5백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.