나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510246 [1] 인천광역시 남동구 간석동 573-7 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS감정 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""석정초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 인접 대로변으로는 상업용부동산이 소재하고, 후면은 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있으며, 경인철도 백운역이 도보권에 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 중 2층 202호로서
외벽 : 타일 붙임 및 페인트 마감
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 샤시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임

설비내역

위생 및 급.배수시설. 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 평지로 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 대로의 포장도로와 접함..

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 토지/건물 현황

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 573-7 2층202호

용도: 다세대주택

1.2. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 118,000,000원

토지면적: 31.66㎡ (약 9.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.63㎡ (약 13.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건축물 정보

건축물 용도: 공동주택(다세대)

건축년도: 1999년 2월 18일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 중 2층 202호

외벽: 타일 붙임 및 페인트 마감

내벽: 벽지 마감 등

창호: 샤시 창호 등

설비내역: 위생 및 급배수시설, 도시가스 시설 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "석정초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 대로변으로는 상업용 부동산이 혼재되어 있으며, 이면부는 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 전형적인 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 위치입니다. 버스정류장이 근거리에 위치해 있으며, 경인철도 백운역이 도보로 접근 가능한 거리에 있어 교통 환경이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 건축용도지역 기타(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

채권자: 주택도시보증공사(HUG) (본건 경매 신청 채권자)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(안성찬)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-02

확정일자: 2021-08-11

배당신고일자: 2023-10-12

대항력: 없음

3.3. 등기부 요약 (말소기준권리 포함)

말소기준권리: 갑11 (계양세무서장 압류, 2023-06-29)

등기부채권 총액: 100,000,000원

주요 권리 내역:

* 갑8: 정지연 소유권이전 (2014-04-14)

* 을9: 안성찬 주택임차권 (100,000,000원, 2021-08-11 확정, 2021-09-02 전입)

* 갑10: 박일성 소유권이전 (2021-09-29)

* 갑11: 계양세무서장 압류 (2023-06-29, 말소기준권리)

* 갑12: 주택도시보증공사 강제경매 (100,000,000원, 2025-06-25, 본건 사건번호)

3.4. 인수 가능한 권리

없음.

을구 9번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 간석동 일대는 주거지역 내에서도 다세대주택 및 빌라가 밀집한 지역입니다. 북동측 대로변으로는 상업시설이 일부 혼재되어 있으나, 물건 자체는 조용한 주거 환경 내에 있습니다. 인근에 석정초등학교가 소재하여 교육 시설 접근성이 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 대규모 상업시설이나 유흥 시설 등은 인접하지 않아 조용한 주거 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 석정초등학교가 북동측 인근에 위치합니다.

* 교통: 버스정류장이 근거리에 있고, 백운역(경인철도)을 도보로 이용 가능합니다.

* 편의시설: 주거 지역 내 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 대로변 상업 시설 접근도 용이합니다.

* 기타: 임대관계는 현재 미상입니다. 현황 조사 시 현관에 전기요금 고지서가 부착되어 있었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경으로 인해 매각 조건에 변동이 있었으며, 재매각 대상 물건입니다.

매수신청 보증금으로 최저매각가격의 20%를 납부해야 하므로, 자금 계획에 유의해야 합니다.

6.2. 권리 분석상 잠재 리스크

권리 분석상 인수할 권리는 없는 것으로 판단되나, HUG 인수조건 변경 및 재매각 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 현황 조사상 특이사항

현관에 전기요금 고지서가 부착되어 있어, 현재 거주자 또는 관리 주체의 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 교육 환경이 비교적 양호한 주거지에 자리하고 있습니다. 감정가 118,000,000원 대비 건물 면적 45.63㎡(약 13.79평)로, 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리 관계는 명확히 정리될 것으로 예상되며, 인수할 부담은 없습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 재매각 사유, 그리고 20%의 매수신청 보증금 납부 의무는 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 교통 및 주거 환경이 양호한 간석동 입지

* 최신 연식(1999년) 대비 합리적인 감정가

* 권리 관계 명확 (인수 부담 없음)

* 인근 유사 물건 시세 고려 시 잠재적 가치 상승 여력

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 118,000,000원이며, 유사 물건의 최근 매매 사례를 고려할 때, 건물 연식(1999년) 및 상태 등을 감안하면 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 있습니다. 특히, 1987년에 건축된 유사 면적의 다세대주택이 2026년 3월 1억 2천만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가가 1억 1천 8백만원임을 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

예상 입찰가: 123,000,000원

* 위 예상 입찰가는 주변 시세, 물건의 상태, 권리 관계, 재매각 및 특별매각조건(보증금 20%) 등을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰 참여 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.