나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51661 [1] 서울특별시 강동구 길동 OOOOO OOOOOOOOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세경감정 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 길동 소재 수도권 지하철 5호선 ‘길동역’서측 인근에 소재하는 구분소유부동산(길동청광플러스원큐브1차)으로서, 주위는 다세대, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 동측 인근으로 수도권 지하철 5호선‘길동역'이 위치하고, 인근 간선도로변(양재대로)을 따라 다수의 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층 지상13층 건물 내 제8층 제814호로서, (사용승인일 : 2012.11.21.)
- 외벽·창호 : 드라이비트 및 타일 마감, 알루미늄 창호 등,
- 내벽·천장·바닥 : 벽지, 천장지, 타일, 마루깔기 및 각종 내장재 마감 등임.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 아파트(도시형생활주택)로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인근토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 일단의 가장형 토지로서, 기준시점 현재 아파트(도시형생활주택) 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2) 공히
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-2025.07.02.일자 등기사항전부증명서상 소유자는 '박수빈'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 1.1.입지조건

2. 1.2.권리분석

* 말소기준권리: 2025년 6월 23일 접수된 대형선망수산업협동조합의 강제경매개시결정(2025타경51661)입니다.

* 주요 권리사항:

* 소유권: 등기부등본상 현재 소유자는 박수빈이며, 2021년 4월 26일 매매로 소유권이 이전되었습니다.

* 임차인 현황: 김수림 임차인이 보증금 108,000,000원, 차임 0원(월세 없음), 전입일자 2023년 6월 26일, 확정일자 2023년 6월 1일로 거주 중이며, 대항력이 있습니다.

* 주택임차권: 을구 5번으로 등기된 김수림의 주택임차권은 108,000,000원이며, 말소 예정이나 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 권리분석 요약: 본 건은 대항력 있는 임차인(김 )이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 108,000,000원은 배당에서 전액 변제받지 못하면 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성이 있습니다.

* 주의사항: 대항력 있는 임차인의 보증금 108,000,000원이 배당에서 전액 변제받지 못하면 매수인이 인수해야 하므로, 실제 인수해야 할 보증금액을 확인하는 것이 중요합니다.

3. 1.3.상권분석

* 입지: 지하철 5호선 길동역 도보 접근 가능한 거리에 위치하여 교통이 편리합니다. 주변에 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집하여 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

* 용도지역: 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 시장 동향: 제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대 및 연립주택 시세는 평당 약 57만 원 ~ 95만 원 수준으로 형성되어 있으나, 이는 본 건과 직접적인 비교가 어려울 수 있습니다. [cite: (from prompt's JSON)] 외부 검색 결과, 본 건과 동일 건물(길동청광플러스원큐브1차)의 유사 면적(소형 평형) 거래 사례가 약 110,000,000원 선에서 확인되었습니다. 또한, 강동구 길동 지역의 도시형생활주택 시세는 면적과 상태에 따라 90,000,000원부터 130,000,000원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가 102,000,000원은 이러한 시장가격을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 상권 잠재력: 길동역 역세권으로 출퇴근 및 생활 편의성이 우수하며, 상업지역으로서의 잠재력도 가지고 있습니다.

4. 1.4.생활정보

* 교통: 지하철 5호선 길동역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 양재대로가 인접해 있어 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 문화 시설 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주거 환경: 다세대, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 외부 검색 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설이 있다는 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. [cite: (from search result 3)]

5. 1.5.잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 김수림 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 108,000,000원에 대해 배당에서 전액 변제받지 못하면 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. (물건명세서상 "배당에서 보증금 전액 배당받지 않으면 잔액을 매수인이 인수함" 명시)

* 소형 면적의 환금성: 전용면적 16.68㎡(약 5.05평)의 소형 평형으로, 수요층이 제한적일 수 있으며, 향후 매각 시 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가(102,000,000원)가 주변 시세(약 110,000,000원)와 부합하는 수준으로 보입니다.

* 토지이용계획상 제한: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등 다수의 도시관리계획 및 법적 제한사항이 존재하여 향후 개발이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6. 1.6.종합 의견

* 본 물건은 지하철 5호선 길동역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 도심 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물이 비교적 신축(2012년 준공)이라는 장점도 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 가장 큰 불확실성 요소로 작용합니다. 현재 감정가는 주변 시세와 부합하는 수준으로 파악되며, 전용면적이 매우 작다는 점도 고려해야 합니다. 따라서 철저한 권리 분석과 임차인과의 협상 가능성, 그리고 현장 확인을 통한 정확한 시세 파악이 반드시 선행되어야 합니다.

7. 1.7.투자 포인트

* 길동역 역세권 입지: 지하철 이용이 편리하여 직장인 등 1인 가구 수요 확보에 유리합니다.

* 소형 면적의 활용성: 1인 가구나 신혼부부 등에게 적합한 소형 주거 공간으로 활용될 수 있습니다.

* 일반상업지역 및 지구단위계획구역: 미래 가치 상승 또는 용도 변경 가능성을 잠재적으로 가지고 있습니다.

8. 1.8.예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 102,000,000원입니다.

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 108,000,000원이며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보는 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 변제받을 것으로 예상됨을 시사합니다. 만약 이 예상대로 진행된다면, 매수인은 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

* 외부 검색 결과, 본 건과 동일 건물(길동청광플러스원큐브1차)의 유사 면적(소형 평형) 거래 사례가 약 110,000,000원 선에서 확인되었으며, 강동구 길동 지역 도시형생활주택 시세가 90,000,000원~130,000,000원임을 감안할 때, 감정가 102,000,000원은 시장가와 부합하는 수준으로 보입니다.

* 입찰가는 시장가 수준 및 권리 관계의 불확실성을 고려하여, 감정가의 약 90% ~ 95% 수준으로 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 91,800,000원 ~ 96,900,000원 (102,000,000원 * 0.90 ~ 102,000,000원 * 0.95)

* 최종 입찰가는 명도 비용, 경매 물건의 특수성, 현장 조사를 통한 정확한 상태 확인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.