나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51687 [1] 서울특별시 송파구 거여동 5-7 샤인파크빌 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 '거여공원' 북측에 위치하며 주위는 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 지하철5호선 '거여역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 303호로서,
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2011.05.09)
외벽 : 인조석 붙임 마감등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(후면 별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 지상 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(2017-05-04)(접함), 도로(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-05-08)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24~2025.9.30, 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))임.임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51687 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 5-7 샤인파크빌 3층 303호

용도: 다세대주택

감정가: 306,000,000원

토지면적: 26.18㎡ (약 7.92평)

건물면적: 46.59㎡ (약 14.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 '거여공원' 북측에 위치하고 있습니다. 주위는 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황은 지하철 5호선 '거여역'이 근거리에 소재하고 있으며, 다수의 노선버스가 운행하는 정류장도 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량 출입 또한 가능한 위치입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 분석에 주의가 필요합니다.

등기부등본상 확인된 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 갑1: 소유권보존 (김은순 외 1명)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (박덕효)

* 을5: 주택임차권 (허건), 보증금 260,000,000원, 인수 조건 (전액 변제되지 않을 경우 매수인 인수)

* 갑3: 압류 (잠실세무서장), 말소기준권리

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사)

말소기준권리(갑3: 압류)보다 선순위에 있는 을구 5번 주택임차권(허건)은 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 현재 임차인의 보증금은 260,000,000원이며, 이는 매수인이 인수해야 할 주요 부담입니다. (권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부 및 물건명세서상 해당 임차권은 인수 대상임에 유의해야 합니다.)

1.4. 상권분석

본건은 다세대주택으로서 주거지 내에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 최근 인근 지역의 실거래가 정보(2026년 7월)를 분석한 결과, 유사 주택형의 거래가액은 대략 1억 1,500만원에서 1억 3,000만원 수준으로 나타났습니다. (참고: 제공된 JSON 데이터의 거래액 단위 해석에 따라 실제 시세와는 차이가 있을 수 있습니다. 분석 결과, 거래액을 억원 단위로 환산 시, 본건의 감정가(3억 6백만원)에 비해 거래가가 현저히 낮은 것으로 보입니다. 이는 감정가 대비 저평가되었거나, 또는 해당 실거래가 정보가 본건과 직접적인 비교가 어렵거나, 혹은 시장 상황의 변화를 반영하는 것일 수 있습니다.)

1.5. 생활정보

* 위치 및 주위환경: '거여공원' 북측에 위치하며, 주위는 주거 단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 지하철 5호선 거여역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 303호이며, 2011년 5월 9일 사용승인되었습니다.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 편의시설: 거여공원이 인접하여 녹지 공간 접근이 용이합니다. 주변에 생활 편의시설들이 분포하고 있습니다.

* 주변 학군: 인근 지역의 교육 환경에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역의 학군을 형성할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차권: 선순위 임차인의 보증금 260,000,000원을 인수해야 하므로, 투자 시 총 부담액을 고려해야 합니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인의 부담이 가중될 수 있습니다.

* 권리관계 복잡성: 선순위 임차권 외에 압류, 강제경매 등이 등기되어 있어 권리 관계가 복잡합니다.

* 토지 이용계획 및 제한사항: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규의 제한을 받고 있습니다. (예: (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)

* 시장 가격 변동성: 제공된 최근 실거래가 정보와 감정가 간의 큰 차이가 존재하므로, 시장 상황 및 물건 가치에 대한 면밀한 재검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 거여동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 지하철역 인근으로 교통이 편리하다는 장점을 가지고 있습니다. 하지만, 2억 6천만원의 선순위 임차 보증금을 인수해야 하는 부담이 있으며, 최근 시장 거래가와 감정가 간의 괴리가 커 투자 결정에 신중한 접근이 요구됩니다. 낙찰 후 인수 부담액을 고려한 명확한 투자 수익률 산출이 중요하며, 권리 관계를 정확히 파악하고 잔여 보증금 인수 여부를 확인하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 송파구 거여동의 안정적인 주거 입지

* 지하철 5호선 거여역 역세권 인접으로 인한 우수한 교통 여건

* 감정가 대비 높은 임차 보증금으로 인한 잠재적 저가 매수 기회 (단, 인수 부담 고려)

1.9. 예상 입찰가

본 건은 2억 6천만원의 선순위 임차 보증금을 매수인이 인수하는 조건입니다. 따라서 총 인수 부담액은 '입찰가' + '260,000,000원'이 됩니다.

시장 분석 결과, 제공된 JSON 데이터상 최근 실거래가는 제곱미터당 약 200만원 ~ 220만원 수준으로 나타나고 있습니다. 이를 바탕으로 건물 면적 46.59㎡에 적용 시, 약 9,600만원 ~ 1억 2,000만원 내외의 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

그러나 물건의 감정가는 306,000,000원으로, 제공된 실거래가 정보와 큰 차이를 보입니다. 이는 감정가의 신뢰성, 시장 상황의 변화, 또는 실거래가 정보의 특수성(예: 소형 평형, 특수 거래 등) 등 복합적인 요인에 기인할 수 있습니다.

투자자는 총 인수 부담액이 부동산의 최종 가치를 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

감정가 306,000,000원을 기준으로, 총 인수 부담액을 감정가 수준으로 맞춘다고 가정할 때, 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

총 인수 부담액 (목표) = 입찰가 + 인수 보증금

306,000,000원 = 입찰가 + 260,000,000원

입찰가 = 306,000,000원 - 260,000,000원 = 46,000,000원

따라서, 본건의 경우 46,000,000원 ~ 70,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 낙찰 후 발생하는 명도 비용, 세금, 수리비 등을 추가로 고려하여 최종적으로 결정해야 합니다.

주의사항: 제공된 JSON 실거래가 정보와 감정가 사이의 큰 차이로 인해, 본 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 산정되었으며, 실제 시장 가치와의 괴리가 존재할 수 있습니다. 투자자는 반드시 현장 확인 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.