나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51664 [1] 서울특별시 강동구 성내동 164-1 씨제이나인파크 2층208호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 지하철5호선 ""강동역"" 남서측 인근에 위치한 부동산으로서, 주위는 업무용빌딩, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 강동역이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평스라브지붕 15층 건물 내 제2층 제208호로서
(사용승인일 : 2006.05.19)

외벽 : 석재 및 복합판넬 붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 집합건축물 대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황 업무용 사무실로 이용 중인 것으로 조사됨.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남서측 하향 완경사의 부정형 토지로서 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 50미터 내외의 천호대로, 서측으로 노폭 약 3-4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역(2022-11-24) , 도시지역 , 제3종일반주거지역(2024-11-28)(제3종일반주거지역 서울특별시고시 제2024-576호 참조) , 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조) , 도로(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2022-11-24)(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 건축선

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

본 건 집합건축물 대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황 업무용 사무실로 이용 중인 것으로 조사됨(감정평가서).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51664 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 성내동 164-1 씨제이나인파크 2층208호

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 사무실 이용)

* 감정가: 203,000,000원

* 토지면적: 8.40㎡ (약 2.54평)

* 토지지분: 8.40㎡ (약 2.54평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 34.93㎡ (약 10.57평)

* 건물지분: 34.93㎡ (약 10.57평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평스라브지붕 15층 건물 중 제2층 제208호

* 사용승인일: 2006년 5월 19일

* 집합건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설(일반음식점)

* 현황 이용: 업무용 사무실

* 건물 전체 층수: 지상 15층, 지하 5층

* 전유부분 호수: 208호

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강동구 성내동 소재, 지하철 5호선 강동역 남서측 인근

* 주변 환경: 업무용 빌딩, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역

* 교통: 차량 진출입 용이, 인근 버스정류장 및 지하철 5호선 강동역 소재로 대중교통 이용 편리

* 도로: 북측 노폭 약 50m 천호대로, 서측 노폭 약 3-4m 도로 접함

* 토지이용계획: 근린상업지역, 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 6월 26일 접수된 최성희외 1명의 강제경매 개시결정 (갑14) (채권금액: 30,503,815원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음

* 기타 등기사항:

* 2008년 7월 7일 접수된 소유권이전2번신탁등기말소 (갑5)

* 2014년 8월 20일 접수된 소유권이전 (갑10, 임의경매로 인한 매각 2013타경2713)

* 임차인 현황:

* 임차인: ㈜지커머스코리아 대표 김

* 보증금: 0원

* 차임: 800,000원

* 전입(사업)일자: 2024년 11월 14일

* 대항력: 있음

* 비고:

* 인수되는 임차인의 보증금 합계: 0원 (이는 해당 임차인의 보증금이 0원임을 의미합니다.)

4. 상권분석

* 입지: 지하철 5호선 강동역 역세권에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호합니다.

* 주변: 다양한 업무용 빌딩, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하여 상업 및 주거 활동이 활발한 지역입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 강동역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상업 지역 및 주거 지역 내 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 본 건은 집합건축물대장상 용도가 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 되어 있으나, 현황은 업무용 사무실로 이용 중입니다. 이는 추후 건물 사용 및 관리에 있어 법적 문제를 야기할 수 있습니다.

* 대항력있는 임차인: 현 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금은 0원이지만 임대차 계약 기간 동안 명도에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 해당 물건이 공동담보로 제공된 경우, 관련 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강동역 역세권에 위치한 좋은 입지를 가지고 있으나, 집합건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 그리고 대항력있는 임차인의 존재라는 두 가지 주요 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 강동역 역세권의 안정적인 수요

* 지역 내 다양한 상업 및 업무 시설과의 연계성

* 잠재적인 가치 상승 가능성 (리스크 해소 시)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 낙찰 후 인수해야 할 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 장단점, 명도 진행 가능성 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 산출하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.