나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51693 [1] 서울특별시 송파구 문정동 80-8 집앤사베스타 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익감정 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 장지동 소재 ""문현고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 지하철 8호선""장지역"" 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제2층 제204호로서,
외벽: 벽돌 및 석재붙임 마감 등임.
내벽: 벽지 및 타일 마감 등임.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

현재 ""도시형생활주택""으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 도시가스난방시설 및 엘리베이터시설 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 등고 평탄한 평지 내의 ""장방형토지""로서, 현재 ""도시형생활주택부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약8M 및 남서측으로 약4M 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2010-02-19)<
교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대
보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군
사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24~2025.9.30. 허
가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

을구 4번 주택임차권등기

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51693 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 문정동 80-8 집앤사베스타 2층204호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 351,000,000원

* 토지면적: 20.83㎡ (약 6.3평)

* 건물면적 (전용면적): 29.80㎡ (약 9.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 송파구 문정동, 문현고등학교 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 아파트단지, 학교, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통: 지하철 8호선 장지역 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근도 가능합니다.

* 도로: 본건 남동측으로 약 8M 및 남서측으로 약 4M 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지).

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 4번 주택임차권 (김준영, 345,000,000원). 이 권리는 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 말소기준권리: 갑4 가압류 (주택도시보증공사, 568,000,000원). 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김준영)

* 보증금: 0원 (등기부상 권리금액 345,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-11-27

* 확정일자: 2020-11-19

* 배당신고일자: 2024-12-03

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 4번 주택임차권등기. 인수되는 권리이며, 채권최고액 345,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 황채희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-11-27

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2024-12-03

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 주의사항: 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 권리(주택임차권)는 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다. 특히 김준영 씨의 주택임차권 345,000,000원은 인수 금액으로 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 학교, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* "집앤사 베스타"라는 건물명으로 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

* 주변 교통은 지하철 8호선 장지역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 차량 접근도 가능하며, 남동측 및 남서측으로 도로에 접해 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 베루스송파 (2017년 준공, 38㎡ 전용): 2026년 5월 3억 6천만 원에 거래되었습니다.

* 파빌리온 (2018년 준공, 22.83㎡ 전용): 2026년 5월 2억 8천만 원에 거래되었습니다.

* 정원2 (2014년 준공, 40.79㎡ 전용): 2026년 5월 3억 5천 8백만 원에 거래되었습니다.

* 본건(29.80㎡ 전용)은 면적이 22.83㎡ ~ 40.79㎡ 사이의 다양한 면적대와 유사한 시세 분포를 보입니다.

* 본 물건의 감정가는 3억 5천 1백만 원으로, 최근 실거래가와 비교 시 유사하거나 다소 높은 수준으로 평가되었습니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 측면에서 지하철 8호선 장지역과 버스정류장이 인근에 있어 서울 시내 및 수도권 이동이 용이합니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조이며, 도시형생활주택으로 현재 이용 중입니다.

* 급배수, 위생, 도시가스난방, 엘리베이터 등 기본적인 생활 설비를 갖추고 있습니다.

* 주변 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 345,000,000원의 주택임차권을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

* 인수되는 임차보증금액(345,000,000원)이 감정가(351,000,000원)와 거의 동일하여, 실질적인 취득 가격이 감정가를 초과할 가능성이 있습니다.

* 두 명의 임차인(김준영, 황채희) 모두 대항력이 있으며, 보증금 및 차임(0원으로 기재)의 실제 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

* 건축물대장상 최신 등기일자(crtnDay)가 2022년 8월 13일인 점을 고려할 때, 건물 노후도 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획상 군사시설 보호구역, 비행안전구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 각종 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치한 도시형생활주택으로, 대중교통 이용이 편리하고 주변 생활 인프라가 양호한 편입니다.

* 하지만, 가장 큰 리스크 요인은 3억 4천 5백만 원의 선순위 주택임차권이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다는 점입니다.

* 인수되는 임차보증금액은 감정가와 거의 동일하므로, 낙찰가가 감정가보다 높게 결정될 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 따라서, 인수되는 임차보증금액을 고려한 실질적인 낙찰가 산정이 매우 중요하며, 임차인의 실제 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 송파구 문정동이라는 서울의 주요 지역에 위치하여 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

* 편리한 교통: 지하철 8호선 장지역 인접으로 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 생활 편의: 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 351,000,000원입니다.

* 권리분석 상 인수해야 할 임차보증금은 345,000,000원입니다.

* 투자자는 낙찰가에서 인수 보증금액을 제외한 금액을 자신의 투자금으로 고려해야 합니다.

* 최근 매매 사례를 볼 때, 29.80㎡ 면적의 적정 시세는 3억 2천만 원 ~ 3억 5천만 원 정도로 추정할 수 있습니다.

* 인수되는 345,000,000원을 고려하면, 낙찰가가 300,000,000원을 넘어서는 경우 매우 신중해야 합니다.

* 따라서, 인수되는 345,000,000원을 제외하고, 순수 취득 비용이 3억원 내외가 될 수 있도록 290,000,000원 ~ 320,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.