나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51677 [1] 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 파인트리 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 지하철8,9호선 ""석촌역"" 동측 인근에 위치하며,
주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철8,9호선 ""석촌역""이
소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층 건물 내 제5층 제504호로서,
(사용승인:2021.07.30)
외벽: 석재붙임,판넬 등 마감
내벽: 몰탈위페인팅, 타일붙임 마감
창호: 샷시 창호 등 마감.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 10미터 내외, 북서측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역,지구단위계획구역(2020-01-02)(송파대로제1지구),도로(접합)가축사육
제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,건축용도지역기타(건축물최고높이지정구간으로
건축과확인요함)<건축법>,상대보호구역(2020-03-27)(서울송파초등학교병설유치원)<교육환경
보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,비행안전
제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공
장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.3.24.
~2025.9.30.허가대상:건축물의용도(아파트)로사용되는부지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51677 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강미진

1.2. 소재지 및 기본 현황

주소: 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 5층504호

건물명: 에스아이팰리스레이크잠실

공부상 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 다세대주택 복합 용도)

사용승인일: 2021년 07월 30일

1.3. 면적 및 건물 현황

토지 면적: 8.48㎡ (약 2.56평)

건물 면적: 27.33㎡ (약 8.27평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 435,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 지하철 8,9호선 석촌역 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 8,9호선 석촌역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

2.3. 토지 및 도로

본건 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 세장형 토지이며, 업무시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 노폭 약 10미터, 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(송파대로제1지구)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 지정구간, 상대보호구역(서울송파초등학교병설유치원), 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약허가구역(2025.3.24.~2025.9.30., 건축물 용도(아파트)로 사용되는 부지) 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2024년 02월 20일자 주식회사두루드림대부의 가압류 (갑7)

총 등기부채권액: 8,611,844,039원

말소 예정 권리: 다수의 가압류 및 압류, 강제경매 개시 결정 등기 (갑7~갑15)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석 (강미진)

임차인: 강미진

보증금: 500,000,000원

전입일자: 2022년 09월 22일

확정일자: 2022년 09월 01일

배당신고일자: 2024년 11월 04일

대항력: 있음

3.3. 인수 대상 권리

을구 1번 주택임차권 (강미진, 보증금 500,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수될 권리입니다.

물건명세서에 따르면, 해당 임차권은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본건은 에스아이팰리스레이크잠실이라는 집합건물 내에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

4.2. 시장 동향 (매매/임대)

최근 매매 사례 (2026년 7월 기준):

* 46.56㎡ (2003년식): 38,800만원

* 26.73㎡ (2018년식): 35,500만원

* 22.42㎡ (2017년식): 36,000만원

본건(27.33㎡)은 면적과 건물 신축 연도(2021년 사용승인)를 고려할 때, 주변 유사 면적(26.73㎡)의 매매가인 35,500만원에서 38,800만원 사이의 시세를 형성할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 본건은 9층 건물 중 5층에 위치합니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

석촌역 인근에 위치하여 롯데백화점, 롯데마트 등 대형 쇼핑 시설 및 다양한 상업 시설 이용이 편리합니다. 또한, 송파도서관, 올림픽공원 등 문화 및 여가 시설 접근성이 좋습니다.

5.3. 교육시설

본건 소재지 인근에 서울송파초등학교, 송파중학교, 석촌고등학교 등이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 강미진의 보증금 5억원 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 투입을 요구할 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

토지거래계약허가구역 지정(2025.3.24.~2025.9.30.)에 따라 건축물 용도(아파트)로 사용할 경우 허가가 필요할 수 있습니다. (건축법상 최고 높이 제한 등 추가 확인 필요)

7. 종합 의견

본건은 석촌역 역세권의 신축급 오피스텔/다세대주택으로 입지 조건은 우수합니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인 강미진의 보증금 5억원이 인수될 가능성이 높아, 인수 금액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 경매 신청 채권자와 임차인이 동일인이므로, 배당 결과 및 임차인 잔여 보증금 인수 여부를 명확히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 8,9호선 석촌역을 이용할 수 있는 역세권 입지.

* 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 속함.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 기대 가능 (단, 임차인 인수 부담 제외 시).

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석:

본건 면적(27.33㎡, 약 8.27평)과 유사한 최근 매매 사례(26.73㎡)는 35,500만원에 거래되었습니다. 다른 사례들도 36,000만원 ~ 38,800만원 수준입니다. 이를 토대로 본건 부동산 자체의 시장 가치는 약 35,500만원 ~ 38,800만원으로 추정됩니다.

핵심 고려사항:

본건의 가장 큰 리스크는 을구 1번 주택임차권(강미진, 보증금 5억원)이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰자가 부동산 자체의 시장 가치 외에 최소 5억원의 보증금을 추가로 부담해야 함을 의미합니다 (만약 배당에서 전액 변제되지 않는 경우).

예상 입찰가 산정:

부동산 자체의 가치(약 3.5억~3.8억)와 인수해야 할 보증금(5억)을 고려할 때, 순수 부동산 가치만으로는 현재 감정가(4.35억) 또는 시세(3.5억~3.8억) 이상으로 입찰하기 어렵습니다. 따라서, 낙찰자가 임차인 인수 부담을 감안하더라도 손실을 최소화하거나 이익을 얻기 위해서는 매우 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

최종 예상 입찰가: 200,000,000원 ~ 250,000,000원

본 입찰가는 부동산 자체의 시장 가치에서 잠재적 인수 금액 및 제반 경매 관련 비용, 그리고 임차인에게 배당될 금액을 고려하여 설정된 보수적인 범위입니다. 실제 배당표와 임차인의 배당금 수령액을 최종 확인하신 후, 인수 보증금의 정확한 액수를 확정하여 입찰가를 재산정하시는 것을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.