나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51678 [1] 서울특별시 강동구 천호동 237-45 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대동감정 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""천일초등학교"" 북측 약 150m지점에 위치하며 주위는 중규모 아파트 단지 및 다세대주택, 다가구주택, 서측 간선도로변을 연하여는 학교, 병원, 소형점포 등 근린생활시설로 형성되어 있으며 공해 혐오시설은 없는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하나 지하철 5·8호선 전철역과는 다소 원거리로서 이용 불편하여 제반 대중교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층건 내 제3층 제301호로서,
외 벽 : 칼라벽돌 치장쌓기 및 징크판넬 마감 등
내 벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등,
창 호 : 알루미늄샷시 이중창호 마감.
바 닥 : 마루 및 타일 등

이용상태

공동주택(다세대주택)(후면 별첨 ""호별배치도 및 내부구조도 ""참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 화재경보장치, 도시가스공급설비에 의한 개별 난방시설 등의 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 등고 ·평탄한 정방형의 토지로서, 건부지(다세대주택 및 제1종근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하며 남측으로는 막힌 상태이나 북측도로와 서측 간선도로와의 연게상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목:도로 한정(지정기간:2024.9.10.~2029.9.9.)자세한사항은 서울특별시 공고 제2024-2557호 참조)
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51678 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 237-45 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 360,000,000원

토지면적: 21.22㎡ (약 6.42 평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (0.00 평)

건물면적: 28.20㎡ (약 8.53 평)

건물제시외면적: 0.00㎡ (0.00 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송O

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천일초등학교" 북측 약 150m 지점에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 중규모 아파트 단지와 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재되어 있으며, 서측 간선도로변으로는 학교, 병원, 소형 점포 등 근린생활시설이 형성되어 있습니다. 공해 및 혐오시설은 없는 일반주거지대입니다.

3. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 다만, 지하철 5호선 및 8호선 전철역과는 다소 거리가 있어 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

4. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕의 5층 건물 중 제3층 제301호입니다.

외벽은 칼라 벽돌 치장 쌓기 및 징크 판넬로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일 등으로 시공되었습니다. 창호는 알루미늄 샷시 이중창호로 되어 있으며, 바닥은 마루 및 타일 등으로 마감되었습니다.

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 시설, 화재 경보 장치, 도시가스 공급 설비에 의한 개별 난방 시설 등이 갖추어져 있습니다.

5. 토지 이용 상태 및 접근성

본건 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 현재 다세대주택 및 제1종 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 본건은 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있으며, 남측으로는 막힌 상태이나 북측 도로 및 서측 간선도로와의 연계성은 양호한 편입니다.

6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당됩니다. 추가적으로 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)로 명시되어 있습니다.

7. 권리분석

7.1. 등기부 현황

현재 등기부상 소유권은 김민정 씨이며, 매매가액은 390,000,000원입니다. 말소기준권리는 수협은행의 근저당(320,040,000원)입니다.

본 경매는 채권자 송철 씨의 강제경매 신청(116,714,200원)으로 진행되고 있습니다. 또한 한국스탠다드차타드은행의 가압류(108,835,371원)도 등기되어 있습니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 강제경매, 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 인수해야 할 부담은 없습니다.

7.2. 임차인 분석

임차인: 엄춘기 (엄 )

보증금: 20,000,000원

차임: 900,000원

전입일자/확정일자: 2025년 5월 1일

배당신고일자: 2025년 8월 20일

대항력: 없음

본건 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 20,000,000원은 인수되지 않습니다. 따라서 총 인수 보증금은 0원입니다.

8. 상권분석

8.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 건우빌 (2016년 준공, 39.77㎡): 2026년 5월, 385,000,000원에 거래. 평당 약 32,003,000원.

* 다성이즈빌 (2017년 준공, 25.69㎡): 2026년 5월, 300,000,000원에 거래. 평당 약 38,610,000원.

* 그린하우스 (2016년 준공, 48.13㎡): 2026년 5월, 352,500,000원에 거래. 평당 약 24,209,500원.

8.2. 감정가 대비 시세 평가

본건 건물은 2022년 준공된 비교적 신축 건물(사용승인일 2022년 8월 13일)로, 주변 연립·다세대 주택 중 가장 최신 축에 속합니다.

본건의 감정가는 360,000,000원이며, 건물 면적 28.20㎡(약 8.53평) 기준 평당 약 42,204,000원입니다.

주변 신축 또는 준신축 다세대 주택의 시세가 평당 약 3,500만원에서 4,000만원 수준임을 감안할 때, 본건의 감정가는 시장 가격과 비교 시 높지도 낮지도 않은 적정 수준으로 판단됩니다. 특히, 건물 연식이 신축에 가깝다는 점을 고려하면 감정가 또한 합리적인 범위 내에 있다고 볼 수 있습니다.

9. 생활정보

본건은 천일초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주변 상업 시설과의 접근성이 좋아 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

10. 잠재적 리스크

본건은 권리 분석상 인수할 권리나 보증금이 전혀 없어 법적 리스크는 매우 낮습니다.

잠재적 리스크로는 향후 시장 상황 변동으로 인한 시세 하락 가능성이나, 경쟁 매물 대비 가격 경쟁력 확보 방안 등이 고려될 수 있습니다.

11. 종합 의견

본건은 서울 강동구 천호동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수할 임차인 보증금 또한 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 신축 연식 대비 합리적인 감정가를 고려할 때, 시세 대비 저가 매수의 기회를 노려볼 만합니다.

12. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2022년 준공)

* 모든 권리 매각으로 소멸, 인수 부담 없음

* 대항력 있는 임차인 없음 (인수 보증금 0원)

* 편리한 교통 및 생활 인프라

* 초등학교 인접 교육 환경

13. 예상 입찰가

본건의 감정가는 360,000,000원입니다. 주변 시세 및 건물 상태, 권리 관계 등을 종합적으로 고려했을 때, 시세 대비 합리적인 수익률 확보를 위해 입찰 희망가는 320,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.