나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경1128 [1] 서울특별시 서대문구 남가좌동 396 디엠씨금호리첸시아 102동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 숲길 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 남가좌동 소재 ""서울가재울초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 경의중앙선 ""가좌역"" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 제102동 29층 건물 내
제6층 제602호로서,
(사용승인일 2024.01.25)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 ""공동주택(아파트)""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, ""공동주택(아파트)"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 아파트 건부지로, 단지내외로 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2023-06-21)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2024-02-15)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합),
가축사육제한구역(2012-08-09)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(가재울뉴타운사업지구)<건축법>, 상대보호구역(2016-10-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-10-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(2012-08-09)(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(2024-12-27)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역(2012-08-09)<수도권정비계획법>, 시장정비구역<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경1128 (1)

* 소재지: 서울특별시 서대문구 남가좌동 396 디엠씨금호리첸시아 102동 6층602호

* 용도: 아파트

* 감정가: 금1,230,000,000원

* 토지면적: 23.32㎡ (약 7.05평)

* 토지지분: 23.3171㎡ (약 7.05평)

* 건물면적 (전용면적 추정): 84.99㎡ (약 25.71평)

* 건물지분: 84.9901㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 사용승인일: 2024년 01월 25일

* 층수: 29층 중 6층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 서대문구 남가좌동에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 서울가재울초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다. 또한 지하철 경의중앙선 가좌역이 도보 거리 내에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류 및 중로3류 도로에 접해 있습니다. 그 외 가축사육제한구역, 도시기타용도지역지구기타(가재울뉴타운사업지구), 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 시장정비구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 관련 법규의 적용을 받고 있습니다.

3. 권리분석

* 경매구분: 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자 (OOOOOO에 의해 신청되었습니다.

* 특이사항: 본건은 중복사건으로 분류되어 있으며, 재정비촉진지구 내에 위치하고, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한승희 (마스킹: 한 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 28일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 임차인 한 은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 반드시 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부요약:

* 소유권 관련: 모래내서중앙대시장정비사업조합의 소유권 보존 등기 후, 2024년 4월 19일에 한상덕에게 소유권이 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 2024년 4월 19일 농협은행주식회사의 근저당권 (금627,000,000원)입니다.

* 기타 권리사항: 주식회사 유화약품의 근저당권, 국민은행 및 서울보증보험주식회사의 가압류, 그리고 주식회사 유화약품의 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리들이 등기되었으나, 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다.

* 등기부채권 총액: 1,505,519,770원 (말소기준권리 외 포함)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 자료상 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설: DMC 금호리첸시아 단지 내에 이마트 에브리데이, 다이소 등 편의시설이 입점해 있습니다. 또한 단지와 연결된 상업시설인 'DMC 리첸시아몰'에는 다양한 근린생활시설이 있으며, 주변 방송국 밀집 지역 및 스트리트몰 상권과도 인접해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 주변 환경: 인근에 모래내시장이 있어 신선한 농산물 구매가 편리합니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 내용으로는 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 가좌역이 도보 약 5분 거리에 위치하며, 이를 통해 서울역, 공덕, 용산 등 주요 도심으로 편리하게 이동 가능합니다. 다수의 버스 노선도 이용 가능합니다.

* 교육: 서울가재울초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 단지 내 국공립 어린이집이 있어 어린 자녀가 있는 가정에 유리한 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 단지 내 상업시설 및 마트, 다이소, 병원, 약국, 빵집, 정육점 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다. 모래내시장도 가까워 장보기 및 쇼핑이 용이합니다.

* 주거환경: 주상복합 단지로, 깔끔한 외관과 단지 내 조경, 휴식 공간, 작은 도서관, 피트니스 클럽 등 커뮤니티 시설이 마련되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 법적 분쟁이나 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 해당 임차인의 실제 계약 관계 및 권리 행사 여부에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

* 중복사건: 사건번호에 '(1)'이 붙어 있는 점과 '중복사건' 표기는 해당 물건에 대해 여러 개의 경매 절차가 진행 중이거나, 과거에 복잡한 권리 관계가 있었을 가능성을 시사합니다. 낙찰 후 권리 관계 정리에 신중을 기해야 합니다.

* 재정비촉진지구: 재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있으나, 동시에 현재 진행 중인 재정비 사업의 불확실성 및 장기간 소요될 가능성도 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 2024년 1월 준공된 신축 아파트로, 가좌역 초역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변 편의시설 및 교육 환경이 우수합니다. 특히 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 발전 가능성이 있습니다. 다만, 보증금 0원에 대항력을 갖춘 임차인의 존재와 중복사건이라는 점은 명도 및 권리 관계 분석에 있어 신중한 접근이 요구되는 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고 해결 방안을 마련한다면, 우수한 입지 조건과 신축 아파트라는 장점을 바탕으로 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2024년 01월 사용승인된 최신축 아파트로, 하자 보수 및 유지 관리 부담이 적습니다.

* 탁월한 교통 여건: 경의중앙선 가좌역을 도보로 이용 가능하여 도심 접근성이 매우 우수합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 단지 내외 상업시설, 전통시장, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 미래가치: 재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,230,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되, 상기 명시된 잠재적 리스크(특히 대항력 있는 임차인 문제)를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 시세, 유사 물건 낙찰가, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 별도의 심층적인 시세 조사 및 권리관계 분석이 추가로 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.