나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10662 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제9층 제903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 북동측 인근에 위치하며, 인근지역은
오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하2층 / 지상18층 건물 내 제9층 제903호로서,
(사용승인일: 2020.04.09)

외벽: 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등,
내벽: 벅지도배 및 타일 붙임 마감 등,
창호: 새시창호 등 입니다.

이용상태

오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비,
승강기 설비, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재한 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및
근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30M 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역,일반상업지역,중요시설물보호지구(공항),도로(접합),가축사육제한구역
(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이
제한지역(2015-08-27)<건축법>,가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>,
도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)
<건축법>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비게획법>,토지거래계약에관한
허가구역(2024-09-05)(지정기간:2024년9월10일~2029년9월9일,지목 도로 한정),도시관리계획
입안중(강서지구중심 지구단위계획구역),건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 김소연의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10662 (1)

• 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제9층 제903호

• 용도: 오피스텔

• 건물명: 거마지엠밸리

• 건축연도: 2020년 4월 9일 사용승인

• 구조: 철근콘크리트구조

• 총 층수: 지하 2층, 지상 18층

• 해당 층: 9층

• 전용면적: 21.31㎡ (약 6.45평)

• 토지면적 (토지 지분): 3.83㎡ (약 1.16평)

• 감정가: 269,000,000원

• 경매구분: 부동산강제경매

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

• 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5번지에 소재하며, 강서구청 북동측 인근에 위치합니다.

• 주변 환경: 인근 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

• 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경10662)입니다.

• 등기부 요약:

* 갑구(소유권) 관련 권리들은 매각으로 소멸 예정입니다.

* 을구(용익물권 등)에 주택임차권(김소연)이 등기되어 있으나, "말소" 기재가 있으며, 물건명세서에 "임차인 김소연의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 문구가 있습니다. 이는 매수인이 보증금 반환 의무를 인수하지 않음을 조건으로 매각이 진행됨을 의미하며, 해당 임차권은 소멸될 가능성이 높습니다.

• 임차인 현황:

* 임차인: TSOYGALINA

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-16

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상임에도 불구하고 대항력이 있다고 기재되어 있어, 인수 여부 및 명도에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 김소연의 승계인)

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-15

* 확정일자: 2022-05-25

* 배당신고일자: 2024-03-14

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 임차권이 말소 예정이고, 물건명세서 상 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각되어 매수인에게 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

• 인수 보증금 합계: 0원 (표기상, 단 TSOYGALINA 임차인의 대항력 유무에 따라 달라질 수 있음)

1.3. 상권분석

• 지역 특성: 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 상업지역으로, 오피스텔 밀집 지역입니다.

• 주변 시설: 강서구청이 인근에 위치하여 관련 행정 및 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

• 교통: 인근 버스정류장 및 주요 도로 접근이 용이하여 대중교통 및 차량 이용이 편리합니다.

• 편의시설: 강서구청 및 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

• 주거 환경: 오피스텔 및 상업시설이 밀집한 도심형 주거 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

• 대항력 있는 임차인 TSOYGALINA: 보증금 0원에 대항력이 있다고 기재되어 있어, 명도 시 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

• HUG 인수 조건: 주택도시보증공사와 관련된 조건부 매각 조항으로, 잔액 발생 시 포기 조건이 명확히 되어 있으나, 복잡한 권리 관계를 확인해야 합니다. (다만, 등기부상 임차권 말소 예정 및 대항력 없음 기재로 보아 소멸 가능성이 높음)

• 토지이용계획 상 제한: 공항, 군사시설 보호구역 등 다수의 규제가 존재하여 향후 건물 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

• 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔입니다.

• 권리 분석 상 복잡성이 존재하며, 특히 TSOYGALINA 임차인의 대항력 유무와 명도 관련 사항을 철저히 조사해야 합니다. HUG 관련 임차권은 소멸될 가능성이 높습니다.

• 주변에 업무시설과 상업시설이 있어 입지 조건은 무난한 편입니다.

• 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

• 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 관리 부담이 적습니다.

• 도심 접근성: 강서구청 인근으로 행정, 생활 편의시설 이용이 편리하며, 교통망 이용도 용이합니다.

• 수익형 부동산: 오피스텔로서 실거주 목적 외 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

• 감정가: 269,000,000원

• 최근 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보(2024년 3월, 13,500만원)는 전용면적 13.42㎡ 기준이므로, 본건(전용면적 21.31㎡)과는 면적 차이가 있습니다. 단순 면적 비율로 환산 시 약 21,500만원 내외의 시세를 추정할 수 있습니다.

• 리스크 고려: TSOYGALINA 임차인의 대항력 존재 가능성 및 명도 관련 불확실성을 감안하여, 시세 및 감정가 대비 보수적으로 접근해야 합니다. HUG 관련 임차권은 소멸될 가능성이 높으나, 조건부 매각 문구를 확인해야 합니다.

• 보수적 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 230,000,000원. (TSOYGALINA 임차인 관련 상세 조사 및 명도 비용 사전 산정 후 최종 입찰가 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.