나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10690 [1] 서울특별시 강서구 방화동 319-3 제이투리더스 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 ""지하철역 방화역"" 동측에 위치하며,
주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 지하철역 등
소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층, 지상6층 건물 내
제5층 제503호로서,

외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 '단지형다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 공부상 ""도시형생활주택(단지형다세대주택) 등""건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항),
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역
(강서교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역,
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10690 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 319-3 제이투리더스 제5층 제503호

건물명: 제이투리더스

건물 용도: 도시형생활주택

건축년도: 2022년 (사용승인일 기준)

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 18.43㎡ (약 5.58평)

건물면적: 24.87㎡ (약 7.52평)

토지 지분: 18.43㎡

건물 지분: 24.87㎡

건물 층수: 지하 1층, 지상 6층 중 제5층

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 305,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 방화동에 위치하며, 지하철 방화역 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

일반적인 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제3종일반주거지역

중요시설물보호지구 (공항)

가축사육제한구역

수평표면구역

상대보호구역 (강서교육청 확인 필요)

대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

과밀억제권역

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역

건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로 일부 포함)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

보증금: 330,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-15

확정일자: 2022-05-11

배당신고일자: 2024-01-30

대항력: 없음

비고: 등기부상 말소 예정이나, 매각 조건으로 보증금 반환청구권 포기 의무가 있습니다.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-05

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 있음

비고: 금액은 미상이지만 대항력이 있는 임차인이 존재하므로 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리)

말소기준권리: 주택도시보증공사 신청 강제경매개시결정 (접수일자: 2025-06-30)

소멸예정 권리: 본 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다. (주택임차권(을4), 강제경매(갑3) 등)

3.3. 인수/소멸 권리

인수되는 보증금: 0원 (물건명세서상 명시)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 별도 기재된 사항 없음 (지상권 등).

특별 조건: 임차인 김순미 및 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

비교 사례 1 (리츠펠리스, 2015년식, 29.82㎡, 5층): 2026년 5월 매매가 210,000,000원. (평당 약 23,130,000원)

비교 사례 2 (명덕빌라, 2002년식, 61.38㎡, 2층): 2026년 5월 매매가 262,000,000원.

비교 사례 3 (덕수신빌라, 1994년식, 45.09㎡, 지하): 2026년 5월 매매가 73,000,000원.

본 건(2022년식, 24.87㎡, 5층)은 비교 사례 1(리츠펠리스)과 면적, 층수, 연식이 유사하나 본 건이 더 신축입니다.

최근 매매 사례(2026년 5월)를 고려할 때, 본 건의 감정가(305,000,000원)는 시장 시세 대비 높은 편으로 판단됩니다.

4.2. 건물 특성

건물명: 제이투리더스

준공년도: 2022년 (사용승인일 기준)

건물 규모: 지하 1층, 지상 6층

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

방화역(지하철) 및 버스정류장 인접으로 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 다세대, 다가구 주택이 밀집하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 확인)

본 건은 김포공항 인근에 위치하며, 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있습니다. 이로 인해 항공기 소음 및 비행 경로에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

주변 지역에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 관련 리스크

임차인 이 의 '대항력 있음' 상태는 주의가 필요합니다. 비록 보증금이 0원으로 인수 금액은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 명도 관련 리스크

대항력 있는 임차인 이 에 대한 명도 절차는 일반적인 경우보다 신중한 접근이 요구됩니다.

6.3. 시세 대비 감정가 차이

감정가 305,000,000원과 유사 사례 매매가 210,000,000원 간의 상당한 차이가 존재하여, 고가 낙찰의 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물이라는 장점이 있으나, 최근 시장 거래가 대비 높은 감정가와 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 투자가치 판단에 신중함이 요구됩니다. 임차인 김순미(HUG) 관련 권리 인수 조건은 매수인에게 유리하게 작용합니다.

8. 투자 포인트

- 신축 건물로서의 가치와 향후 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능성.

- 유리한 권리 인수 조건 (인수 보증금 0원).

- 방화역 인근의 교통 편의성.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 305,000,000원

유사 신축 건물 시세 반영 시 (비교 사례 1 기준 + 신축 프리미엄 고려): 약 210,000,000원 ~ 250,000,000원 범위.

잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 높은 감정가) 고려 시, 보수적인 접근 필요.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 270,000,000원

최적 입찰가 제안: 250,000,000원 내외 (철저한 현장 조사 및 법률 검토 후 최종 결정 권고)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.