나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10663 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 26-16 비전하우스 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10663 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 26-16 비전하우스 제3층 제301호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10663
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로42나길 6-17 비전하우스, 제3층 제301호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10663 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로42나길 6-17 비전하우스, 제3층 제301호 | 감정가: 250,000,000원 | 최저가: 200,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10663 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10663 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 26-16 비전하우스 제3층 제301호

용도: 오피스텔

감정가: 250,000,000원

토지면적: 13.09㎡ (약 3.96평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 OOOOOOO (정보 제공 시 명시된 정보)

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각 진행

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕의 지하 1층/지상 8층 건물 내 제3층 제301호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, CCTV, 주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 가장형 토지로서 업무시설 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 남동측 및 남서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 특히 공항 관련 규제가 존재합니다.

1.3. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 인근에 우장초등학교가 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다. 또한, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 김포공항과 인접한 지역 특성상 공항 관련 규제가 있으나, 이는 곧 해당 지역의 개발 방향과도 연관될 수 있습니다.

1.4. 권리 분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주식회사 OOOOOOO입니다. 주목해야 할 점은 "HUG 인수조건 변경" 및 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 특이사항입니다. 이는 매각 후 인수되는 임차인의 권리 관계에 대한 명확한 조항이 포함되어 있음을 시사하며, 매수인은 해당 조건을 면밀히 검토하고 이해해야 합니다. 일반적인 경매 물건과 달리, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특별한 인수 조건이 존재하므로, 관련 내용을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권 분석

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 주거지와 상업시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 주변에 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 다수 존재하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 우장초등학교가 인근에 있어 주거 수요를 기대할 수 있으며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리하여 상업적 활용 가능성도 존재합니다. 다만, 상권의 발달 정도나 특정 업종의 집중도 등에 대한 심층적인 분석이 필요할 수 있습니다.

1.6. 생활 정보

생활 편의시설로는 인근 우장초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 대중교통으로는 버스 정류장이 소재하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다. 주위 환경은 오피스텔, 주택, 상가 등이 혼재된 일반적인 도심 지역의 모습을 보이며, 특별히 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 공항 인근 지역으로서의 특성은 감안해야 합니다. (검색 결과, 인근에 마곡열병합발전소 및 서남물재생센터 등이 있으나, 본 물건지와의 직접적인 거리 및 영향은 추가 확인이 필요합니다.)

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 "주의사항"으로 명시된 임차인의 대항력 포기 조건입니다. 이는 명도 과정이나 향후 권리 관계에서 복잡한 문제를 야기할 수 있으므로, 해당 조건에 대한 법률적 검토가 필수적입니다. 또한, "중요시설물보호지구(공항)"로 지정되어 있어 건축물 높이 제한 등 공항 관련 규제의 영향을 받을 수 있습니다. 최근 김포공항 주변 고도제한 완화 논의가 있으나, 실제 적용 여부 및 범위는 지켜봐야 합니다. "가축사육제한구역"과 같은 특이한 용도 제한도 존재합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 오피스텔로, 감정가 2억 5천만 원에 경매로 나왔습니다. 입지적으로 초등학교와 근린생활시설이 인접해 있으며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 하지만 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건 등 특별한 매각 조건이 존재하여, 법률적이고 실질적인 권리 분석이 매우 중요합니다. 공항 관련 토지이용규제 또한 고려해야 할 사항입니다. 이러한 특수성을 충분히 이해하고 분석할 수 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

본 물건의 가장 큰 투자 포인트는 지정된 주의사항을 명확히 이해하고 리스크를 관리할 수 있다면, 시장 가격 대비 저렴하게 부동산을 취득할 기회가 될 수 있다는 점입니다. HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건을 면밀히 검토하여 명도 및 권리 인수 관련 비용을 최소화할 수 있다면, 향후 시세 차익이나 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 특히, 김포공항 관련 고도 제한 완화 등 지역 개발 이슈와 연계하여 장기적인 관점에서 접근하는 것도 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계