나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10420 [1] 서울특별시 금천구 가산동 345-33 에이스하이엔드타워7 제1층 제101호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호감정 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '한국어촌어항공단' 북측 인근하며, 주위는
지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철역 등이
소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘트리트지붕 20층 건물 내 제1층 제101호로서,
외 벽 : 복합판넬 및 페어글라스 마감 등,
창 호 : 유리마감 등임.

이용상태

일련번호 1의 공부상 용도는‘지식산업센터-지원시설(제1종근린생활시설:소매점)’임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로, 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건의 동측으로 노폭 약 20미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 가산동 345-33
도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접
합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애
물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축
+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업
단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설
립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한
강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

- 가산동 614-26
도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-
27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>
, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313
)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한
법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관
한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10420 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 345-33 에이스하이엔드타워7 제1층 제101호

용도: 지식산업센터 (지원시설: 제1종근린생활시설-소매점)

감정가: 1,540,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 24.33㎡ (약 7.36평)

토지지분: 24.33㎡ (약 7.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 94.74㎡ (약 28.66평)

건물지분: 94.74㎡ (약 28.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

유동화물건, 별도등기

1.5. 건물 정보

건물명: 에이스하이엔드타워7

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물

사용승인일: 2010.04.19 [cite: json]

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, 주변은 다수의 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로 업무 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 가까이 있어 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 가산디지털단지역 (지하철 1호선, 7호선) 도보 접근 가능

* 인근 버스 정류장: byc 하이시티, 디지털3단지사거리, STXV타워 등 다수 노선 운행

* 차량 진출입이 용이하며, 주변 도로망이 잘 구축되어 있습니다.

2.3. 건물의 구조 및 외관

대상 건물은 철근콘크리트구조의 20층 건물이며, 본 물건은 해당 건물의 제1층 제101호입니다. 외벽은 복합판넬 및 페어글라스 마감으로 현대적인 외관을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

인접 필지와 비교하여 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지 위에 건물이 건축되어 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

대상 물건의 동측으로 노폭 약 20미터의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건의 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 일단의 공업용지조성사업지역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 다양한 도시계획 및 건축 관련 규제를 받고 있습니다. [cite: json]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을10, 2018년 02월 28일 접수, 우리은행 근저당권 (채권액 720,000,000원)이 본 경매의 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사비지에프리테일

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,500,000원

* 배당신고일자: 2025년 09월 29일

* 대항력: 없음 (전입일자 및 확정일자 정보 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

* 소유권 변동: 조현익 (2011.07.15), 김시범 (2018.02.28, 매매 1,040,000,000원)

* 근저당: 우리은행 (2018.02.28, 720,000,000원)

* 전세권: 주식회사비지에프리테일 (2022.04.08, 50,000,000원) - 말소

* 근저당: 임경숙 (2024.11.21, 30,000,000원) - 말소

* 압류: 금천구(서울특별시) (2025.05.02) - 말소

* 가압류: 주식회사카카오뱅크 (2025.06.09, 41,993,023원) - 말소

* 임의경매: 에프더블유2503유동화전문 (2025.06.27, 368,611,279원) - 말소

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 대지권의 목적인 토지(별도등기)에 대한 지상권 설정등기가 있습니다. 이는 매수인이 인수해야 하는 부담이 됩니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

3.5. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 841,993,023원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 가산동 일대는 서울디지털산업단지(G밸리)의 중심지로, 다수의 첨단 산업 및 IT 기업들이 밀집해 있는 수도권의 대표적인 산업 클러스터입니다. 지식산업센터 밀집 지역 특성상 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 건물 내/주변 시설

'에이스하이엔드타워7'은 지식산업센터로서, 제1층 제101호는 공부상 용도가 '지식산업센터-지원시설(제1종근린생활시설:소매점)'으로 되어 있어 상가로서의 활용 가능성이 있습니다. 주변에는 다양한 상업시설과 근린생활시설이 자리하고 있어 직원들의 편의를 지원합니다.

4.3. 경쟁 환경

가산디지털단지 내에는 유사한 지식산업센터 및 상가 물건이 다수 존재하며, 이는 임대 및 매매 시장에서 경쟁 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

가산디지털단지역을 중심으로 지하철 1호선과 7호선을 이용할 수 있어 서울 주요 도심 및 경기권으로의 이동이 매우 편리합니다. 다양한 노선의 버스 이용 또한 용이합니다.

5.2. 편의시설

물건 주변으로 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대형 쇼핑몰이나 문화시설 등은 가산디지털단지역 인근 마리오아울렛 등지로 접근해야 합니다.

5.3. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 검색 결과에서 본 물건지 주변에 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기 인수 부담

대지권의 목적인 토지에 설정된 지상권 설정등기가 매각으로 소멸되지 않아 매수인이 이를 인수해야 하는 부담이 있습니다. 지상권의 구체적인 내용과 권리 행사 범위에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 다수의 토지이용 규제

본 물건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 과밀억제권역 등 다양한 법규의 적용을 받으므로, 향후 건축 또는 개발 시 제약이 발생할 수 있습니다. [cite: json]

6.3. 시장 경쟁 심화

가산디지털단지 내 지식산업센터 및 상가 물건이 다수 공급되어 있어, 임대 수익률 확보 및 매각 시 경쟁 환경을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울디지털산업단지의 핵심 지역에 위치하여 우수한 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖춘 지식산업센터 및 소매점 용도의 이점을 지니고 있습니다. 하지만, 대지권 관련 별도등기상의 지상권 설정 등기를 매수인이 인수해야 하는 중요한 부담이 존재합니다. 이 점을 충분히 인지하고 권리 관계 및 향후 발생 가능 비용을 면밀히 검토해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 서울디지털산업단지 내 핵심 입지로 높은 잠재력 보유.

* 지식산업센터 용도 외 제1종근린생활시설(소매점)로의 활용 가능성.

* 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 인접으로 뛰어난 교통 접근성.

* 1층 상가로서의 가시성 및 접근성 활용 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,540,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 감정가가 약 1,540,000,000원으로 제시되었습니다. 이는 건물 면적(94.74㎡) 기준 평당 약 5,371만원에 해당하는 가격입니다. 주변 지식산업센터의 실거래가를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 토지 별도등기상의 지상권 설정 등기를 인수해야 하는 점은 상당한 리스크 요인입니다.

따라서, 상기 제반 사항 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 1,078,000,000원 ~ 1,232,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.