나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10695 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 935-2 제이투리더스뷰 제5층 제503호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10695 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 935-2 제이투리더스뷰 제5층 제503호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10695
• 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로16길 34, 제이투리더스뷰 제5층 제503호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10695 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로16길 34, 제이투리더스뷰 제5층 제503호 | 감정가: 353,000,000원 | 최저가: 282,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10695 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10695 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 935-2 제이투리더스뷰 제5층 제503호

용도: 오피스텔

감정가: 353,000,000원

토지면적: 6.80㎡ (약 2.06평)

토지지분: 6.800000000000001㎡ (약 2.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.80㎡ (약 8.71평) - 전용면적 기준

건물지분: 28.8㎡ (약 8.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

감정평가서요약 요향표:

- 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 숙박시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

- 교통상황: 본 건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 "까치산역"(2,5호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건내 제5층 제503호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅, 석재붙임 마감 등이며, 창호는 샷시창호 등임.

- 이용상태: 공부상 오피스텔로 이용중임.

- 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 기계주차설비, 소방설비 등 구비되어 있음.

- 토지의 형상 및 이용상태: 4필지 일단의 장방형의 평지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

- 인접 도로상태등: 지적도상 동측 및 서측으로 포장도로에 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당함.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화곡1동주민센터"에서 남서측으로 인접해 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 숙박시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상업 및 주거 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다. 지하철 2, 5호선 환승역인 "까치산역"이 도보 거리에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 연계성이 우수합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건의 가장 큰 특징은 "HUG 인수조건 변경" 및 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 해당 물건을 경매에 넘기면서, 기존 임차인이 가지고 있던 대항력을 매수인에게 주장할 수 없도록 하는 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 이로 인해 낙찰자는 임차인의 보증금 반환 채권이나 임차권을 인수할 부담이 없어집니다. 이는 전세사기 관련 물건에서 자주 발생하는 조건으로, 낙찰자는 임차인의 보증금 미반환 문제에 대해 신경 쓸 필요가 없어지므로 권리 분석 상 매우 유리한 조건으로 평가됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 물건의 경우에도 정확한 권리 분석과 매각물건명세서 확인은 필수입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 까치산역 주변은 2호선과 5호선이 교차하는 더블 역세권으로, 유동인구 유입이 매우 활발한 지역입니다. 특히, 출구가 한곳에 모여 있어 유동인구 집중도가 높으며, 지역밀착형 업종과 역세권 업종이 공존하는 항아리형 상권을 형성하고 있습니다. 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요가 예상됩니다. 까치산 시장과 상업 시설들이 발달하여 지역 주민들의 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 생활정보

까치산역 일대는 서울의 주요 도심으로 접근성이 뛰어나며, 지하철 2, 5호선을 통해 강남, 여의도, 종로 등 주요 업무지구로의 출퇴근이 용이합니다. 또한, 지역 내에 다양한 상업시설, 근린생활시설, 주민센터 등이 잘 갖춰져 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 인근에 학교 시설 등은 직접적으로 언급되지 않았으나, 주거 및 상업 시설 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 잘 구축되어 있다고 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건은 "임대관계 미상"으로 명시되어 있어, 현재 임대차 현황 및 임차인의 현황 파악이 필요합니다. 다만, HUG 인수조건 변경으로 인해 대항력 있는 임차인의 권리 문제는 해소되었으므로, 이는 큰 리스크 요인으로 작용하지 않을 것으로 보입니다. 또한, 토지이용계획 상 "중요시설물보호지구(공항)"로 지정되어 있어 김포공항 항공기 소음의 영향권에 속할 가능성이 있으나, 직접적인 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 검색되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 더블 역세권에 위치하며, "HUG 인수조건 변경"으로 인해 권리상의 부담이 거의 없는 상태로 매각되는 점이 가장 큰 장점입니다. 까치산역 주변의 활발한 상권과 풍부한 유동인구는 안정적인 임대 수익을 기대하게 합니다. 감정가 3억 5,300만원 대비 실사용 면적이 8.71평(약 28.8㎡)임을 고려할 때, 시장 상황에 따른 적정 낙찰가 산정이 중요할 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

- 더블 역세권(2, 5호선 까치산역)의 우수한 입지.

- HUG 인수조건 변경으로 임차인 관련 대항력 및 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석상 안전.

- 오피스텔, 근린생활시설, 주거시설 등이 혼재된 지역으로 안정적인 임대 수요 기대.

- 차량 접근성과 대중교통 이용이 편리하여 임대 편의성 높음.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계