나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10689 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-9 누리에스.에이치.티 제1동 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10689 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-9 누리에스.에이치.티 제1동 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10689
• 주소: 서울특별시 강서구 등촌로13나길 24-6 누리S.H.T
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10689 | 소재지: 서울특별시 강서구 등촌로13나길 24-6 누리S.H.T | 감정가: 441,000,000원 | 최저가: 352,800,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10689 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10689 (1)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 441,000,000원

1.1. 2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 504-9 누리에스.에이치.티 제1동 제6층 제602호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상6층건내 제6층 제602호

사용승인일: 2021.02.10

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 벽지 및 인테리어 마감 등

창호: 샤시창호 등

설비: 도시가스 난방, 급배수, 위생, 승강기 설비 구비

1.1. 3. 면적 정보

토지면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.02㎡ (약 14.22평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 4. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 5. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 북서측으로 세로(가)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

공부와의 차이: 없습니다.

임대관계: 미상입니다.

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치하며, "화곡4동주민센터" 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집한 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능한 지역입니다. 다만, 지하철역과의 직접적인 연결은 다소 거리가 있을 수 있으며, 도보 또는 환승을 통한 이동이 필요할 수 있습니다. 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있어 항공기 소음의 영향을 받을 가능성이 있으며, 관련 규제 사항이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

가장 주목할 점은 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 주의사항입니다. 이는 해당 물건의 임차인들이 보증금 등과 관련하여 새로운 매수인에게 권리를 주장하지 않기로 사전에 약정된 상태에서 매각이 진행된다는 의미로 해석됩니다. 이 조건이 명확히 이행된다면, 매수인은 명도 관련 분쟁 없이 소유권을 취득할 수 있는 유리한 조건입니다. 또한 "HUG 인수조건 변경" 관련 사항은 주택도시보증공사(HUG)가 관여된 보증 또는 임대차 계약 조건에 변동이 있음을 시사하므로, 입찰 전 HUG와의 정확한 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 오랜 기간 형성된 주거 밀집 지역으로, 다수의 다세대주택과 아파트 단지가 밀집해 있어 탄탄한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 지역 내에는 생활 편의를 위한 각종 근린생활시설, 소규모 상점, 마트 등이 분포하고 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 번화한 중심 상권과는 다소 거리가 있을 수 있으며, 주요 상권 이용 시에는 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

주거 환경 측면에서, 해당 지역은 다양한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 가까운 곳에 주민센터가 위치하여 행정 서비스 이용이 편리하며, 일상생활에 필요한 마트, 편의점, 병의원, 식당 등의 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다. 또한, 인근에 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 가능하며, 교육 환경으로는 해당 지역 내 여러 학교가 분포하고 있어 자녀 교육에 대한 접근성도 고려해볼 수 있습니다. 하지만 공항 인근 지역 특성상 항공기 소음이 생활에 영향을 줄 수 있는 점은 인지해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 임차인 관련 리스크 : "대항력 포기조건"이 명확히 이행되지 않을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 임차인과의 협의 상태 및 HUG의 정확한 역할과 책임을 파악하는 것이 중요합니다.

2. HUG 인수조건 : HUG 인수조건 변경 내용은 명확히 파악해야 합니다. 보증 관련 추가 부담이나 특이 사항이 있을 수 있으며, 이는 매수인의 실질적인 취득 비용에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 공항 영향 : 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있어 항공기 소음, 비행 제한 고도 등과 관련된 규제가 있을 수 있습니다. 이는 주거 쾌적성이나 향후 건물 증축 등에 제한을 줄 수 있습니다.

4. 지역 특성 : 화곡동은 다세대주택 공급이 많은 지역으로, 유사한 주택 유형 간 경쟁이 있을 수 있습니다. 이에 따른 임대 수익률 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5. 가축사육 제한구역 : 해당 지역이 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 향후 관련 법규 적용에 대한 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물(2021년 사용승인)이라는 장점과 함께, 임차인의 대항력 포기 조건이라는 매우 유리한 명도 조건을 갖추고 있어 권리 관계가 비교적 명확한 경매 물건입니다. 강서구 화곡동의 안정적인 주거 수요를 기반으로 하며, 생활 편의시설 이용도 용이합니다. 하지만 공항 인근 지역으로서의 소음 영향, HUG 인수조건의 구체적인 확인 필요성, 그리고 가축사육 제한 구역 등의 제한사항은 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 잠재적 리스크를 철저히 분석하고, 입찰 전 현장 답사를 통해 건물 상태 및 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 신축 건물 : 2021년 사용승인된 건물로, 최신 건축 기준을 충족하며 하자 발생 가능성이 낮아 즉시 임대 또는 거주가 가능합니다.

2. 안정적인 임대 수요 : 화곡동은 서울 내에서도 주택 수요가 꾸준한 지역으로, 다세대주택의 임대 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다.

3. 명도 용이성 : 임차인의 대항력 포기 조건은 권리 분석상 가장 큰 장점으로, 명도 리스크를 최소화할 수 있습니다.

4. 토지/건물 일괄 매각 : 토지와 건물을 함께 취득하여 건물 철거 후 신축 등 토지 가치를 활용한 투자를 고려할 수 있습니다.

5. 가치 상승 잠재력 : 강서구 지역 개발 호재 및 교통망 확충 계획 등을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계