나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10689 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-9 누리에스.에이치.티 제1동 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화곡4동주민센터"" 북동측 인근에 위치하는 부동산
(구분건물, 누리에스.에이치.티 제1동 제6층 제602호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택,
단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등
대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상6층건내 제6층 제602호로서,
(사용승인일: 2021.02.10)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역
(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)
<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각
-특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10689 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (HUG 인수조건 변경, 재매각, 공동담보)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 504-9 누리에스.에이치.티 제1동 제6층 제602호 (신주소: 서울특별시 강서구 등촌로13나길 24-6)

용도: 도시형생활주택

감정가: 441,000,000원

토지면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

토지지분: 27.81㎡ (약 8.41평)

건물면적: 47.02㎡ (약 14.22평)

건물지분: 47.02㎡ (약 14.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특별 사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 재매각, 공동담보

주의사항:

* 임차인 및 임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

* 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.

2.2. 교통 상황

건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 북서측으로 세로(가)에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다. 공항 관련 구역으로 인한 소음 등 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2023년 6월 16일 의정부세무서장 압류 (갑3)

3.2. 등기부 현황 (집합건물)

* 소유권보존: 이관일 (갑1)

* 소유권이전: 유선옥 (갑2)

* 주택임차권: 권진선 (을3, 보증금 387,000,000원, 전입 2021-04-29, 확정 2021-03-15) - 말소 예정

* 압류: 의정부세무서장 (갑3), 서울특별시 (갑4)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑5, 채권액 387,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. (지상권: 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (권진선)

* 보증금: 387,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-04-29

* 확정일자: 2021-03-15

* 배당신고일자: 2023-06-09

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 재매각, 공동담보. 임차인은 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원 (주택도시보증공사(HUG)가 보증금을 인수하므로, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

본 물건은 도시형생활주택으로, 주변이 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설로 이루어진 일반적인 주거 지역 상권을 형성하고 있습니다. 지역 내 근린 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설과의 접근성은 높지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상6층 건물 중 제6층 제602호입니다. 2021년 2월 10일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 샤시창호로 마감되었습니다.

5.2. 설비 내역

도시가스 난방, 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

5.3. 이용 상태

현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 재매각: HUG 관련 인수 조건 변경 및 재매각 이력이 있어, 계약 조건 및 절차에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 공동담보: 공동담보 경매로, 다른 부동산의 경매 진행 및 결과가 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차권 관련 조건: 임차인(HUG)이 대항력 포기 조건으로 매각되므로, HUG와의 보증금 관련 상세 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 높은 최저매각가격: 감정가 4.41억원 대비 최근 유사 물건 시세가 현저히 낮아, 입찰 시 가격 책정에 신중해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 도시형생활주택으로 건물 상태는 양호한 편입니다. 권리 관계는 복잡하나 말소기준권리 하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경, 재매각, 공동담보 등 다수의 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 권리 분석 및 계약 조건에 대한 철저한 확인이 요구됩니다. 특히, HUG의 채권액(3.87억원)과 최근 시장 시세(약 1.9억~2.1억원) 간의 큰 괴리는 본 물건의 투자 매력을 현저히 낮추는 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계 파악이 상대적으로 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건 매매 사례 분석 결과, 본 물건(47.02㎡)의 적정 시장 가치는 약 1.9억원 ~ 2.1억원 수준으로 추정됩니다. 그러나 본 경매의 최저매각가격은 4.41억원으로, 시장 가치 대비 매우 높게 책정되어 있습니다.

따라서, 안전한 투자 관점에서 시장 가치 범위 내에서 입찰가를 고려해야 하나, 현재 최저매각가격과의 차이가 커 신중한 접근이 요구됩니다. 만약 시장 가치에 기반하여 보수적으로 입찰가를 산정한다면 2.1억원 내외로 고려할 수 있으나, 이는 현재 최저매각가격에 현저히 미치지 못하는 금액입니다.

재매각 및 HUG 조건 변경 등의 특수 상황과 높은 최저매각가격을 고려할 때, 본 물건은 현재 가격대에서 투자 매력이 낮다고 판단됩니다. (투자자는 최저매각가격 이상으로 입찰 참여가 가능합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.