나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경2126 [1] 서울특별시 강남구 자곡동 662 강남지웰홈스 비동 2층220호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AI · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 자곡동 소재 '율현초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용, 업무용 건물, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 제2층 제220호로서,
(사용승인일 2014.10.15.)

외벽:외장 석재붙임 마감 등
창호:새시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 현황 오피스텔로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설(일반음식점) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자곡동 662 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구), 도로(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경2126 (1) 서울중앙지방법원 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 기본 물건 현황

물건명: 강남 지웰홈스 B동 2층 220호

소재지: 서울특별시 강남구 자곡동 662

용도: 오피스텔 (업무시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 149,000,000원

토지면적: 4.57㎡ (약 1.38평)

토지 지분: 4.5738㎡ (약 1.38평)

건물면적: 20.06㎡ (약 6.07평)

건물 지분: 20.059㎡ (약 6.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 재매각

주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 제2층 제220호

사용승인일: 2014년 10월 15일

1.2. 건물 상세 정보 (집합건축물대장 기준)

건축물 총괄표제부:

총 연면적: 40,936.52㎡

주용도: 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설(일반음식점)

총 동 수: 3개 동

총 호수: 666호

표제부:

동/호수: B동 220호

전용면적: 20.06㎡ (약 6.07평)

층: 2층

건물 구조: 철근콘크리트구조

옥상: 평지붕

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본 물건은 서울특별시 강남구 자곡동 소재 '율현초등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 상업용, 업무용 건물, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

본건 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

경매개시일자: 2025년 6월 26일 (국민은행 신청)

말소기준권리: 2015년 5월 15일 접수된 국민은행 근저당 (금100,800,000원)

매각 후 소멸 권리: 모든 권리(소유권이전 3번 신탁등기 말소, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 말소됩니다. 낙찰자는 인수할 부담이 없습니다.

등기부채권 총액: 188,738,869원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 관련 내용이 있으나, 등기부상 확인되는 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박한형 (박 )

보증금: 40,000,000원

차임: 500,000원

전입일자/사업자등록일: 2024년 9월 13일

확정일자: 2024년 9월 13일

배당신고일자: 2025년 8월 22일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 자곡동 지역은 강남의 신흥 주거 및 업무 복합 타운으로, 주변에 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 내 상업 및 업무 활동이 활발합니다.

4.2. 시세 분석

최근 매매 데이터 분석 결과, 유사 면적 (약 9평, 29.874㎡)의 오피스텔이 2026년 7월 직거래로 22,000만원에 거래되었습니다. 본건의 면적(20.06㎡, 약 6평)을 고려할 때, 면적 대비 약 14,700만원 ~ 15,000만원 수준의 시세를 형성할 것으로 추정됩니다. 이는 감정가 149,000,000원과 유사한 수준입니다. 50평대 오피스텔이 4.5억~4.7억에 거래된 점은 참고가 되나, 본건과는 면적 차이가 큽니다.

4.3. 임대 수익 가능성

인근 지역의 오피스텔 임대 수요를 고려할 때, 소형 평형으로서 1인 가구 또는 단기 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 정확한 임대 수익률 분석을 위해서는 주변 시세 조사가 추가로 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설 이용이 용이하며, 다양한 상업 시설을 가까이서 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

율현초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경으로도 고려해볼 수 있습니다.

5.3. 기타

본 건물(강남 지웰홈스)은 총 380대의 주차 공간을 확보하고 있어, 주차 편의성이 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰된 사유를 면밀히 파악할 필요가 있습니다. (예: 명도 저항, 물건 하자 등)

6.2. 특별매각조건

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매보다 높게 책정되어 있습니다. 자금 계획을 철저히 준비해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로, 공공주택지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제5구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-03-24, 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)

* 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지에 대한 토지거래계약 허가구역 지정은 현재 오피스텔 용도와 직접적인 관련은 없으나, 향후 건축물 용도 변경 시 고려될 수 있습니다.

* 비행안전구역 등은 군사 시설 보호법에 따른 제한 사항이 있을 수 있으므로, 구체적인 건축 행위 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.4. 혐오시설

본 물건 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 강남구 자곡동은 주로 주거 및 업무 시설이 밀집된 지역으로 혐오시설의 존재 가능성은 낮습니다. (이 부분은 외부 검색으로 추가 확인이 필요합니다.)

7. 종합 의견

본 강남지웰홈스 오피스텔은 강남구 자곡동의 우수한 입지에 위치하며, 재매각 물건임에도 불구하고 권리관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적은 장점이 있습니다. 특별매각조건으로 높은 보증금이 요구되는 점은 유의해야 하지만, 비교적 최근의 실거래가 데이터를 바탕으로 시세 대비 적정 입찰가 산정이 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 강남구라는 프리미엄 입지.

* 권리관계가 깨끗하여 안전한 투자가 가능.

* 소형 오피스텔로서 1인 가구 및 단기 임대 수요 확보 용이.

* 재매각으로 인한 경쟁률 완화 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 149,000,000원

최근 실거래가 분석 결과, 본 건의 면적(20.06㎡)을 고려한 예상 시세는 약 1억 4,700만원 ~ 1억 5,000만원 수준입니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 145,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

주의사항:

* 본 물건은 재매각으로 특별매각조건(매수신청보증금 최저매각가격의 20%)이 적용됩니다. 입찰 시 필요한 보증금을 반드시 준비해야 합니다.

* 위에 제시된 예상 입찰가는 최근 실거래가 및 감정가 등을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 시장 상황, 물건의 컨디션, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라질 수 있습니다.

* 정확한 시세 및 임대 수익률 분석, 명도 가능성, 건물 상태 등에 대한 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.