나이스옥션 법원경매 제주 2024타경34851 [1] 제주특별자치도 제주시 해안동 1767-7 오렌지트리빌리지3차 1층 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 해안동 소재 "해안동초등학교" 남측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 전, 과수원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위 기와지붕 지하1층-지상4층 건물내 제1층 제102호로서,
외 벽 : 스타코 마감 및 제주석 붙임 등,
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 홈오토설비, 승강기설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 완경사지대 평지인 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 6m 내외 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2024타경34851 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 해안동 1767-7 오렌지트리빌리지3차 1층 102호 (신주소: 제주특별자치도 제주시 해안마을10길 54-4 (해안동))

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 246,000,000원

* 토지면적: 82.50㎡ (약 24.96평)

* 건물면적: 69.68㎡ (약 21.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: 재매각, HUG 인수조건 변경, 특별매각조건 결정 (1회 최저매각가격 = 최초감정가)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 제주시 해안동 소재 "해안동초등학교" 남측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 전, 과수원 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 건물구조:

철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 지하1층-지상4층 건물 내 제1층 제102호로, 외벽은 스타코 마감 및 제주석 붙임 등, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태:

인접 도로 대비 완경사지대의 부정형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

북동측으로 폭 약 6m, 남측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역), 공장설립제한지역입니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 정다희 (정 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-29

* 확정일자: 2021-08-13

* 대항력: 없음

* 비고: HUG로부터 보증금 우선변제권 주장 및 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의 확약서 제출됨. (특별매각조건)

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 창원지방법원 2022카단12323 가압류 (서주원, 142,164,000원, 2022-12-14 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1: 주택임차권 (정다희, 200,000,000원) - 2023-07-31 접수

* 갑10: 압류 (창원세무서장) - 2023-01-05 접수

* 갑11: 강제경매 (주택도시보증공사, 200,000,000원) - 2024-11-05 접수 (본건 경매)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 342,164,000원

1.3. 상권분석

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 현황 (최근 2026년 거래 기준):

* 라산푸르니 (2017년 준공, 연립, 72.58㎡): 305,000,000원 (2026.06.18 거래)

* 더도무스인제주(은하수빌라) (2017년 준공, 다세대, 85.74㎡): 480,000,000원 (2026.03.03 거래)

* 화이트디어해안3 (2018년 준공, 연립, 169.33㎡): 650,000,000원 (2026.03.10 거래)

* 시세 분석:

본건(69.68㎡)과 유사한 면적 및 준공연도의 '라산푸르니' 사례(72.58㎡)가 305,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 246,000,000원은 상대적으로 낮게 평가된 것으로 보입니다. '더도무스인제주' 사례는 면적이 더 크지만 480,000,000원에 거래되어 주변 시세 형성 범위가 넓음을 시사합니다.

* 주변 시설 분석:

본건은 공동주택, 단독주택, 전, 과수원 등이 혼재하는 지역으로, 지구단위계획상 자연녹지지역, 자연취락지구에 속합니다. 가축사육 및 공장설립 제한 지역으로, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. (상세 정보는 추가 확인 필요)

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설:

"해안동초등학교" 남측 근거리에 위치하여 교육 시설 접근이 용이합니다. 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 건물 정보:

* 건물명: 오렌지트리빌리지3차

* 준공연도: 2018년 06월 18일 (사용승인일 기준)

* 층수: 지하 1층 ~ 지상 4층

* 해당층: 1층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 난방방식: 가스보일러

* 주요설비: 기본적인 위생설비, 홈오토설비, 승강기 설비 등.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건:

본건은 재매각 대상이므로, 이전 유찰 시 가격이나 입찰 동향을 참고할 필요가 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건:

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 임차인과의 특별매각조건 결정이 있습니다. 임차인 정다희 씨는 대항력이 없으며, HUG로부터 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이는 매수인에게 임차보증금 인수 부담이 없음을 명확히 하는 조건입니다.

* 권리관계 확인:

말소기준권리(가압류) 이후의 모든 권리(임차권, 압류, 강제경매)는 매각으로 소멸됩니다. 따라서 인수되는 권리는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 제주시 해안동에 위치한 다세대주택으로, 입지조건 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 최근 주변 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정된 점은 투자 매력도를 높이는 요소입니다. 재매각 물건이라는 점과 HUG 관련 특별매각조건이 명시되어 있어, 권리관계는 명확히 소멸되므로 매수인에게 추가적인 권리 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인의 보증금 200,000,000원이 있으나, 권리분석상 해당 임차권은 말소될 예정이며, HUG와의 협의로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저렴한 감정가: 주변 유사 물건 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세차익 기대 가능.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

* HUG 보증 물건: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 점은 채권 회수 가능성이 높아 경매 진행이 원활할 수 있음을 시사.

* 임차인 보증금 미인수: 특별매각조건에 따라 임차인 보증금 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 246,000,000원

* 주변 시세: 유사 면적 305,000,000원 수준

* 예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 280,000,000원

본건은 재매각 물건이며, 감정가보다 높은 금액으로 입찰 시 낙찰 가능성이 높아집니다. 주변 시세를 고려하여 감정가의 약 110% 수준인 270,000,000원에서 280,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.