나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10077 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 1391-3 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10077 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 1391-3 전 경매

• 사건번호: 2024타경10077
• 주소: 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 1391-3
• 용도: 전

제주지방법원 경매5계 2024타경10077 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 1391-3 | 감정가: 907,214,000원 | 최저가: 217,823,000원 | 용도: 전

1. 제주지방법원 2024타경10077 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경10077 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 1391-3

용도: 전 (밭)

감정가: 90,721,400원

토지면적: 3334.00㎡ (약 1008.54 평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 늘OOOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건 토지는 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 소재 "와산리사거리"에서 남서측으로 다소 떨어진 곳에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 밭, 과수원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적으로 조용하고 한적한 농촌 및 주거 혼합 지역의 특징을 보입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 기본적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며, 현재 전(밭) 또는 휴경 상태로 조사되었으나, 조사 시점 기준으로 건축 허가가 득한 상태입니다. 서측으로는 폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 확보되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 늘OOOOOOOO입니다. 경매 진행 시 가장 중요하게 확인해야 할 권리 사항으로는 '선순위지상권'이 명시되어 있습니다. 이는 경매로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있는 권리일 가능성이 높아, 권리 관계를 더욱 면밀히 분석해야 하는 주요 사안입니다. 또한, 본건은 농지이므로 '농지취득자격증명' 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못하므로, 입찰 전 반드시 자격 증명 발급 가능 여부를 확인하고 준비해야 합니다. 임대 관계는 조사 시점 현재 미상입니다.

1.4. 상권 분석

본건의 현재 입지는 단독주택, 전, 과수원 등이 혼재하는 지역 특성상 전형적인 농업 및 전원생활 지역으로 볼 수 있습니다. 상업 시설이나 대규모 편의 시설이 밀집한 지역과는 거리가 있으며, 주변은 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 간선도로가 있어 제주시내와의 접근성은 있으나, 상업적 활동이 활발한 중심 상권과는 다소 거리가 있습니다.

1.5. 생활 정보

와산리 지역은 제주시 동부 지역에 속하며, 조천읍의 자연 환경과 생활 편의 시설을 이용할 수 있는 지역입니다. 본건 주변으로는 농경지와 주거지가 혼재되어 있어, 조용한 전원생활을 원하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 인근에 간선도로가 있어 제주시내로의 이동은 용이한 편입니다. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 토지이용계획상 몇 가지 주요 제한 사항을 가지고 있습니다.

계획관리지역에 속해 있어 건축 행위 등에 일부 가능성이 있으나, 다음과 같은 법률에 의해 행위가 제한됩니다.

- 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률상 가축사육제한구역(일부 제한 구역)

- 수도법상 공장설립제한지역

- 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법상 경관보전지구5등급 (2023-01-30 지정)

- 생태계보전지구5등급 (2023-01-30 지정)

- 지하수자원보전4등급

이러한 용도 제한은 토지의 활용 방안을 특정 업종이나 개발 행위에 한정시키므로, 향후 개발 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건 토지의 가장 큰 잠재적 리스크는 '선순위지상권'의 존재입니다. 이 지상권이 경매 절차에서 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 경우, 토지 사용 및 처분에 상당한 제약을 받을 수 있습니다. 또한, 농지라는 점 때문에 '농지취득자격증명'이 필수적이며, 이를 취득하지 못할 경우 매수 신청 보증금이 몰수되는 위험이 있습니다. 더불어, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전구역 등 엄격한 환경 관련 법규의 적용을 받으므로, 건축이나 개발 행위 시 법규 준수에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 조사 결과, 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

제주지방법원 2024타경10077 (1) 물건은 제주시 조천읍 와산리 소재 토지로, 넓은 면적을 가지고 있으며 건축 허가를 득한 상태라는 점은 긍정적인 요소로 볼 수 있습니다. 그러나 '선순위지상권'이라는 매우 까다로운 권리 관계가 존재하며, 농지 취득 자격 증명 필수, 엄격한 환경 관련 법규 적용 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 따라서 본 건은 명확한 권리 분석과 관련 법규 검토 없이는 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

본건 토지에 대한 투자는 몇 가지 조건을 충족하는 경우에 고려해 볼 수 있습니다.

첫째, '선순위지상권'의 정확한 내용과 인수 여부를 파악하여 권리 관계를 명확히 하는 것이 선행되어야 합니다. 만약 지상권이 인수되더라도 토지 활용에 큰 지장이 없거나, 저렴한 가격으로 인수하여 장기적인 안목으로 접근할 수 있다면 고려 대상이 될 수 있습니다.

둘째, 농지 취득이 가능한 분이라면, 농지로서의 가치를 평가해 볼 수 있습니다. 다만, 엄격한 환경 관련 법규로 인해 농업 외 다른 용도로의 전환이나 개발은 어려울 수 있습니다.

셋째, 주변 개발 계획 등을 면밀히 파악하여 향후 토지 가치 상승 가능성을 타진해 볼 수 있습니다. 현재는 농경지 및 주거지 혼재 지역이지만, 장기적인 지역 개발에 따라 잠재적 가치가 상승할 가능성도 배제할 수 없습니다.

결론적으로, 본건은 명확한 권리 분석과 법규 검토, 그리고 투자 목적에 대한 신중한 판단이 동반될 때 의미 있는 투자가 될 수 있는 물건입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매5계