나이스옥션 법원경매 제주 2024타경11506 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 118 정방빌라 2층202호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경11506 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 118 정방빌라 2층202호 연립주택 경매

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제주지방법원 경매5계 2024타경11506 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 동부로 16, 2층202호 (서귀동,정방빌라) | 감정가: 115,000,000원 | 최저가: 56,350,000원 | 용도: 연립주택

1. 제주지방법원 2024타경11506 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경11506 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 118 정방빌라 2층202호

용도: 연립주택

감정가: 115,000,000원

토지면적: 69.50㎡ (약 21.02평)

건물면적: 73.08㎡ (약 22.11평) - 전용면적 및 분양면적 구분 정보 없음.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 송OO

채권자: 동OOOOOO

사용승인일: 1984년 11월 24일

토지 지분율: 6950 (추정)

건물 지분율: 7308 (추정)

1.2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동에 위치하며, 서귀포중학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 부근은 단독주택, 공동주택, 소규모 점포 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용 지역으로 형성되어 있습니다. 서측으로는 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 또한, 정방폭포와 같은 주요 관광지와 가까워 지역적인 특성을 지니고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자는 송OO이며 채권자는 동OOOOOO입니다. 본 경매는 담보권 실행에 의한 것으로, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기사항전부증명서상 "대지권의 표시 항목에 토지만에 관하여 별도 등기가 있음 (1987년11월6일)"이라는 특이사항이 확인됩니다. 이는 토지와 건물의 등기 및 권리 관계가 분리되어 관리되고 있음을 시사하므로, 낙찰 후 토지 사용권 확보 및 건물과의 일체성 문제 등에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 서귀포시 서귀동 일대는 주거 기능과 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 지역 주민들을 위한 생활 편의시설과 소규모 상점들이 분포하고 있으며, 서귀포중학교와 같은 교육 시설도 인근에 위치합니다. 정방폭포 등 유명 관광지와 인접하여 관광객의 유동 또한 예상할 수 있는 지역입니다. 전반적으로 지역 기반의 상권과 관광 수요가 공존하는 특징을 보입니다.

1.5. 생활정보

편의시설: 인근의 소규모 점포 및 서귀포시 내 주요 상업 시설 접근이 용이합니다.

교육시설: 서귀포중학교가 인근에 위치하며, 상대보호구역에 해당합니다.

교통: 차량 접근이 편리하며, 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 수월합니다.

문화/관광: 정방폭포 등 제주도의 주요 관광 명소와 가까워 문화 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지 별도 등기: 등기사항전부증명서상 대지권에 대한 토지 별도 등기 사항은 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있습니다. 낙찰 후 토지 소유권 또는 사용권 확보 과정에서 추가적인 법률 검토 및 절차가 필요할 수 있습니다.

건물 노후화: 1984년 사용승인된 건물로, 연식이 오래되어 향후 유지보수 및 수리 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(정방폭포), 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역 등 다수의 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 건축, 개발, 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역 탐문 및 관련 자료 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 주변 환경 조사를 위해 현장 방문 시 면밀한 확인이 권장됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동에 위치한 연립주택으로, 1984년에 준공되어 연식이 있으나 관광 명소인 정방폭포 인근에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 장점이 있습니다. 그러나 등기사항전부증명서상 토지에 대한 별도 등기 존재는 본건의 가장 큰 잠재적 리스크 요인으로, 이에 대한 철저한 법률적 검토 및 권리 분석이 선행되어야 합니다. 또한, 다양한 토지 이용 제한 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 투자를 결정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

서귀포시 지역의 꾸준한 부동산 수요와 관광지로서의 매력은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

정방폭포 인근이라는 입지적 특성은 향후 관광 관련 시설로의 활용 가능성(용도 변경 시)을 열어둘 수 있습니다.

토지 별도 등기 문제만 해결된다면, 토지와 건물 일괄 취득으로 재산권 행사가 용이해질 수 있습니다.

건물 노후화 및 복잡한 등기 사항으로 인해 시세 대비 저평가될 경우, 향후 가치 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매5계