나이스옥션 법원경매 제주 2024타경31814 [1] 제주특별자치도 제주시 삼도이동 801-1 대지 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경31814 [1] 제주특별자치도 제주시 삼도이동 801-1 대지 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매5계 2024타경31814 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 삼도이동 801-1 | 감정가: 1,426,575,000원 | 최저가: 1,426,575,000원 | 용도: 대지

1. 제주지방법원 2024타경31814 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경31814 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 삼도이동 801-1

용도: 대지

토지면적: 512.10㎡ (약 154.91평)

토지 지분율: 51210 (전체 지분으로 보임)

감정가: 1,426,575,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

소유자: (OOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 김OO

특이사항: 유치권 신고됨

주의사항: 일괄매각

본 건은 제주특별자치도 제주시 삼도이동에 위치한 대지입니다. 총 토지면적은 512.10㎡이며, 이는 약 154.91평에 해당합니다. 감정가는 1,426,575,000원으로 책정되었으며, 토지만 매각 대상입니다. 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 (OOOOOOO, 채무자는 주OOOOOOOOO, 채권자는 김OO입니다. 특이사항으로 유치권이 신고되어 있으며, 일괄매각 조건입니다.

2. 입지조건

본 물건은 제주시 삼도이동 소재 "제주남초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 보입니다. 차량 접근이 편리하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 고도지구(35M 이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m), 중로1류(폭 20m-25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다. 등기부상 소유자는 (OOOOOOO입니다. 가장 큰 특징은 '유치권'이 신고되어 있다는 점입니다. 유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 이를 변제받을 때까지 물건을 유치할 수 있는 권리입니다. 경매 낙찰자는 원칙적으로 유치권자에게 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다 (민사집행법 제91조 제5항). 따라서 본 물건의 입찰 시 유치권의 존재 여부, 피담보채권의 금액 및 성립 요건 등을 철저히 조사하고, 실제 현장을 방문하여 유치권자의 점유 상태를 직접 확인하는 것이 매우 중요합니다. 유치권 신고 금액 및 내용에 따라 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 제주시 삼도동 지역은 일반상업지역에 해당하며, 주위 환경 분석 결과 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 이는 도심 내 상업 및 주거 기능을 함께 갖춘 복합 지역임을 시사합니다. 제주도 전체 상권 분석에 따르면 제주시 지역이 서귀포시에 비해 상권 규모가 크며, 노형동, 연동, 이도2동 등이 매출 비중이 높은 것으로 나타났습니다. 삼도동 지역은 제주시의 주요 상권과 인접해 있어, 지역적 특성에 따른 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 제주의 상권은 관광지형, 도심형, 주거지형으로 구분되며 소비 패턴이 다르게 나타나므로, 본 물건의 구체적인 상업적 가치는 향후 개발 방향 및 주변 상권 변화에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 제주남초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다. 또한, 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 버스정류장을 통한 대중교통 접근성이 있으며, 차량을 이용한 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다. 다만, 상권 분석에서 언급된 바와 같이, 해당 지역의 상권 활성화 정도 및 편의시설의 밀집도는 중심 상업 지역과 비교했을 때 다소 차이가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가. 유치권: 가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권의 성립 여부, 금액, 정당성 등을 면밀히 파악해야 하며, 낙찰 시 유치권 채무를 인수해야 할 가능성이 있습니다.

나. 토지 이용 규제: 일반상업지역, 고도지구(35M 이하), 방화지구, 소로2류, 중로1류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대/절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등 다수의 법적 규제가 존재합니다. 이는 향후 건축 및 개발 시 제약을 받을 수 있으며, 사업 계획 수립 시 철저한 사전 검토가 필요합니다.

다. 맹지 가능성: '일련번호(2)' 토지는 지적상 맹지로서 인접지[일련번호(1)]를 경유하여 출입이 가능하다고 명시되어 있습니다. 이는 토지 활용 및 건축 시 접근성 문제를 야기할 수 있습니다.

라. 주변 시설: 현재 제공된 정보만으로는 혐오시설의 존재 여부를 특정하기 어렵습니다. 다만, 일반 상업지역과 주거 지역이 혼재된 지역임을 감안할 때, 혐오시설의 가능성은 낮으나, 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 삼도동의 일반상업지역에 위치한 대지로, 제주남초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 교통 또한 편리하여 입지 조건 자체는 나쁘지 않은 것으로 판단됩니다. 그러나 가장 큰 문제는 신고된 유치권입니다. 유치권은 낙찰 후 예상치 못한 추가적인 금전적 부담을 발생시킬 수 있으며, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 또한, 다양한 토지 이용 규제와 맹지 가능성(일련번호2)은 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

가. 입지적 장점: 제주시 중심부와 인접한 일반상업지역에 위치하여 향후 도심 개발 및 상권 활성화 시 수혜를 기대할 수 있습니다. 제주남초등학교 인근으로 주거 환경도 어느 정도 갖추어져 있습니다.

나. 개발 잠재력: 일반상업지역으로 지정되어 있어 토지 활용도가 높으며, 적절한 개발 계획 수립 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 특히, 최근 제주도에서 건축 규제 완화를 추진하고 있어, 향후 개발 여건이 개선될 가능성도 있습니다.

다. 경매 특성: 임의경매 물건으로, 채권자의 신청에 의해 진행되며, 유찰 시 최저가가 낮아져 투자 기회를 얻을 수 있습니다. 다만, 유치권으로 인한 불확실성이 존재하므로, 이를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문, 등기부 등본, 건축물 대장 등 추가적인 확인과 전문가의 도움을 받는 것이 필수적입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매5계