나이스옥션 법원경매 광주 2024타경8322 [2] 전라남도 화순군 이양면 용반리 79-2 임야 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경8322 [2] 전라남도 화순군 이양면 용반리 79-2 임야 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매7계 2024타경8322 | 소재지: 전라남도 화순군 이양면 용반리 79-2 | 감정가: 6,302,000원 | 최저가: 2,824,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2024타경8322 (2)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다. 매각대상은 토지매각으로 진행되며, 감정가는 6,302,000원입니다. 소유자와 채무자는 정OO이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황 및 특징

소재지는 전라남도 화순군 이양면 용반리 79-2이며, 용도는 임야입니다. 토지면적은 274.00㎡(약 82.88평)입니다. 가장 큰 특징은 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '전'(농지)으로 이용 중이며, 현재 **맹지(盲地)** 상태라는 점입니다. 또한, 농지취득자격증명(농취증)이 필수적으로 요구됩니다.

2. 입지 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건(일련번호 2)은 전라남도 화순군 이양면 용반리 소재 '용반촌마을' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 자연마을, 농경지, 임야 등으로 형성되어 전형적인 농촌 마을의 환경이며, 주위 환경은 보통시됩니다. 본건은 부정형의 완경사 토지이며 현재 '전'(밭)으로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 농기계의 진·출입은 가능하여 농경지로서의 제반 교통상황은 무난합니다. 그러나 본건 자체는 **현황 맹지**로, 차량을 이용한 직접적인 진출입은 어렵습니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 관계 및 채권 채무

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 정OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다. 매각대상은 토지 단독 매각이며, 건물 면적 및 지분은 없습니다. 제공된 정보 내에서는 복잡한 임대차 관계나 지상권 등의 추가적인 법정 권리 위험은 명확히 보이지 않으나, 토지매각이므로 등기부등본 확인을 통해 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각 물건 관련 특이 사항

본건의 핵심적인 특이사항은 두 가지입니다. 첫째, **맹지**라는 점입니다. 둘째, 공부상 임야이나 현황은 '전'인 **농지**이므로, 낙찰자는 **농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 미반환**됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 이용 현황

본건의 토지이용계획상 용도지역은 **보전관리지역**이며, 준보전산지에 해당합니다. 이는 자연환경 보전 및 농림업 생산을 위하여 관리가 필요한 지역으로, 개발행위에 제한이 따릅니다. 현재는 '전'으로 이용 중이므로 농업 관련 활동이 주를 이룹니다.

4.2. 토지 이용 제한

본건은 보전관리지역 및 준보전산지 규제를 받으며, 추가적으로 가축사육제한구역(거리별 제한)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 대규모 축사 개발은 사실상 불가능함을 의미합니다. '보전관리지역'은 건폐율 및 용적률이 낮아 개발 밀도가 낮고, 농지 상태이므로 개발 가능성은 매우 낮습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의 시설 및 환경

본건은 전형적인 농촌 지역에 위치하며, 주위에 자연마을과 농경지가 형성되어 있습니다. 기본적인 생활 편의 시설은 인근 이양면 소재지 등을 이용해야 합니다. 주위 환경 자체는 조용하고 한적한 시골 분위기입니다.

5.2. 혐오 시설 여부

제공된 자료와 주변 환경 조사 결과, 본건이 위치한 '용반촌마을' 인근에는 즉각적인 개발을 저해할 만한 대규모 혐오시설(쓰레기 매립장, 화장장 등)은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 농촌 지역 특성상 소규모 축사 또는 비료 관련 시설 등이 주변에 산재할 가능성은 있어 현장 답사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/현황 리스크

**농지취득자격증명(농취증) 발급 리스크:** 지목은 임야이나 현황이 '전'인 농지이므로, 낙찰자는 농지법에 따라 농업경영계획서를 제출하여 농취증을 발급받아야 합니다. 미제출 시 보증금을 몰수당합니다.

**맹지 리스크:** 도로에 직접 접하지 않은 맹지이므로 건축이 불가능하며, 농사 외의 다른 용도로 이용하기 위해서는 별도의 사도 개설이나 인접 토지 소유자의 사용 승낙이 필요합니다.

6.2. 개발 제한 리스크

용도지역이 보전관리지역 및 준보전산지이므로, 농지 외의 다른 용도(주택 등)로 개발하거나 형질을 변경하는 데 엄격한 제한이 따릅니다. 향후 가치 상승이 더디거나, 장기적인 개발이 어려울 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 투자 적합성 판단

본건은 소액으로 농지(밭)를 취득할 수 있는 기회이나, **맹지**라는 점과 **농취증이 필요**하다는 점이 가장 큰 진입 장벽입니다. 현황 '전'으로서 농업 목적으로만 이용할 경우 적합하며, 향후 건축 및 개발을 목적으로 하는 투자자에게는 부적합합니다. 농업에 종사하는 실수요자 또는 귀농/귀촌을 준비하는 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

최저가 입찰 시 소액으로 82.88평의 농지(밭)를 확보할 수 있습니다. 농지로서 가치가 있으므로 주변 농가에 임대하거나 직접 경작할 목적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 낮은 감정가로 인한 부담이 적어 소액 투자를 원하는 분들에게 고려해 볼 만합니다. 단, 반드시 농취증 발급 가능성을 사전에 확인해야 합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매7계