나이스옥션 법원경매 광주 2024타경84777 [1] 전라남도 장성군 북하면 약수리 333-3 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경84777 [1] 전라남도 장성군 북하면 약수리 333-3 숙박시설 경매

• 사건번호: 2024타경84777
• 주소: 전라남도 장성군 북하면 백양로 941
• 감정가: 5,143,652,890원
• 최저가: 1,843,486,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 숙박시설

광주지방법원 경매7계 2024타경84777 | 소재지: 전라남도 장성군 북하면 백양로 941 | 감정가: 5,143,652,890원 | 최저가: 1,843,486,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 정보 및 소재지

사건번호: 광주지방법원 2024타경84777 (1)

소재지: 전라남도 장성군 북하면 약수리 333-3 일원

용도: 숙박시설 (백양관광호텔)

감정가: 5,143,652,890원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 소유자 (OOOOOO), 채무자 주OOOOOOOO, 채권자 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 현황 (총괄)

토지면적: 140,290.00㎡ (약 42,437.43평)

건물면적: 5,071.57㎡ (약 1,534.19평)

건물 제시외면적: 109.00㎡ (약 32.97평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건

주의사항:

- 일괄매각이며, 제시외 건물(ㄱ~ㅁ)이 포함됨.

- 목록 1~5 토지는 맹지임.

- 목록 6 토지는 맹지로서 인접지를 통해 접근 가능함.

- 건물 감정요항표상 일부 구조 및 용도(9-4, 9-5)가 공부와 현황이 상이함.

- 건물 일부(9-1, 9-2)는 증축 부분이 있음.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지 및 접근성

최고의 입지: 본 물건은 전라남도 북하면 약수리 소재 백양사관광단지 초입에 위치하며, 내장산국립공원을 배후지로 두고 있음.

주위 환경: 인근에 "약수초등학교"가 있으며, 국립공원과 관광단지라는 특성을 기반으로 소규모 상가가 형성되어 있음.

교통상황: 백양사관광단지에 이르는 국도가 정비되어 있어 외부에서의 접근성이 편리한 편임.

2.2. 토지 이용 상황

이용 현황: 총 8개 목록의 토지로 구성되어 있으며, 1-5목록은 자연림, 6목록은 주차장, 7, 8목록은 호텔 부속 토지(호텔부지)로 이용 중임.

도로 현황: 호텔 본 부지인 7, 8목록은 동측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이함. 단, 대규모 임야인 1~6 목록은 맹지이거나 인접지를 통한 접근이 필요하여 이용에 제약이 있음.

2.3. 건축물 개요 및 상태

건물 용도: 숙박시설(백양관광호텔) 외 수위실, 세미나실, 주방, 냉동창고 등으로 구성됨.

구조 및 설비: 철근콘크리트구조(주요 건물) 및 시멘트벽돌조, 일반철골구조 등으로 다양하며, 위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 소화전설비, 승강기설비(기호 9-1) 등이 갖춰져 있음.

운영 현황: 현재 부분 운영 중인 것으로 탐문됨.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 분석 (관광 기반)

관광 특성: 내장산국립공원과 백양사관광단지의 초입이라는 입지적 특성상, 주된 상권은 관광객을 대상으로 하는 숙박, 요식업, 기념품 판매 등으로 형성되어 있음.

잠재력: 사계절 관광 수요가 꾸준한 국립공원 지역이므로, 호텔 운영을 정상화하고 시설을 개선할 경우 안정적인 수익 창출 잠재력이 높음.

3.2. 생활 정보 및 주변 시설

주변 시설: 백양사, 장성호관광지, 홍길동 테마파크, 축령산 자연휴양림, 치유의 숲, 골프장(푸른솔GC장성 등) 등 관광 및 휴양 시설이 풍부함.

혐오 시설: 검색 결과, 본건 주변은 내장산국립공원과 관광단지라는 특성을 가지며, 직접적인 혐오 시설(교도소, 소각장, 대형 묘지 등)에 대한 정보는 확인되지 않음. 주변은 대체로 관광 및 힐링에 적합한 환경으로 판단됨.

4. 잠재적 리스크 및 주의 사항

4.1. 법률적 리스크

권리 분석: 부동산임의경매 물건으로, 채권자 유OOOOOOOOOOOOOOOOO에 의한 청구임. 유동화물건이라는 특성 외에, 등기부상 추가적인 권리 관계(가압류, 근저당 등) 및 임대차 관계는 매각물건명세서를 통해 추가적으로 확인해야 함.

미확인 권리: 본 자료에 기재되지 않은 유치권, 법정지상권 성립 여부, 임차인 유무 및 대항력 여부 등은 입찰 전 반드시 현장조사 및 정밀 분석이 필요함.

4.2. 개발 및 이용 제한 리스크

용도 지역의 복잡성: 토지 목록별로 자연환경보전지역, 국립공원(내장산), 공익용산지, 보전산지 등 개발 행위에 엄격한 제한이 따르는 지역이 다수 포함되어 있음. 매수 후 토지 이용 및 개발 가능성을 면밀히 검토해야 함.

맹지 리스크: 전체 토지 면적의 상당 부분이 맹지이거나 인접지를 통한 통행이 필요한 임야(목록 1~6)이므로, 해당 토지들에 대한 장기적인 활용 계획(산림 경영, 개발 제한 등)이 필요함.

4.3. 건축물 현황 리스크

공부와의 차이: 일부 건물(9-4, 9-5)의 구조 및 용도가 공부와 현황이 불일치하며, 일부 건물(9-1, 9-2)은 증축 부분이 확인되므로, 매수 후 양성화 가능성 및 이행강제금 부과 여부를 확인해야 함.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 내장산국립공원 및 백양사관광단지 초입에 위치한 대규모 숙박시설로, 뛰어난 입지적 장점을 보유하고 있습니다. 토지면적 약 4만 2천 평, 건물면적 약 1천 5백 평에 달하는 대형 부동산이며, 현재 부분 운영 중으로 빠른 정상화가 기대됩니다. 다만, 토지 목록의 대부분이 개발 제한 지역이거나 맹지인 임야이므로, 투자자는 호텔 운영에 초점을 맞추고 임야는 장기적 가치 보존 관점에서 접근해야 할 것입니다.

5.2. 투자 포인트

A. 대규모 관광 숙박시설 인수: 국립공원 내 대규모 숙박시설을 통째로 인수할 기회로, 관광 성수기 안정적인 수익 확보가 가능합니다.

B. 용이한 접근성: 국도에 접하며 백양사관광단지 초입이라는 탁월한 접근성을 갖추고 있습니다.

C. 개발 잠재력 (제한적): 호텔 부지 외의 임야 부분은 현재 개발 제한을 받고 있으나, 장기적인 산림 경영 및 환경 보전 가치를 보유하고 있습니다.

D. 유동화 물건: 채권 회수 목적이 강한 경매 물건으로, 일반 경매 물건 대비 채무 관계가 비교적 정리되어 있을 가능성이 높습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매7계