나이스옥션 법원경매 광주 2024타경84777 [1] 전라남도 장성군 북하면 약수리 333-3 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광 · 평가일 2024.11.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 북하면 약수리 소재 "약수초등학교" 북측 인근에 위치하는"백양관광호텔"
으로 내장산국립공원을 배후지로 소규모 상가가 형성되어 있으며 백양사관광단지 초입에
입지함.

교통상황

백양사관광단지에 이르는 국도가 정비되어 접근성 등 교통상황 편리함.

형태 및 이용상태

1-5) 자연림으로 입목은 소나무와 활엽수가 주종을 이루고, 지세는 대체로 서향의 급경사를
이룸.
6) 호텔 부속토지로 주차장으로 이용중임.
7,8) 4필 일단 부정형의 호텔부지중 2필지로 북측 일부 복개된 구거부지(598번지) 및
남동측 토지(334-2번지)와 일단으로 이용중이며 인근지세는 대체로 서향의 완경사를 이룸.

인접 도로상태

1-5) 맹지임.
6) 맹지로서 인접지를 통해 접근함.
7,8) 동측으로 왕복2차선의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 보전산지, 국립공원(내장산국립공원),
공원자원환경지구임.
2) 자연환경보전지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 보전산지,
국립공원(내장산국립공원), 공원자원환경지구임.
3) 자연환경보전지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역,
공익용산지, 보전산지, 준보전산지, 국립공원(내장산국립공원), 공원자원환경지구임.
4) 자연환경보전지역, 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 제1종일반주거지역,
성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역, 공익용산지, 보전산지, 임업용산지,
준보전산지, 국립공원(내장산국립공원), 공원자원환경지구임.
5) 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 보전산지, 산지전용.일시사용제한지역
국립공원(내장산국립공원), 공원자원환경지구임.
6) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역, 준보전산지임.
7,8) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일부 지상에 별첨 사진용지와 같이 조경시설(관상수, 분수, 테크 등) 및 관정이 시설
되어 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

9-1) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층으로
외벽: 스톤코트, 일부 화강석 마감 등
내벽: 인테리어 및 벽지마감 등
바닥: 타일, 카페트마감 등
창호: 강화유리창(1층), 새시이중창임.

9-2) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층으로
외벽: 스톤코트, 몰탈위페인팅마감
내벽: 인테리어 및 벽지마감 등
바닥: 타일 등
창호: 새시이중창임.

9-3) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로
외벽: 몰탈위페인팅
창호: 새시창임.

9-4) 일반철골구조 판넬지붕 단층으로
외벽: 징크판넬마감
내벽: 인테리어마감
바닥: 카페트깔기 등
창호: 새시창임.

9-5) 강파이프구조 판넬지붕 단층으로
외벽: 징크판넬마감
바닥: 자기질타일 등
항호: 새시창임.

9-6,7) 강파이프구조 판넬지붕 단층으로 조립식 저온창고임.

이용상태

9-1,2) 숙박시설(백양관광호텔)
9-3) 수위실
9-4) 세미나실
9-5) 주방
9-6,7) 냉동창고

설비내역

9-1,2) 위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 소화전설비, 수변전설비(250KVA), 승강기설비
(기호9-1) 등이 되어 있음.
9-4) 위생 및 급배수설비, 천장매립형냉난방설비 등이 되어 있음.
9-5) 위생 및 급배수설비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 지적및건물개황도와 같이 제시외건물 기호ㄱ-ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

1) 9-4) 공부상 지붕구조는 철근콘크리트지붕이나 현황은 판넬지붕임.
2) 9-5) 공부상 용도는 세탁실이나 현황은 주방임.
3) 9-1,2)의 일부 증축(2014.11.13)부분의 구조는 조립식판넬지붕 등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 백양관광호텔은 현재 부분 운영중인 것으로 탐문됨.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록 1∼5 맹지임
- 목록 6 맹지로서 인접지를 통해 접근함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경84777 (1)

* 소재지: 전라남도 장성군 북하면 약수리 333-3

* 용도: 숙박시설 (백양관광호텔)

* 감정가: 5,143,652,890원

* 토지면적: 140,290.00㎡ (약 42,436.23평)

* 토지 지분: 140,290㎡ (토지 전체 면적과 동일)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 5,071.57㎡ (약 1,534.20평)

* 건물 지분: 5,071.57㎡ (건물 전체 면적과 동일)

* 건물 제시외면적: 109.00㎡ (약 32.97평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

2. 입지조건

* 위치: 본건은 전라남도 장성군 북하면 약수리 소재 "약수초등학교" 북측 인근에 위치하며, 내장산국립공원을 배후지로 하고 백양사관광단지 초입에 입지합니다.

* 주위환경: 소규모 상가가 형성되어 있으며, 백양사관광단지와 자연경관이 뛰어난 지역입니다.

* 교통상황: 백양사관광단지로 이어지는 국도가 정비되어 있어 접근성 등 교통상황이 편리합니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 약수왕갈비탕

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없으며 인수 금액은 없습니다.

* 임차인: 이형진

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-30

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 현황:

* 토지 등기부:

* 말소기준권리: 을9, 2013-05-31, 중소기업은행 근저당권 (2,400,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 기타 특이사항: 다수의 가압류 및 압류가 등기되었으나, 임의경매 개시결정으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부:

* 말소기준권리: 을9, 2013-05-31, 중소기업은행 근저당권 (2,400,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 기타 특이사항: 토지 등기부와 동일하게 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 특이사항:

* 일부 지상에 조경시설(관상수, 분수, 테크 등) 및 관정이 시설되어 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 보전산지, 국립공원(내장산국립공원), 공원자원환경지구 등 다수의 공법상 제한 사항이 존재합니다. 일부 필지는 계획관리지역, 생산관리지역, 제1종일반주거지역, 임업용산지 등 복합적인 용도지역에 해당합니다.

4. 상권분석

* 본건은 내장산국립공원 및 백양사관광단지 내에 위치한 "백양관광호텔"로, 관광객을 주 대상으로 하는 숙박시설입니다.

* 주변에 소규모 상가가 형성되어 있어 관광객을 위한 편의시설이 일부 존재할 것으로 예상됩니다.

* 백양사관광단지로의 접근성이 좋아 관광객 유입에 유리한 입지적 장점이 있습니다.

* 현재 일부 운영 중인 것으로 파악되며, 향후 정상화 시 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설:

* 관광지: 내장산국립공원, 백양사관광단지, 백양사, 장성호관광지, 홍길동 테마파크, 축령산 휴양림 등이 인접해 있습니다.

* 교육시설: 약수초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 국도가 정비되어 있어 접근성이 편리합니다.

* 편의시설: 관광단지 내 소규모 상가 및 호텔 내 편의시설(세미나실, 비즈니스센터 등) 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 국립공원 지역으로 환경 보전 관련 규제가 엄격할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 목록 1~5번 토지는 맹지이며, 목록 6번 토지는 인접지를 통해 접근 가능합니다. 이는 차량 및 일반 접근성에 제한을 줄 수 있습니다.

* 공법상 제한: 토지 이용계획상 자연환경보전지역, 국립공원 등 다수의 규제가 존재하여 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 상태 및 공부와의 차이:

* 9-4) 공부상 지붕 구조는 철근콘크리트이나 현황은 판넬 지붕입니다.

* 9-5) 공부상 용도는 세탁실이나 현황은 주방입니다.

* 9-1,2) 일부 증축(2014.11.13) 부분의 구조는 조립식판넬지붕 등입니다.

* 이러한 차이는 추후 하자 발생 시 문제의 소지가 될 수 있습니다.

* 운영상의 리스크: 현재 "부분 운영중"이라는 정보와 일부 부정적 리뷰(온도, 서비스 지연 등)는 향후 정상 운영 및 수익 창출에 부담이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(기호 ㄱ-ㅁ)이 존재하며, 일괄매각에 포함되므로 이에 대한 인수 또는 철거 비용 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 내장산국립공원 및 백양사관광단지라는 우수한 관광 자원을 배후지로 하는 "백양관광호텔"로, 입지적 잠재력은 높다고 판단됩니다. 넓은 토지 면적과 상당한 규모의 건물은 리모델링 및 재개발을 통해 지역의 랜드마크로 재도약할 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 현재 일부 운영 중이라는 점은 정상화 가능성을 시사합니다.

그러나 다수의 맹지, 엄격한 공법상 제한, 공부와의 차이, 그리고 현재까지의 운영 상황 및 고객 리뷰 등은 극복해야 할 과제입니다. 철저한 권리 분석과 현장 답사를 통해 숨겨진 문제점을 파악하고, 성공적인 운영 전략을 수립하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 천혜의 자연환경: 내장산국립공원 및 백양사관광단지 내 위치하여 관광객 수요 확보에 유리합니다.

* 넓은 토지 면적: 14만㎡가 넘는 넓은 토지는 재개발 및 부대시설 확장의 잠재력을 가집니다.

* 숙박시설 수요: 지속적인 관광 수요를 기반으로 정상화 시 안정적인 수익 기대가 가능합니다.

* 재매각 물건: 이전 입찰에서 유찰되었거나 취하되었을 가능성이 있으며, 이는 가격적인 메리트나 인수 조건의 변화를 기대하게 할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정될 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 최근 시장 동향, 본건의 잠재적 가치 및 리스크 분석, 향후 리모델링 및 운영 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사 및 감정평가 데이터 분석이 필요합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.