나이스옥션 법원경매 광주 2024타경85930 [1] 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 2층201호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경85930 [1] 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 2층201호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매7계 2024타경85930 | 소재지: 광주광역시 광산구 광산로89번길 27-7, 2층201호 (송정동,송정크레지움센트럴) | 감정가: 227,000,000원 | 최저가: 81,357,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경85930 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 2층201호

용도: 오피스텔 (경매구분: 부동산강제경매, 매각대상: 토지/건물일괄매각)

감정가: 227,000,000원

1.2. 면적 정보 (토지/건물)

토지면적: 31.02㎡ (약 9.38평)

건물면적: 84.58㎡ (전용면적 약 25.59평, 공급면적 약 33-36평형 추정)

제시외면적: 없음

1.3. 권리관계 특이사항 (주의 요망)

소유자/채무자: 향OOOOOO / 향OOOOOOOO

채권자: 이OO

특이사항: 공유자우선매수신고, **대항력있는 임차인 있음**

주의사항:

- 대항력있는 임차인이 존재하여, 낙찰자가 인수해야 할 보증금 채무가 발생할 수 있습니다.

- **전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 의거 전세사기 피해자의 우선매수권 있음** (가장 중요)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 교통 및 접근성

본 물건은 KTX/SRT 광주송정역까지 도보로 약 15분 이내 거리에 위치하며, 지하철역 및 버스정류장이 도보 3분 거리로 접근성이 매우 우수합니다.

운수IC 등 고속도로 진출입이 용이하여 광역 교통망 이용에 편리한 입지입니다.

이러한 트리플 역세권(KTX, 지하철, 버스) 인접성은 오피스텔의 임대 수요 및 가치를 높이는 핵심 요소입니다.

2.2. 상권 및 생활정보 분석

물건지 주변은 송정동의 주요 주거 및 상업지역에 인접해 있어 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

도보 5분 거리에 마트, 병원, 약국, 카페 등 다양한 근린생활시설이 밀집되어 있어 실거주 편의성이 매우 높습니다.

주변에 큰 규모의 혐오시설은 확인되지 않으나, 정확한 판단을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 주변 환경 조사가 필수입니다.

3. 권리분석 (핵심 리스크)

3.1. 대항력있는 임차인 인수 리스크

제시된 정보에 따르면 '대항력있는 임차인'이 존재합니다.

배당요구 및 임차인의 보증금 전액 배당 여부를 반드시 확인해야 하며, 만약 배당받지 못하는 잔액이 있다면 낙찰자가 이를 인수해야 하는 심각한 위험이 있습니다.

임차인의 보증금 액수와 전입일/확정일자 등 상세 권리분석이 선행되어야 합니다.

3.2. 전세사기 피해자 우선매수권

**가장 심각한 리스크이자 핵심 변수입니다.**

전세사기 피해자가 특별법에 따라 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수신고인이 되더라도 매각이 불허되어 보증금을 돌려받지 못하고 낙찰이 무산됩니다.

따라서 본 물건은 **'낙찰 확률이 매우 낮을 수 있는 물건'**으로 분류하고 접근해야 합니다.

입찰 시에는 전세사기 피해자의 우선매수권 행사 여부를 면밀히 주시해야 하며, 입찰가를 결정하는 데 있어 이 점을 최우선으로 고려해야 합니다.

3.3. 공유자 우선매수신고

본 물건은 '공유자우선매수신고'가 접수되어 있습니다.

공유자가 우선매수권을 행사하면, 이 또한 최고가 매수신고인의 낙찰이 무산됩니다.

다만, 전세사기 피해자의 우선매수권이 더 큰 변수이므로, 두 가지 변수 모두 고려해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크 요약

권리적 리스크가 매우 높은 물건입니다.

- 리스크 A: 대항력있는 임차인 보증금 인수 가능성.

- 리스크 B: 전세사기 피해자의 우선매수권 행사로 인한 낙찰 무산 가능성 (가장 높음).

- 리스크 C: 공유자 우선매수권 행사로 인한 낙찰 무산 가능성.

4.2. 종합 의견

본 오피스텔은 KTX역세권 인근의 우수한 입지적 장점과 뛰어난 생활 편의성을 갖추고 있어 실거주 및 임대수익 측면에서 매력적입니다.

그러나 **대항력있는 임차인 문제와 전세사기 피해자의 우선매수권**이라는 치명적인 권리적 변수를 안고 있어, 일반적인 경매 물건보다 훨씬 높은 수준의 권리분석과 전략적 접근이 필요합니다.

특히 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 가능성이 매우 높으므로, 일반 입찰자의 낙찰 가능성은 현저히 낮다고 판단됩니다.

4.3. 투자 포인트

- **입찰 자격:** 입찰 희망자는 입찰 전에 임차인의 대항력 유무, 보증금 액수, 그리고 전세사기 피해자의 우선매수권 행사 가능성을 법원 자료 및 기타 경로를 통해 철저히 확인해야 합니다.

- **낙찰 전략:** 투자 관점에서 볼 때, 권리관계가 명확해지거나 우선매수권이 행사되지 않을 경우에만 입찰에 참여하는 보수적인 전략이 바람직합니다.

- **장기적 가치:** 만약 권리 문제가 해결되고 낙찰받는다면, 역세권 오피스텔로서의 입지적 가치는 충분하며, 안정적인 임대수익이나 향후 시세차익을 기대할 수 있습니다.

- ****단, 현재 상태에서는 '전세사기 피해자 우선매수권'으로 인해 일반 매수자의 입찰은 회수율이 낮거나 낙찰이 불발될 가능성이 크므로, 고난도 특수물건으로 분류하여 접근해야 합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매7계