나이스옥션 법원경매 광주 2024타경86261 [2] 전라남도 나주시 평산동 164-4 전 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경86261 [2] 전라남도 나주시 평산동 164-4 전 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매7계 2024타경86261 | 소재지: 전라남도 나주시 평산동 164-4 | 감정가: 2,268,000원 | 최저가: 813,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보 및 물건 현황

사건번호는 광주지방법원 2024타경86261 (2)이며, 소재지는 전라남도 나주시 평산동 164-4입니다. 토지면적은 54.00제곱미터(약 16.34평)이며, 용도는 '전'입니다. 감정가는 2,268,000원으로 소액 물건에 해당합니다. 본 매각은 토지 매각만을 대상으로 하는 부동산강제경매입니다.

1.2. 감정평가서 요약

본건(기호2)은 소평수의 묵전 및 묘지 등으로 이용 중이며, 맹지(도로에 접하지 않음)입니다. 인접지와 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해 별도 측량이 필요합니다. 또한, 지상에 분묘 1기가 소재하며, 감정평가액은 분묘기지권 성립 시를 가정한 금액을 채택하였습니다. (참고: 감정평가서상 기호1에는 타인 소유의 제시외 건물(주택, 소유자: 문후덕, 59.5제곱미터) 및 부합물/종물 등이 소재하고 있으나, 매각 대상 면적 및 현황을 고려할 때 본건(54.00제곱미터)은 기호2로 추정됩니다.)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 전라남도 나주시 관정동 소재 승학마을 남동측 인근에 위치합니다. 부근은 자연부락, 농경지 등으로 형성된 순수농촌지대를 이루고 있습니다. 인근까지 차량 접근은 가능하나, 본건 토지(기호2) 자체는 맹지이므로 직접적인 차량 접근성은 없습니다. 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 토지 이용 및 제한

토지이용계획상 생산관리지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 생산관리지역은 농업적 이용을 위해 개발을 유보할 필요가 있는 지역으로, 건축 및 개발 행위에 제약이 따릅니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 관계 및 매각 구분

소유자와 채무자가 장OO으로 동일하며, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 부동산강제경매로 진행되며, 소유자(채무자)의 자력 회복 가능성 여부에 따라 경매 절차의 변동성이 있을 수 있습니다. 매각 대상은 토지 전부입니다.

3.2. 특이 사항 및 명도 책임

가장 큰 특이사항은 지상에 분묘 1기가 소재하며, 이로 인해 분묘기지권 성립 가능성이 있다는 점입니다. 분묘기지권이 성립되면 낙찰자가 분묘를 철거하거나 이전하도록 강제할 수 없으며, 토지 이용에 큰 제약을 받습니다. 또한, 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 보증금은 반환되지 않습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건 소재지는 순수 농촌 지대로 상업 시설이 발달된 상권은 형성되어 있지 않습니다. 따라서 상업적 가치는 매우 낮으며, 인근 농경지와 연계된 농업용 목적 외의 상권 분석은 의미가 없습니다.

4.2. 생활 정보

농촌 마을 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 도심에 비해 현저히 낮을 것으로 예상됩니다. 교통 여건은 일반적이나, 토지 자체가 맹지이므로 접근성은 좋지 않습니다. 주변에 혐오시설 등에 관한 정보는 감정평가서상 언급된 바가 없습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 분묘기지권 리스크 (최대 리스크)

지상에 소재한 분묘 1기로 인해 분묘기지권 성립 가능성이 매우 높습니다. 분묘기지권이 성립할 경우, 낙찰 후 토지 사용에 큰 제약이 따르며, 분묘 이전 및 철거를 위해서는 별도의 협상과 비용이 필요합니다. 낙찰자는 이 점을 감안하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

5.2. 농지취득자격증명 (농취증) 리스크

매각 대상 토지의 지목이 '전'이므로 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 농업경영계획서 작성이 필요하며, 자격 미비로 농취증을 제출하지 못할 경우 입찰 보증금 전액을 몰수당하게 됩니다.

5.3. 맹지 및 경계 불분명 리스크

본건 토지는 맹지로서 독자적인 건축 행위가 불가능하며, 이용에 제약이 많습니다. 또한, 인접지와 경계가 불분명하여 추후 경계 분쟁을 예방하고 정확한 이용 현황을 파악하기 위해 잔금 납부 후 별도의 측량이 필수적으로 요구됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 54.00제곱미터(약 16.34평)의 소규모 농지(묵전/묘지)이며, 분묘기지권과 맹지라는 결정적인 이용 제약 요소를 안고 있습니다. 순수 투자 목적으로서의 가치는 매우 낮으며, 분묘 문제 해결 능력과 농취증 발급이 가능한, 인근 토지 소유자 또는 농업 전문가에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 본건은 소액 물건으로 낮은 투자금으로 경매 참여가 가능합니다. 감정가 자체도 분묘기지권 성립을 전제로 책정되었으므로, 추가적인 가격 하락 여지는 적을 수 있습니다.

장기 투자 전략: 인근 토지(특히 기호1)를 매입하여 맹지를 해소하고 경계를 명확히 할 수 있는 경우, 장기적인 토지 가치 상승을 도모할 수 있습니다. (인근 토지 매입 가능성 확인 필요)

투자자 유의사항: 분묘기지권 해결 비용 및 측량 비용 등 예상치 못한 부대 비용을 반드시 염두에 두고 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 소유권 취득의 '기술적' 난이도(농취증, 경계)와 '권리적' 난이도(분묘)가 모두 높은 특수 물건입니다.

법원 정보

광주지방법원 경매7계