나이스옥션 법원경매 광주 2024타경86667 [1] 전라남도 나주시 세지면 죽동리 231-6 전 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경86667 [1] 전라남도 나주시 세지면 죽동리 231-6 전 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매7계 2024타경86667 | 소재지: 전라남도 나주시 세지면 죽동리 231-6 | 감정가: 8,441,000원 | 최저가: 3,026,000원 | 용도: 전

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경86667 (1)

소재지: 전라남도 나주시 세지면 죽동리 231-6

용도: 전 (농지)

토지면적: 367.00㎡ (약 111.01평)

감정가: 8,441,000원

매각대상: 토지매각 (건물 없음)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 입지 조건 분석

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 나주시 세지면 죽동리 소재 "대머리마을" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 죽림(대나무 숲), 묘지 등이 혼재하는 전형적인 농촌 환경입니다. 최고의 입지로 평가하기는 어렵습니다.

교통상황: 본건 북서측 근거리 마을 도로에서 보행을 통하여 출입해야 하므로 접근성이 불편하며, 지적도상 도로에 접하나 현황은 맹지(길이 없는 토지)입니다. 북서측 죽림지대 내 인도를 통해서만 출입이 가능합니다.

형태 및 이용상태: 부정형 토지이며, 현황은 죽림(대나무 숲) 및 묘지(분묘 1기 소재)로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 생산관리지역 및 가축사육제한구역입니다. 생산관리지역은 농업 생산성을 유지하기 위하여 필요한 지역이나, 제한적인 개발행위(주택 신축, 창고 등)가 가능할 수 있습니다.

1.3. 권리 분석 (특이사항)

경매구분: 부동산강제경매입니다. 소유자 이OOOO, 채무자 이OOO, 채권자 농OOOOOOOOOOOOOO로, 채권자의 강제집행에 의해 진행되는 사건입니다.

매각대상: 토지매각이며 건물은 없습니다.

특이사항 및 주의사항:

1) 분묘기지권: 지상에 분묘 1기가 소재합니다. 해당 분묘가 '분묘기지권'을 주장할 수 있는 경우(오래된 분묘이거나 권리 관계가 인정되는 경우) 낙찰자가 분묘 이장을 요구할 수 없거나 이장 시 복잡한 법적 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

2) 농지취득자격증명(농취증): 본건은 지목이 '전'인 농지이므로 매각 시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 미반환되므로 각별한 주의가 필요합니다. 또한, 분묘가 소재하므로 관할 관청에서 농지 원상복구 계획서를 요구할 수 있으며, 이행 여부에 따라 추가적인 비용 및 행정 절차가 발생합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 본건 주변은 농경지, 죽림, 묘지 등으로 구성되어 상업 시설이 전무한 지역입니다. 상권 분석의 의미가 없으며, 영리 목적의 투자는 부적합합니다.

생활 정보: 인근 '대머리마을' 근거리에 위치하나, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량으로 이동해야 할 정도로 거리가 있을 것으로 예상됩니다. 교통이 불편하여 생활 편의성은 매우 낮습니다.

혐오 시설: 현황상 묘지가 토지 내에 소재하며, 주변 환경 또한 묘지 등이 섞여 있어, 묘지 인접 토지를 꺼리는 투자자에게는 명확한 혐오 요인으로 작용합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1) 맹지 리스크: 지적도상 도로 접하나 현황은 맹지이며, 출입이 북서측 죽림 내 인도를 통해서만 가능하다는 점은 토지 이용에 있어 매우 큰 제약 사항입니다. 향후 건축 행위(생산관리지역 내)를 위해서는 별도의 도로 확보가 필수적이며, 이는 많은 시간과 비용을 수반합니다.

2) 분묘기지권 리스크: 지상 분묘의 처리 문제입니다. 분묘기지권 성립 여부에 따라 토지 사용이 영구적으로 제한될 수 있으며, 이장 시에도 합의 및 법적 절차가 복잡하고 많은 비용이 발생할 수 있습니다.

3) 농지 취득 리스크: 농취증 미제출 시 보증금 몰수 및 분묘로 인한 농지원상복구계획서 제출 요구 가능성은 낙찰자의 행정적 부담을 가중시킵니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 감정가 8,441,000원으로 소액이지만, 지상에 분묘가 소재하고 현황상 맹지인 농지라는 명확한 권리적/이용적 하자가 있습니다. 생산관리지역 토지이기는 하나, 맹지 해소와 분묘 처리라는 난제를 해결하지 않고서는 실질적인 건축이나 개발은 불가능에 가깝습니다. 농지로서의 가치 또한 접근성 및 분묘 문제로 인해 낮게 평가될 수밖에 없습니다.

투자 포인트:

1) 저가 투자: 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 낙찰받아 장기적으로 보유하며 주변 환경 변화나 맹지 해소의 가능성을 노리는 소액 투자자에게 적합합니다.

2) 특수물건 처리 능력: 분묘기지권 관련 법적 지식과 협상 능력이 뛰어난 전문 투자자에게 유리합니다. 분묘 처리에 성공할 경우 토지 가치를 상승시킬 여지가 있습니다.

3) 인접 토지 매입: 인근 토지 소유자가 본건 토지를 매입하여 자신의 토지 가치를 높이거나 맹지 탈출구로 활용할 목적일 때 가장 확실한 투자 가치가 있습니다. 일반 투자자에게는 높은 리스크를 수반합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매7계