나이스옥션 법원경매 광주 2024타경86261 [1] 전라남도 나주시 관정동 334 전 경매
매각기일: 2025-12-30
물건 개요
나이스옥션 법원경매 광주 2024타경86261 [1] 전라남도 나주시 관정동 334 전 경매
- 사건번호: 2024타경86261
- 주소: 전라남도 나주시 관정동 334
- 감정가: 3,306,000원
- 최저가: 1,185,000원
- 유찰 횟수: 4회
- 용도: 전
광주지방법원 경매7계 2024타경86261 | 소재지: 전라남도 나주시 관정동 334 | 감정가: 3,306,000원 | 최저가: 1,185,000원 | 용도: 전
1. 물건 개요
1.1. 기본 정보
사건번호: 광주지방법원 2024타경86261 (1)
소재지: 전라남도 나주시 관정동 334
용도: 전 (농지)
감정가: 3,306,000원
경매구분: 부동산강제경매
매각대상: 토지 일부 지분 매각 (건물 매각 제외)
소유자/채무자: 장OO
채권자: 농협 (농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)
1.2. 면적 정보
토지면적: 641.00제곱미터 (약 193.90평)
토지 지분율: 5826.69 (지분 매각)
건물면적: 0.00제곱미터 (매각 대상 아님)
1.3. 특이사항 및 제한사항
특이사항: 분묘기지권, 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고 (1회로 제한), 지상 타인 소유 건물 매각 제외
주의사항:
- 지분매각이며, 특별매각조건으로 공유자우선매수권이 1회로 제한됩니다.
- 본건 지상에 소재하는 타인 소유의 건물 (주택, 59.5제곱미터, 소유자: 문후덕)은 매각에서 제외됩니다.
- 농지취득자격증명 (농취증) 제출이 필수입니다 (미제출 시 보증금 미반환). 주택으로 인한 전용허가나 원상복구 후 취득이 가능할 수 있습니다.
2. 입지조건 및 환경분석
2.1. 위치 및 주변 환경
본건은 전라남도 나주시 관정동 승학마을 내 (기호1)와 그 남동측 인근 (기호2)에 위치합니다. 주변은 자연부락, 농경지 등으로 이루어진 순수 농촌지대입니다.
기호1 토지는 부정형의 평탄한 형태이며, 현재 단독주택부지로 이용 중입니다. 인근 지대는 북서향의 완만한 경사를 이루고 있습니다.
기호2 토지는 소평수의 묵전 및 묘지 등으로 이용되고 있습니다.
2.2. 접근성 및 도로 상황
본건까지 차량 접근은 가능하며 일반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
기호1 토지는 북서측으로 약 3미터 폭의 도로에 접하고 있어 접근성이 비교적 양호합니다.
기호2 토지는 맹지입니다.
2.3. 토지 현황 및 이용계획
기호1 토지는 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 단독주택부지로 이용되고 있습니다. 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 해당합니다.
기호2 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역에 해당하며, 소평수의 묵전 및 묘지입니다. 소평수이며 인접지와 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 별도 측량이 필요합니다.
3. 권리 분석
3.1. 매각 대상 및 권리 관계
본건은 토지 전체가 아닌 '일부 지분' (5826.69 지분)만을 매각하는 '공유지분매각' 물건입니다. 따라서 나머지 지분에 대한 공유자가 존재하며, 이 공유자에게 공유자우선매수권이 1회 부여됩니다.
3.2. 특수 권리 및 제한 사항
분묘기지권: 기호2 토지 지상에 분묘 1기가 소재하고 있습니다. 분묘기지권이 성립하는 경우, 토지 매수인이 분묘를 임의로 철거하거나 사용을 제한할 수 없어 토지 이용에 제약이 발생합니다.
농지취득자격증명 (농취증): 본건은 지목이 '전'인 농지이므로 낙찰자는 농취증을 제출해야 합니다. 기호1이 현황 주택부지라 하더라도, 미제출 시 매수보증금이 몰수되므로 사전에 관할 지자체에 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
제시외 건물: 기호1 토지 지상에는 타인 소유 (문후덕)의 제시외 건물 (주택 및 부합물/종물)이 존재하며, 이는 매각 대상에서 제외됩니다. 낙찰자가 토지의 소유권을 취득하더라도 건물의 소유권은 여전히 타인에게 있으므로, 향후 건물 철거 또는 지료 청구 등 법적 조치가 필요합니다.
4. 상권분석 및 생활정보
본건은 순수 농촌지대인 승학마을 내에 위치하며, 도심 지역의 상권 분석은 적합하지 않습니다.
주변은 자연부락과 농경지가 주를 이루고 있어 상업시설은 전무한 상태이며, 생활 편의시설 접근성은 낮습니다.
주변 혐오시설은 검색되지 않았습니다.
5. 잠재적 리스크
- 지분 매각 리스크: 다른 공유자와의 협의 또는 지분 분할이 필요하며, 협의가 이루어지지 않을 경우 '공유물분할청구소송'을 통해 해결해야 하는 시간적, 비용적 리스크가 있습니다.
- 농취증 미제출 리스크: 농지 취득 요건을 충족하지 못하여 농취증을 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금을 몰수당하게 됩니다.
- 법정지상권 및 건물 소유권 분쟁 리스크: 기호1 토지 위에 타인 소유의 건물이 존재하므로, 매각 후 건물 소유자를 상대로 지료 청구 또는 건물 철거 소송 등 복잡한 법적 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.
- 분묘기지권 리스크: 기호2 토지의 분묘 처리가 쉽지 않아 토지 이용이 영구히 제한될 수 있습니다.
- 맹지 리스크: 기호2 토지는 맹지이므로 단독 개발이나 활용에 제약이 큽니다.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
6.1. 종합 의견
본건은 감정가가 매우 낮으나, '토지 일부 지분 매각'과 '농취증', '타인 소유 건물', '분묘기지권' 등 고도의 법적 리스크가 다수 존재하는 특수 물건입니다. 특히 기호1의 경우 현황 주택부지라 하더라도 타인 소유의 주택이 자리 잡고 있어 토지의 온전한 사용을 위해서는 명도 및 법정지상권 관련 분쟁을 해결해야 하는 난이도 높은 투자입니다. 소액의 감정가로 인해 낙찰가 대비 리스크 해결 비용이 더 커질 수 있습니다.
6.2. 투자 포인트
- 소액 투자 가능: 감정가가 매우 낮아 초기 투자금이 적습니다.
- 장기적인 개발 가능성: 기호1 토지는 계획관리지역 및 자연취락지구에 속하여 장기적으로 개발 행위가 가능합니다 (지분 및 건물 문제 해결 후).
- 공유자 우선 매수 경쟁 심화 가능성 배제: 공유자우선매수권이 1회로 제한되어 있어, 1회 유찰 이후에는 일반 입찰자의 경쟁 우위가 생길 수 있습니다.
**추천 투자자:** 특수 권리 분석 및 해결 능력 (소송, 협상 등)을 갖춘 전문 투자자 또는 장기간 소요되는 법적 문제 해결에 대한 여유 자금과 경험을 보유한 투자자에게 적합합니다. 단순 시세 차익 목적의 일반 투자자에게는 권장하지 않습니다.
법원 정보
광주지방법원 경매7계