나이스옥션 법원경매 광주 2024타경86605 [4] 광주광역시 북구 각화동 594 힐스테이트각화 115동 지1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 각화동 소재 <휴먼파크 서희스타힐스아파트> 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린상가 및 아파트단지 등이 소재하는 성숙된 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재함.

건물의 구조

기호(1)-(4)는 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상16층 건 중
제지1층 제101호 外 3개호로,
2018.08.17일 사용승인되었으며,
외벽 : 인조석 붙임, 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
바닥 : 타일 마감 등,
창호 : 강화유리, 새시창호 마감등 임.

이용상태

기호(1),(3),(4) : 근린상가(공실)로 이용중임.
기호(2) : 사무실로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링클러, 시스템냉난방설비(제201호) 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 사다리형 토지로서, 기준시점 현재 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 2차선, 북동측으로 왕복 6차선 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공실상태임 (2024.12.2. 감정평가서에 의함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경86605 (4)

소재지: 광주광역시 북구 각화동 594 힐스테이트각화 115동 지1층102호

용도: 근린상가

감정가: 912,000,000원

토지면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 130.94㎡ (약 39.61평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 공실 상태임 (2024.12.2. 감정평가서 기준)

건축물 정보

- 사용승인일: 2018.08.17

- 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

- 층수: 지하2층, 지상16층 (본건은 지하1층)

- 건물 용도: 근린생활시설, 업무시설(오피스텔)

- 총 주차대수: 1009대 (세대당 1.36대)

- 아파트/오피스텔 총 세대수: 740세대 (아파트), 154세대 (오피스텔)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 각화동에 소재하며, <휴먼파크 서희스타힐스아파트> 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린상가 및 아파트단지가 혼재된 성숙된 주택지대입니다. 힐스테이트각화 단지 내 상가로, 아파트 740가구와 오피스텔 154실의 고정 배후수요를 갖추고 있습니다.

* 교통상황

단지까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남서측으로는 왕복 2차선, 북동측으로는 왕복 6차선 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

근저당권 (광주문화신용협동조합, 2020-05-21 접수, 채권액 1,920,000,000원).

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 임차인은 없으며, 본건은 공실 상태입니다.

* 등기부 요약

- 소유권이전 1번신탁등기말소 (2020-05-21)

- 근저당권 (2020-05-21) - 말소기준권리

- 압류 (2023-05-22)

- 가압류 (2023-10-17)

- 가압류 (2024-08-14)

- 임의경매개시결정 (2024-11-20)

- 압류 (2024-12-05)

- 가압류 (2025-02-07)

* 총 채권액

등기부 채권 총액: 6,500,543,420원.

* 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 상권

본건이 위치한 힐스테이트각화 단지 내 상가는 아파트 740가구와 오피스텔 154실의 고정 수요를 확보하고 있습니다. 또한, 단지 인근에 대규모 유통시설(농산물도매시장)이 위치해 있으며, 향후 도시첨단물류단지 조성 예정 등 발전 가능성이 있습니다. 인근 지역은 아파트 단지와 근린상가가 밀집되어 있어 주거 및 상업 기능이 함께 발달된 지역입니다.

* 상가 현황

본건은 근린상가로 이용 중이며, 감정평가서상 공실 상태로 분류되었습니다. 단지 내 상가에는 편의점, 세탁소, 공인중개사 등이 입점해 있는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 교통

주변에 노선버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 단지 앞으로는 왕복 6차선 도로가 있어 차량을 이용한 시내외 접근성이 양호합니다.

* 편의시설

단지 내에는 편의점, 세탁소, 공인중개사 등의 기본적인 상업시설이 있습니다. 인근 홈플러스 동광주점 등 대형마트 이용도 가능합니다.

* 교육

단지 인근에 각화초등학교, 각화중학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 혐오시설

인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 과거에는 광주교도소와 같은 시설이 있었으나 이전하였고, 화물터미널과 농산물도매시장 등이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험

본건은 감정평가 기준일(2024.12.2) 기준 공실 상태로, 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 약 65억원에 달하여, 채권자의 경매 취하 또는 변경 가능성이 존재합니다.

* 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 매각 진행 상황에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 관리비 부담

2018년 사용 승인된 신축급 건물이나, 공실이 장기화될 경우 관리비 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 광주광역시 북구 각화동 힐스테이트각화 115동 지1층102호는 비교적 신축(2018년 사용승인)인 근린상가로서, 대규모 아파트 및 오피스텔 단지의 고정 수요를 배후에 두고 있습니다. 교통이 편리하고 주변 인프라가 잘 갖춰진 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 등기부상 채권 총액이 높아 경매 취하 가능성을 염두에 두어야 합니다. 공동담보 물건이라는 점도 유의해야 할 부분입니다. 향후 임대 수요 확보 및 안정적인 운영 방안 마련이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 상가: 2018년 사용승인으로 비교적 최근 건물입니다.

* 풍부한 배후수요: 힐스테이트각화 단지 내 740가구 아파트와 154실 오피스텔의 고정 수요를 확보하고 있습니다.

* 우수한 입지: 아파트 단지와 함께 조성된 주거 밀집 지역에 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 상권 발전 가능성: 단지 인근의 유통시설 및 향후 예정된 개발 계획으로 상권 활성화 기대감이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 912,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없으므로, 낙찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다. 다만, 현재 공실 상태임을 감안하고, 주변 시세, 향후 임대수익률, 유사 물건 거래 사례, 경쟁 물건 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사와 현장 방문을 통한 심층 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.