나이스옥션 법원경매 광주 2024타경86605 [1] 광주광역시 북구 각화동 594 힐스테이트각화 115동 지1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 각화동 소재 <휴먼파크 서희스타힐스아파트> 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린상가 및 아파트단지 등이 소재하는 성숙된 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재함.

건물의 구조

기호(1)-(4)는 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상16층 건 중
제지1층 제101호 外 3개호로,
2018.08.17일 사용승인되었으며,
외벽 : 인조석 붙임, 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
바닥 : 타일 마감 등,
창호 : 강화유리, 새시창호 마감등 임.

이용상태

기호(1),(3),(4) : 근린상가(공실)로 이용중임.
기호(2) : 사무실로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링클러, 시스템냉난방설비(제201호) 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 사다리형 토지로서, 기준시점 현재 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 2차선, 북동측으로 왕복 6차선 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공실상태임 (2024.12.2. 감정평가서에 의함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경86605 (1)

* 물건소재지: 광주광역시 북구 각화동 594 힐스테이트각화 115동 지1층101호

* 토지면적: 70.53㎡ (약 21.33평)

* 건물면적: 154.00㎡ (약 46.59평)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 986,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 광OOOOOOOOO

1.2. 특이사항

* 물건종류: 집합건물 (근린상가)

* 건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2018년 08월 17일

* 주위환경: 본건은 광주광역시 북구 각화동 소재 <휴먼파크 서희스타힐스아파트> 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린상가 및 아파트단지 등이 소재하는 성숙된 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 남서측으로 왕복 2차선, 북동측으로 왕복 6차선 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 힐스테이트각화 아파트 단지 내 상가로, 아파트 및 인근 근린생활시설과 함께 형성된 지역에 위치합니다.

* 주위는 주거지역과 상업시설이 혼합되어 있으며, 성숙된 상권을 형성하고 있습니다.

2.2. 접근성

* 주요 간선도로와의 접근성이 양호하여 차량을 이용한 접근이 편리합니다.

* 단지 주변으로 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 있어 대중교통 이용객의 접근도 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 을1, 광주문화신용협동조합의 근저당권 (접수일자: 2020-05-21)

* 등기부채권총액: 약 65억 5천만원 (6,500,543,420원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (예: 지상권 없음)

* 참고: 등기부상 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소될 예정인 권리들입니다.

3.2. 임차인 현황

* 총 보증금: 0원 (인수 보증금 합계)

* 참고: 현재 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (2024.12.2. 감정평가서 기준)

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

* 본건이 위치한 힐스테이트각화 단지 내 상가는 주로 아파트 입주민을 대상으로 하는 근린생활시설 업종이 입점해 있습니다.

* 주변 아파트 단지와 더불어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 업종이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재력

* 신축 아파트 단지의 배후 수요를 바탕으로 점진적인 상권 활성화가 기대됩니다.

* 성숙된 주택지대 내 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 및 인근에 다양한 편의시설 (마트, 병원, 은행 등)이 위치하여 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

* 주변에 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 소재하여 학군 형성에도 무리가 없습니다.

* (구체적인 학교명은 별도 확인 필요)

5.3. 주변 환경 분석 (혐오시설 등)

* 현재 제공된 정보 및 통상적인 검색으로는 특별한 혐오시설이나 생활에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

* 광주교도소, 화물터미널, 농산물도매시장 등이 인근에 위치했으나, 교도소는 이전되었고 도매시장도 이전을 추진 중인 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 등기부채권총액이 감정가 대비 높은 편이나, 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

6.2. 물건 상태 리스크

* 현재 공실 상태(2024.12.2. 감정평가서 기준)이므로, 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 공실 위험이 존재합니다.

* 다만, 단지 내 상가로서 아파트 입주민을 기반으로 한 안정적인 수요 확보 가능성이 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

* 현재까지 파악된 정보 상으로는 주변 환경과 관련하여 특별히 부각되는 리스크는 없습니다.

* 다만, 지역의 특성상 잠재적인 혐오시설 등의 존재 여부는 현장 방문 시 반드시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 각화동에 위치한 힐스테이트각화 아파트 단지 내 근린상가로, 신축 아파트 단지의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다. 현재 공실 상태이나, 단지 내 상가로서 기본적인 수요가 뒷받침될 것으로 보입니다. 등기부상 권리관계는 복잡하나, 모두 소멸될 예정이므로 권리상의 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 감정가는 9억 8천 6백만원으로 책정되었습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 신축 아파트 단지 내 상가라는 점.

* 향후 지역 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력.

* 현재 공실 상태로, 시세 대비 합리적인 가격으로 인수하여 임대 수익 창출 기회를 모색할 수 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

* 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

* 통상적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가가 형성되는 경향이 있으나, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본건의 실제 임대 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 따라서, 본건의 적정 입찰가 범위는 8억 7천만원 ~ 9억 8천만원 내외로 예상할 수 있으나, 이는 참고용이며, 철저한 현장 조사 및 시세 분석 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.