나이스옥션 법원경매 광주 2024타경87585 [1] 광주광역시 남구 대지동 608-1 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경87585 [1] 광주광역시 남구 대지동 608-1 대지 경매

• 사건번호: 2024타경87585
• 주소: 광주광역시 남구 대지동 608-1
• 감정가: 534,290,000원
• 최저가: 191,490,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 대지

광주지방법원 경매7계 2024타경87585 | 소재지: 광주광역시 남구 대지동 608-1 | 감정가: 534,290,000원 | 최저가: 191,490,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

광주지방법원 2024타경87585 (1) 사건의 부동산임의경매 물건입니다.

본건은 광주광역시 남구 대지동 608-1 외 3필지(기호 1~4) 일괄매각 토지이며, 총 토지면적은 777.00㎡ (약 235.05평)입니다. 감정가는 534,290,000원이며, 매각대상은 건물 없이 토지만입니다. 채무자 및 소유자는 송OO, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 개요 및 특징

본건은 도시지역 내 제1종일반주거지역에 속하는 대지로서, 주변 경지정리된 농지 및 자연마을과 인접한 근교농촌지대에 위치합니다.

가장 큰 특징은 토지 일괄매각 건임에도 불구하고 목록 2. 토지 지상에 소재하는 건물이 매각에서 제외된다는 점입니다. 이는 추후 매수인이 해당 건물 소유자를 상대로 법정지상권 및 지료 문제 등을 해결해야 하는 잠재적 리스크를 안고 있음을 의미합니다.

한편, 목록 1, 3, 4 토지 지상의 수목과 대나무 등은 토지와 함께 매각대상에 포함되어 토지의 현황을 그대로 인수합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 광주광역시 남구 대지동 "대지2리마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 동측 인근에는 광주에너지밸리 일반산업단지가 입지하여 근교 농촌지역이지만 산업단지와 인접한 잠재적 배후 주거지의 성격을 지닙니다.

도시지역 내 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당하여 개발밀도가 낮은 단독주택이나 저층 주거시설 건축이 가능한 용도입니다. 공익시설 설치 등으로 토지의 일부가 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되거나 접합하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권분석

주위가 경지정리된 답과 자연마을이 주를 이루는 근교농촌지대이므로, 본건 자체의 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, 동측에 광주에너지밸리 일반산업단지가 위치하고 있어 향후 산업단지 종사자 등을 대상으로 하는 배후 주거지 수요를 기대할 수 있습니다. 상권 활성화를 위한 자체적인 인프라는 미비한 상태입니다.

2.3. 생활정보

소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 현재는 "주거나지"로 이용되고 있으며, 인근에 자연마을이 있어 기본적인 마을 인프라(마을회관 등)를 공유할 수 있습니다.

감정평가서에 명시된 혐오시설은 없으나, 인접한 광주에너지밸리 일반산업단지 관련 소음 및 환경 영향에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

3. 권리 분석 및 리스크 진단

3.1. 권리분석

본건은 채권자 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO가 신청한 부동산임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일하므로 명도 과정에서 소유자에 대한 점유 해제는 비교적 단순할 수 있습니다.

다만, 토지매각에 따라 제시목록 외의 물건 상태가 중요한 권리사항이 됩니다. 특히 목록 2. 토지 지상의 부속건물(조립식 판넬조 판넬지붕 단층)은 매각에서 제외되므로, 토지 소유권과 건물 소유권자가 달라지는 법정지상권 성립 여부를 면밀히 분석해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 목록 2. 토지 지상의 **건물 매각 제외**입니다. 매수인은 이 건물의 법정지상권 성립 여부를 확인해야 하며, 만약 법정지상권이 성립되지 않는다면 건물 철거 및 토지 인도 청구 소송을 진행해야 합니다. 법정지상권이 성립하더라도 해당 건물 소유주에게 지료(토지 사용료)를 청구해야 하므로, 명도 및 토지 사용에 있어 소송 및 분쟁이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

또한, 기호 1), 3), 4) 토지 지상의 수목, 유실수, 대나무 등 제시 외 물건은 매각에 포함되나, 이는 개발 시 별도의 제거 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 투자 제언

4.1. 종합 의견

본건은 제1종일반주거지역에 위치한 토지로서 개발 잠재력은 우수합니다. 특히 광주에너지밸리 일반산업단지와 인접해 있어 향후 주거지 개발 수요를 기대할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 목록 2. 토지 지상 건물의 매각 제외로 인해 야기되는 법정지상권 및 지료 청구 등의 권리관계 분쟁 리스크가 매우 크므로, 이에 대한 명확한 법률적 분석과 해결 전략을 수립한 후 입찰에 참여해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

1. 우수한 용도지역: 도시지역 내 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 건축 행위에 제약이 적고 개발 잠재력이 높습니다.

2. 산업단지 배후 수요: 동측 광주에너지밸리 일반산업단지 입지로 인한 장기적인 주거 수요 증가를 기대할 수 있습니다.

3. 면적 대비 감정가: 총 면적 777.00㎡ (약 235.05평)의 넓은 대지이므로, 저층 타운하우스 또는 단독주택 부지로 활용 가치가 높습니다.

4. 핵심 리스크 관리: 매각 제외 건물로 인한 명도/지료/철거 리스크를 명확히 인지하고, 해당 리스크를 감안한 보수적인 입찰가 산정 및 사후 처리 비용을 반드시 포함해야 합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매7계