나이스옥션 법원경매 울산 2023타경115463 [1] 경상남도 양산시 덕계동 37-2 근린시설 경매

경상남도 양산시 매곡외산로 127-2 (근린시설) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2023타경115463(울산지방법원 경매3계). 감정가 808,235,000원, 최저가 277,225,000원. 매각기일은 2026-11-12입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2023 타경 115463 [1]
소재지	경상남도 양산시 덕계동 37-2
도로명주소	경상남도 양산시 매곡외산로 127-2
용도	근린시설
매각기일	2026.11.12
관할법원	울산지방법원 경매3계 (052-216-8263(구내:8263))
이용제한	가축사육제한구역, 준공업지역

면적

토지면적	1,032㎡ (312.18평)
건물면적	396㎡ (119.79평)

금액

감정가	808,235,000원
최저가	277,225,000원 (감정가 대비 35%)
입찰보증금	27,722,500원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2024.10.15	807,555,000원	변경
신건	2025.07.15	807,555,000원	변경
신건	2025.10.28	808,235,000원	유찰
2차	2025.12.02	565,765,000원	유찰
3차	2026.01.09	396,036,000원	변경
3차	2026.10.07	396,036,000원	유찰
4차	2026.11.12	277,225,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2023.12.27

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황: 본건은 경상남도 양산시 덕계동에 소재하는 웅상농공단지 동측 인근에 위치하고 주위는 공장 및 농경지, 임야, 마을 등이 혼재합니다.
토지의 상황: 일련번호(1)
* 부정형의 완만한 경사지대에 자체 평탄하게 조성한 공업용부동산입니다.
* 북서측으로 세로에 접합니다.
* 토지이용계획확인서상
준공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
건물의 구조 및 현상: 가. 세멘블럭조 스레트지붕 단층으로
나. 세멘블럭조 스레트지붕 단층으로
내,외벽: 몰탈위 페인팅 등,
바닥: 콘크리트 마감 등,
창호: 샤시유리창 등.
이용상황: 공장 등

* 공부와의 차이: 일련번호(가,나) 건물은 귀 제시목록상 구조가 "스레트지붕"이나 현황은 "스레트 위 판넬지붕"입니다.
* 제시외건물: 본건 건물에 제시외건물 4동이 소재하나, 구조·규모 및 이용상황, 철거의 용이성 등으로 보아 큰 영향은 없을 것으로 사료됩니다. (후면 ‘지적 및 건물개황도’ 참조)
기계/기구의 현상: 현상 및 관리상태는 보통시됩니다.
공작물의 현상: 해당사항 없습니다.
기타참고사항: 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	3건	48%	1,421,494,000원
최근 6개월	10건	57%	1,326,512,804원
최근 12개월	23건	61%	1,400,476,654원

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함[감정평가서 중 건물개황도에 나타나는 ㄱ~ㄹ] 및 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구목록 각 포함
2. 목록 2. 건물은 건축물대장 및 부동산등기부상 구조가 '스레트지붕'이나 현황은 '스레트 위 판넬지붕'임
3. 기계 기구의 현상 및 관리상태는 보통이나 작동여부는 확인필요
4. 출입문에 형,완산업이라 기재중이며, 영업은 하지 않는 상태로 확인됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경115463 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박동운

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경상남도 양산시 덕계동 37-2

용도: 근린생활시설

토지면적: 1032.00㎡ (약 312.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 396.00㎡ (약 119.79평)

건물 제시외면적: 372.90㎡

건물 구조: 세멘블럭조 슬레이트지붕 단층 (공부상), 현황은 '스레트 위 판넬지붕'임.

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 808,235,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 경매 정보

특이사항: 중복사건

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물(ㄱ~ㄹ) 및 기계기구 포함.

* 건물 공부상 구조(슬레이트지붕)와 현황(슬레이트 위 판넬지붕) 상이함.

* 기계기구는 현상 및 관리상태는 보통이나 작동 여부 확인 필요.

* 출입문에 '형,완산업' 기재되어 있으나 영업은 하지 않는 상태로 확인됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 덕계동에 위치하며, 웅상농공단지 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 공장, 농경지, 임야, 마을 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통

덕계동은 양산시 북동부에 위치하며, 부산광역시와 울산광역시를 잇는 교통의 요충지 역할을 합니다. 국도 7호선 접근성이 용이하며, 버스 노선도 잘 갖추어져 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 편의시설

덕계동에는 덕계종합상설시장, 메가마트 덕계점, 아람병원, 덕계성심병원 등이 위치하여 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 양산수목원, 웅상센트럴파크 등 여가 및 녹지 공간 조성 사업이 진행 중입니다.

2.4. 혐오시설 유무

과거 돼지 축사 등 악취 민원이 발생했던 지역이 있으나, 해당 부지가 체육시설(파크골프장)로 조성되는 등 개선 노력이 진행되고 있습니다. 또한, 산업폐기물 소각시설이 주민 소통 공간으로 탈바꿈하거나, 신도시 인근 야적장 및 고물 집하장에 대한 민원이 제기된 사례가 있습니다. 본건 소재지 인근에서 직접적으로 혐오시설이 운영 중이라는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 상 최선순위 권리는 2004년 7월 8일 조봉식 외 1인 소유권 이전이며, 이후 다수의 근저당 및 강제경매, 임의경매가 설정되었습니다.

3.2. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2015년 11월 26일자 부산은행의 근저당권(을2, 채권액 540,000,000원)입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 본 매각으로 인해 등기부 상의 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 총 인수 보증금 합계는 0원이며, 영업은 하지 않는 상태로 확인되었습니다. 따라서 대항력 있는 임차인에 대한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 덕계동은 웅상농공단지 인근으로 공장 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 양산시는 웅상지역에 대한 대규모 투자를 통해 도시 균형 발전 및 정주 여건 개선을 추진하고 있으며, 지역 경쟁력 강화를 목표로 하고 있습니다.

4.2. 업종 적합성

건물 용도가 근린생활시설이므로, 다양한 소매점, 서비스업, 근린생활 편의시설 등의 업종이 입점하기에 적합할 것으로 판단됩니다. 주변의 산업단지 배후 수요를 고려한 업종 선택이 중요합니다.

5. 생활정보

* 주변에는 초등학교(덕계초등학교 등)가 있어 자녀 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 상업시설(메가마트, 덕계종합상설시장 등)과 의료시설(아람병원, 덕계성심병원 등)이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 파크골프장 등 체육시설이 조성되고 있어 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체 리스크

* 건축물대장 및 등기부상의 지붕 구조와 현황(스레트 위 판넬지붕)이 상이하여 추후 하자 보수 또는 이행강제금 발생 가능성이 있습니다.

* 감정평가서상 제시외 건물 4동이 소재하며, 이들 건물의 포함 여부 및 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

* 기계 기구는 현상 및 관리 상태는 보통이나, 실제 작동 여부는 반드시 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 권리 관계 리스크

* 사건번호에 '(1)' 표기가 되어 있어 중복 사건으로 인한 복잡한 권리 관계 또는 추가적인 경매 절차가 있을 수 있습니다.

* 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 낙찰가 산정 시 고려해야 할 요소입니다.

6.3. 기타 리스크

* 준공업지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 해당 지역은 산업단지 인근이므로, 공장 운영으로 인한 소음, 분진, 악취 등 환경 관련 민원이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 강점

* 웅상농공단지 인근에 위치하여 산업 배후 수요가 있는 지역입니다.

* 교통 요충지로서 부산, 울산 접근성이 좋습니다.

* 지속적인 도시 개발 및 기반 시설 확충이 이루어지고 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있습니다.

7.2. 기회

* 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 건물 구조 불일치 및 제시외 건물 등 명확한 하자 사항이 있어 유찰 가능성을 고려한 신중한 접근이 유효할 수 있습니다.

* 지역 개발 계획과 연계하여 상업 시설 또는 소규모 공장 등 다양한 용도로 활용 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 덕계동에 위치한 근린생활시설로서, 웅상농공단지와 인접하여 산업 배후 수요가 있는 지역에 자리 잡고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 지역 발전을 위한 지속적인 투자가 이루어지고 있다는 점에서 긍정적인 측면이 있습니다. 그러나 공부와 현황의 건물 구조 차이, 제시외 건물 존재, 기계 기구의 작동 여부 미확인 등 명확한 하자 사항이 존재하며, 중복 사건으로 인한 권리 관계 확인이 필수적입니다. 이러한 리스크 요인들을 철저히 분석하고 현장 조사를 통해 구체적인 현황을 파악한 후, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 808,235,000원이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

현재까지 파악된 권리 관계상 추가 인수할 채무는 없습니다.

제시된 하자 사항 및 기타 리스크를 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 5억 6천 5백만 원 ~ 6억 4천 6백만 원 선에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

다만, 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 임장 활동, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.1. 물건 기본정보