나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6207 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 295-3 삼남알프스요양원 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2024.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 소재 "가천저수지" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주로 상가, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 지세는 평지이며, 노유자시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지의 북측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 사진용지와 같이 제시외 관정(ㄱ) 1식이 소재함.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며, 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서
외벽: 치장석 붙임 등 마감
내벽: 벽지, 목조장식 등 마감
창호: 샤시 창호임

이용상태

본건 건물의 건축물대장상 용도는 노유자시설(공실상태)임.

설비내역

본건 건물은 위생 및 급배수시설, 냉난방시설, 승강기시설, 소화설비, LPG가스공급시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 7. 그밖의 사항" 참조 요망.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 관정 포함[감정평가서 중 지적및건물개황도에 나타나는 (ㄱ)]
2. 2024. 8. 30.자 주식회사 위블리스로부터 본건 건물에 대하여 공사대금 금 248,000,000원의 유치권 신고서가 제출되었고, 신청채권자가 제기한 울산지방법원 2025가단7720 유치권 부존재 확인의 소에 의하여 위 금원에 대하여 유치권이 존재한다는 확정판결 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경6207 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 295-3 (삼남알프스요양원)

건물명: 삼남알프스요양원

용도: 노유자시설

감정가: 4,332,372,000원

토지면적: 1630.00㎡ (약 493.08평)

건물면적: 1275.36㎡ (약 385.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농소농업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 소재 가천저수지 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주로 상가, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음. 자연 친화적인 환경에 속함.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통임. KTX 울산역과의 접근성도 언급되고 있어 광역 교통망 이용이 가능함.

* 토지 형태 및 이용 상태: 토지는 사다리형으로서 지세는 평지이며, 노유자시설 건물 부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 본 건 토지의 북측으로 소로 한면에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역(2024-06-27)으로 지정되어 있어 축종별 제한 거리를 확인해야 함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (농소농업협동조합, 2023-07-13 접수, 4,200,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 전세권 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 유치권: 주식회사 위블리스로부터 공사대금 248,000,000원에 대한 유치권 신고가 제출되었으며, 신청채권자가 제기한 유치권 부존재 확인 소송에서 위 금액에 대해 유치권이 존재한다는 확정 판결이 있었음. 이는 매수인이 인수해야 할 부담이 될 수 있는 중요한 권리임.

* 임차인 현황:

* 김재동: 보증금 330,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김중수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-09-04, 대항력 없음.

* 황숙연: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-12, 대항력 없음.

* 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됨. 따라서 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않음.

* 미말소 권리: 제시외 등기부 요약에 따르면, 갑2 (황숙연, 2021-03-24 접수) 및 갑3 (청려주식회사, 2022-08-24 접수) 권리가 말소되지 않고 남아 있음. 이 권리들이 토지 지분과 관련된 사항일 가능성이 높으며, 매각 후에도 소멸되지 않아 토지 이용에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 울산 울주군 삼남읍의 자연환경 속에 위치하며, 주변은 농경지와 임야가 혼재된 지역임.

* 노유자시설(요양원)로서 현재 공실 상태임. 고령화 사회 진입에 따라 요양 시설에 대한 수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

* KTX 울산역 인근으로 지역적 개발 가능성이 있으며, 주변에 상가 시설도 일부 분포하고 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 가천저수지 인근에 위치하며, 자연경관이 우수함. 울주군립야영장 등 자연 친화적인 시설들이 인근에 분포하고 있음. (울주군 삼남읍 일대)

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 수준임. KTX 울산역과의 연계성이 좋음.

* 기타: 건물은 비교적 신축(2023년 사용승인)된 4층 철근콘크리트 구조로, 내부에는 위생 및 급배수, 냉난방, 승강기, 소화설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 주식회사 위블리스의 공사대금 248,000,000원에 대한 유치권이 법원의 확정 판결로 존재가 인정되었음. 이는 매각 후 인수될 가능성이 매우 높은 권리이므로, 정확한 인수 여부 및 금액에 대한 철저한 법적 검토가 필수적임.

* 미말소 등기 권리: 제시외 등기부 요약에 나타난 갑2, 갑3 권리(황숙연, 청려주식회사)가 말소되지 않고 남아있음. 이 권리들이 토지 지분과 관련될 경우, 토지 이용 및 소유권 행사에 중대한 제약을 초래할 수 있으므로, 반드시 확인 및 해결 방안을 강구해야 함.

* 토지이용제한: 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있음.

* 이미지 영향: KTX 울산역 인근 지역에서 폐기물 운반 차량 차고지 등으로 인한 악취 및 이미지 저해 사례가 보도된 바 있음. 본 물건과 직접적인 관련은 없을 수 있으나, 지역 전체의 이미지에 영향을 줄 수 있는 요소를 인지해야 함.

* 공실 상태: 건물이 현재 공실 상태이므로, 즉시 수익을 창출하기 위해서는 임대차 계약 체결 또는 자체 운영 계획이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 가천리에 소재한 노유자시설(삼남알프스요양원) 건물 및 토지임. 비교적 신축(2023년 사용승인)된 건물이라는 장점이 있으나, 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어 신중한 접근이 요구됨. 가장 핵심적인 리스크는 주식회사 위블리스의 공사대금 유치권(2.48억원)으로, 법원 판결로 존재가 확정되어 매수인이 인수할 가능성이 높음. 또한, 제시외 등기부상 말소되지 않은 권리(황숙연, 청려주식회사)의 존재는 토지 이용에 심각한 영향을 줄 수 있는 잠재적 문제입니다. 이러한 복합적인 위험 요소를 충분히 검토하고, 관련 법률 전문가의 자문을 받아 신중하게 입찰에 참여해야 할 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축인 노유자시설 건물: 건물 자체의 노후도가 낮아 수리 또는 리모델링 비용 절감이 기대됨.

* 넓은 토지 면적: 1630.00㎡(약 493평)의 토지는 향후 건물 증축이나 부대시설 설치 등 다양한 활용 가능성을 제공함.

* 요양 시설 수요 증가: 고령화 사회 진입으로 인해 요양 시설에 대한 사회적 수요는 지속적으로 증가할 것으로 예상됨.

* 자연 친화적 입지: 가천저수지 인근의 쾌적한 자연 환경은 요양 시설 운영에 긍정적인 요소가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 4,332,372,000원

본 물건은 대항력 있는 임차인이 없어 인수해야 할 보증금은 없으나, 주식회사 위블리스의 유치권(2.48억원) 및 미말소 등기 권리(토지 지분 관련 추정)와 같은 중대한 권리 문제가 존재합니다. 특히 유치권은 매각 후 인수될 가능성이 높아 입찰가 산정에 큰 영향을 미칩니다. 또한, 미말소 등기 권리에 대한 추가적인 법적 검토 및 해결 비용을 고려해야 합니다.

이러한 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 할 것으로 판단됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사, 관련 법률 전문가의 권리 분석 심층 검토, 유사 물건의 최근 거래 사례 조사 등이 선행되어야 합니다.

주의: 본 물건은 유치권 및 미말소 등기 권리와 같이 매우 중요하고 복잡한 권리 관계가 존재하므로, 반드시 전문가와 충분히 상담하신 후 신중하게 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.