나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7903 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-182호 판매시설 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7903 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-182호 판매시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매3계 2024타경7903 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-182호 (라피에스타양산) | 감정가: 1,084,000,000원 | 최저가: 260,268,000원 | 용도: 판매시설

1. 울산지방법원 2024타경7903 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경7903 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-182호

용도: 판매시설

감정가: 108,400,000원

토지면적: 28.99㎡ (약 8.77평)

건물면적: 52.20㎡ (약 15.79평)

합계 면적: 81.19㎡ (약 24.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 중OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리에 위치한 "라피에스타양산" 상가 건물 내 1층 1-182호입니다.

"증산역"에서 북서측 인근에 자리하고 있어 역세권의 이점을 가집니다.

주변으로는 물금 신시가지 내에 다양한 상가, 공동 주택, 단독 주택 및 근린 생활 시설이 혼재하고 있어 유동 인구 및 잠재적 고객 확보에 유리한 환경입니다.

"라피에스타양산" 내 1층에 위치하며, 최근 LF스퀘어 양산점이 입점하여 복합 쇼핑 공간으로서의 시너지를 기대할 수 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 도시철도 증산역이 소재하여 교통 여건 또한 양호한 편입니다.

주변 가로망 상태 및 주차장 시설 또한 보통 수준으로 이용객들의 편의성을 높여줍니다.

용도 지역은 유통상업지역이며, 제1종지구단위계획구역에 속해 있어 향후 지역 발전 가능성이 기대됩니다. 대로, 중로, 소로 등 다양한 폭의 도로에 접해 있어 접근성이 뛰어납니다.

본건은 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

임의경매는 채무자가 담보로 제공한 부동산에 대해 채권자가 법원에 신청하여 진행되는 경매 절차입니다.

일반적으로 임의경매의 경우, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 경매 절차 진행 시 모두 말소되므로 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득할 수 있습니다.

다만, 구체적인 권리 관계 및 말소 여부는 반드시 현장 조사 및 관련 서류(등기부등본, 매각물건명세서 등)를 통해 재확인해야 합니다.

소유자는 최OO이며, 채무자도 최OO입니다. 채권자는 중OOOOOOOO입니다.

1.4. 상권분석

물건이 소재한 양산시 물금읍 증산리는 경남 지역 내에서도 높은 생활인구수를 자랑하며, 젊은 인구층의 유입이 활발한 지역입니다.

"라피에스타양산"은 이러한 배후 수요를 바탕으로 형성된 상권의 일부이며, 주변에 다양한 근린 생활 시설과 상업 시설이 집객력을 높이고 있습니다.

특히, 제1층 판매시설로 입점해 있어 소비자의 접근성이 높으며, 증산역 인근의 상업지구에 위치하여 유동 인구가 꾸준히 확보될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

2024년 6월 LF스퀘어 양산점이 라피에스타 양산에 개점하며 상권에 활기를 더하고 있습니다.

인근에 '양산 물금 동일스위트', '양산 물금 휴먼빌' 등 대규모 아파트 단지와 주택가가 밀집해 있어, 관련 시설 이용객 확보에 유리합니다.

과거 상가 과다 공급 및 높은 임대료, 공실률 등의 어려움이 있었으나, LF스퀘어 입점과 지역 개발에 따라 상권 회복 및 활성화 가능성이 있습니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 복합 판넬, 치장석, 치장타일, 강화유리 등의 현대적인 마감재로 시공되었습니다.

건물 내에는 일반적인 위생, 급배수, 상하수도, 화재 탐지, 승강기, 에스컬레이터 설비 등을 갖추고 있어 운영에 필요한 기본 인프라는 충분합니다.

현재 본건은 공실 상태로, 이는 새로운 임차인 또는 운영자가 직접 사업을 운영하거나 새로운 임차인을 유치할 기회가 될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 상가 시설로 직접적인 주거 생활 정보보다는 주변의 생활 편의 시설과의 연관성을 살펴볼 수 있습니다.

물금 신시가지 내에 위치하여 다양한 생활 편의 시설(마트, 병원, 은행, 음식점 등)이 잘 갖추어져 있습니다.

주변에 다수의 공동 주택 및 단독 주택이 밀집해 있어, 해당 지역 주민들을 대상으로 한 소비 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

증산역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 이를 통해 양산 시내 및 부산 등 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 특이사항이자 잠재적 리스크는 본 건(1-182호)이 경계벽 없이 인근 호실인 1-183호, 1-185호, 1-186호와 일체의 공간을 이루고 있다는 점입니다.

이는 개별 호실로서의 독립적인 사용 및 관리에 어려움이 있을 수 있으며, 향후 구분 소유권 행사나 내부 구조 변경 시 인접 호실과의 협의가 필요할 수 있습니다.

다만, 감정평가서상 건축물현황도에 그 위치 및 각 수치가 등재되어 있어 경계 복원 자체에는 큰 어려움이 없을 것으로 판단되며, 구분건물로서의 독립성은 인정될 수 있다고 평가되었습니다.

주변 지역(양산시 물금읍 증산리)에 심각한 혐오시설(폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 보고는 확인되지 않았습니다. 다만, 양산시에 자원회수시설(소각장)이 운영 중에 있습니다.

그럼에도 불구하고, 실제 경매 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 해당 공간의 실제 이용 상태와 인접 호실과의 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

과거 상가 공급 과잉 및 공실률 상승 등의 문제가 있었던 만큼, 임차인 유치 및 안정적인 수익 확보에 다소 시간이 소요될 수 있습니다.

가축사육제한구역에 속해 있어 특정 업종(예: 축산업 관련)의 입점은 제한될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 양산시 물금읍 증산역 인근의 라피에스타양산 상가 건물 내 1층에 위치한 판매시설입니다.

양호한 입지 조건과 교통 편의성, 배후 주거 단지의 풍부한 수요를 바탕으로 잠재력이 높은 물건으로 평가됩니다.

현재 공실 상태이며, 감정가는 1억 8백 4십만원입니다.

가장 큰 특징은 인접 호실과 일체로 사용되고 있다는 점이나, 이는 현장 방문을 통해 실제 이용 현황 및 협의 가능성을 충분히 확인한다면 극복 가능한 부분으로 보입니다.

부동산 임의경매로 진행되어 권리 관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 역세권 상권: 증산역 초역세권에 위치하여 대중교통 이용객 및 지역 주민의 접근성이 우수합니다.

2. 배후 수요: 신흥 주거 단지가 밀집한 지역으로, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 매출 확보가 가능합니다.

3. 1층 판매 시설: 가시성과 접근성이 뛰어난 1층 상가로, 다양한 업종으로의 활용도가 높습니다.

4. 상권 활성화 기대: LF스퀘어 입점으로 상권에 활기를 더하고 있으며, 지속적인 지역 개발로 인한 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 자체 운영 또는 임대 수익: 직접 사업 운영을 통해 높은 수익을 창출하거나, 안정적인 임차인을 유치하여 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

6. 합리적 감정가: 현재 공실 상태 및 복합적인 특이사항을 고려한 감정가가 책정되어 있어, 시세 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계