나이스옥션 법원경매 울산 2024타경10046 [1] 울산광역시 중구 학성동 203-12 강변경남팰리스 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경10046 [1] 울산광역시 중구 학성동 203-12 강변경남팰리스 10층1002호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경10046
• 주소: 울산광역시 중구 내황7길 21, 10층1002호 (학성동,강변경남팰리스)
• 용도: 아파트

울산지방법원 경매3계 2024타경10046 | 소재지: 울산광역시 중구 내황7길 21, 10층1002호 (학성동,강변경남팰리스) | 감정가: 322,000,000원 | 최저가: 77,312,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경10046 (1)

소재지: 울산광역시 중구 학성동 203-12 강변경남팰리스 10층1002호

용도: 아파트

감정가: 322,000,000원

토지면적: 32.32㎡ (약 9.78평)

토지 지분: 32.318㎡ (약 9.78평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 84.81㎡ (약 25.66평) - 분양면적 기준

건물 지분: 84.8149㎡ (약 25.66평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

주의사항: 본 물건은 재매각 건으로, 매수 신청 보증금은 최저 매각 가격의 30%입니다.

1.2. 물건 상세 정보

위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 중구 학성동 소재 "옥성초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕의 20층 건물 중 10층에 위치합니다. 외벽은 치장석 붙임 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창으로 되어 있습니다.

이용 상태: 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 다용도실, 발코니 등으로 구성된 아파트로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 시설, 도시가스 설비, 승강기 설비, 화재 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 지반이 평탄한 세장형에 가까운 형태로, 공동주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 남측으로 폭 약 10m의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축 사육 제한 구역, 장애물 제한 표면 구역, 상대 보호 구역(파랑새생태유치원)에 해당됩니다.

공부와의 차이: 없습니다.

기타 참고 사항:

임대 관계: 현재 임대 관계는 미상입니다.

기타 사항: 별도의 기타 사항은 없습니다.

1.3. 최고의 입지

본 아파트는 울산광역시 중구 학성동의 중심부에 위치하며, 옥성초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리 잡고 있습니다. 남측으로는 폭 약 10m의 도로와 접해 있어 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 또한 편리하여 도심 생활에 최적화된 입지를 자랑합니다.

1.4. 입지 조건

본 물건이 위치한 울산광역시 중구 학성동은 주거 기능과 상업 시설이 조화롭게 발달한 지역입니다. "옥성초등학교"가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수하며, 주변으로 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 도시지역 내 준주거지역에 속하며 소로에 접해 있어 주거 환경의 안정성을 확보하고 있습니다. 다만, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 상대보호구역 등 일부 도시계획 및 법규상 제한 사항이 존재하므로 투자 시 반드시 확인이 필요합니다.

1.5. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 김OO의 신청에 의해 진행됩니다. 임의경매는 담보권 실행에 의한 경매로, 일반적으로 권리 관계가 비교적 명확한 경우가 많습니다. 그러나 본 건은 "재매각"으로 진행되고 있어 주의가 필요합니다. 재매각은 통상적으로 최초 낙찰자가 잔금 납부 의무를 이행하지 못했을 경우 발생하며, 이는 자금 조달의 어려움, 예상치 못한 권리 문제 발견, 명도 문제, 추가 비용 발생 등의 원인이 있을 수 있습니다. 따라서 재매각 사유와 관련하여 추가적인 확인이 필요하며, 입찰 시에는 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 30%로 상향된 점을 유의해야 합니다. 등기부등본 상 말소기준권리 확인 및 인수되는 권리 사항은 면밀한 분석이 요구됩니다.

1.6. 상권 분석

본 물건이 소재한 학성동은 주거 지역을 중심으로 형성된 생활권입니다. 도보 거리 내에 옥성초등학교가 위치하며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 대규모 상업 시설이나 유흥 시설이 밀집한 지역은 아니지만, 아파트 단지 내 상가 및 주변 상업 시설을 통해 의식주 관련 기본적인 소비 활동은 충분히 가능할 것으로 보입니다. 다만, 구체적인 상권 활성화 지표나 집객력에 대한 심층 분석은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.7. 생활 정보

단지 주변에 옥성초등학교가 있어 자녀들의 도보 통학이 가능하며, 이는 학군 측면에서 긍정적인 요소입니다. 또한, 인근 버스정류장을 통해 울산 시내 각지로의 이동이 편리합니다. 주변에 다양한 편의시설 및 상가가 있어 생활에 필요한 물품 구매나 각종 서비스를 이용하는 데 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '재매각'이라는 점입니다. 이는 앞선 낙찰자가 잔금을 미납했거나 기타 문제로 인해 매각이 무산되었음을 의미하며, 매각 불발의 원인이었던 문제(자금 조달, 권리 관계, 명도 등)가 해소되지 않았다면 이번 입찰에서도 동일한 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, "임대 관계 미상"으로 명시되어 있어, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 토지이용계획상 장애물 제한표면구역, 상대보호구역 등이 포함되어 있어 건축이나 개발 관련 규제가 있을 수 있습니다. 주변 지역에 대한 "혐오시설" 관련 조사를 수행했으나, 현재 제공된 정보 및 검색 결과로는 학성동 203-12번지 인근에서 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 변동될 수 있으므로 최종 입찰 전 현장 재확인이 필수입니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 학성동의 우수한 입지 조건을 갖춘 아파트입니다. 옥성초등학교 인접, 편리한 교통, 잘 갖춰진 생활 기반 시설 등 주거 가치가 높습니다. 하지만 '재매각' 건이라는 점과 임대 관계 미상 등의 사유로 인해 권리 분석 및 명도 관련 세심한 주의가 요구됩니다. 재매각 사유를 명확히 파악하고, 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 접근한다면 좋은 기회가 될 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

1. 우수한 입지 : 울산 중구 학성동의 핵심 주거 지역에 위치하며, 초등학교 인접 등 교육 환경이 좋고 생활 편의 시설 접근성이 뛰어납니다.

2. 시세 대비 합리적인 가격 기대 : 재매각 건으로 인해 경쟁률이 낮아질 가능성이 있으며, 이를 통해 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

3. 안정적인 주거 수요 : 학성동 지역은 꾸준한 주거 수요를 보이는 지역으로, 향후 매매 또는 전세 시장에서 안정적인 가치를 유지할 것으로 예상됩니다.

4. 향후 발전 가능성 : 울산시 중구 지역의 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충 계획에 따라 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

재매각으로 인한 잠재적 위험 요소를 면밀히 검토하고, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 투자 가치를 충분히 평가한 후 신중하게 접근하시길 권장합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계