나이스옥션 법원경매 울산 2024타경115965 [1] 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 9층902호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경115965 [1] 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 9층902호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매3계 2024타경115965 | 소재지: 울산광역시 중구 화합로 379, 9층902호 (반구동,소담팰리스) | 감정가: 76,000,000원 | 최저가: 18,248,000원 | 용도: 아파트

1. 울산지방법원 2024타경115965 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경115965 (1)

소재지: 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 9층902호

용도: 도시형생활주택(원룸형)

감정가: 76,000,000원

토지면적: 4.68㎡ (약 1.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.83㎡ (약 6.91평, 전용면적)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (사망)

채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (사망)

채권자: 주OOOOOOO

감정평가 기준일: 2024년 10월 6일

1.2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 중구 반구동 학성초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 주거 및 상업 지역을 형성하고 있습니다. 인근에는 충의사, 울산MBC, 울산종합운동장, 장무공원 등이 소재하여 문화 및 여가 생활을 누리기에 용이한 환경을 갖추고 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 북동측으로는 폭 25미터, 북서측으로는 8미터 정도의 도로와 접하고 있으며, 남서측으로도 소폭의 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 소유자 겸 채무자가 사망한 상태로 경매가 진행되고 있어, 상속 등기와 관련된 법적 절차를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다. 등기부상 말소기준권리로는 근저당권이 확인되며, 일반적인 경매 절차에 따라 말소될 권리가 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 현황 조사서상 임차인이 존재하고 '대항력 있음'으로 표시되어 있으나, 보증금 및 관련 세부 정보가 미상으로 기재되어 있어 실제 인수해야 할 권리가 있는지 철저한 확인이 필요합니다. 정확한 권리 관계 및 낙찰 후 인수되는 권리 여부는 반드시 현황 조사서, 매각물건명세서 등을 상세히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

물건이 소재한 지역은 주거와 상업 시설이 혼재된 준주거지역으로 볼 수 있습니다. 학성초등학교를 비롯한 교육 시설과 공원, 운동 시설 등이 인접해 있어 정주 여건이 비교적 양호합니다. 또한, 근린생활시설들이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 소담팰리스 건물 자체는 도시형생활주택(원룸형)으로 구성되어 있어 1인 가구 또는 소형 가구를 대상으로 하는 상권 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 위생 및 급배수, 도시가스, 난방 설비, 승강기, 화재관리시설 등이 갖추어져 있어 기본적인 주거 생활이 가능합니다. 학성초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있으며, 울산종합운동장, 장무공원 등 체육 및 휴식 공간이 가까워 쾌적한 생활을 영위할 수 있습니다. 대중교통 이용이 편리하고, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 임대 관계가 불확실하다는 점입니다. 현황 조사서상 '대항력 있음'으로 표시된 임차인이 존재하나, 보증금, 월세 등 구체적인 계약 내용이 확인되지 않아 명도 시 강제 집행 등 추가적인 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 채무자 및 소유자가 사망한 상태이므로 상속 관계에 따른 법적 복잡성이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 건물 노후도 및 관리 상태에 대한 정보가 제한적이므로, 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다. 주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산 중구의 비교적 양호한 입지에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다. 학성초등학교 및 공원, 운동 시설 등 생활 편의 및 여가 시설이 인접해 있으며, 교통 여건도 양호합니다. 감정가는 7천6백만원으로, 소형 주거 공간에 대한 수요가 있다면 투자를 고려해볼 만합니다. 그러나 임차인 문제 및 사망한 채무자의 상속 관계 등 권리 및 명도 관련 리스크를 철저히 분석하고, 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

소형 평형의 도시형생활주택으로, 1인 가구 임대 수요가 꾸준한 지역에 위치하고 있습니다. 울산종합운동장, 장무공원 등 문화 및 체육 시설 접근성이 좋아 거주 만족도가 높을 수 있습니다. 경매 물건으로서 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 권리 관계 및 임차인 명도 관련 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사를 통해 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계