나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117459 [1] 울산광역시 울주군 두동면 삼정리 산12 임야 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117459 [1] 울산광역시 울주군 두동면 삼정리 산12 임야 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매3계 2024타경117459 | 소재지: 울산광역시 울주군 두동면 삼정리 산12 | 감정가: 79,874,400원 | 최저가: 19,178,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2024타경117459 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경117459 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두동면 삼정리 산12

용도: 임야

감정가: 79,874,400원

토지면적: 11,576.00㎡ (약 3,501평)

토지 지분율: 1157600 (11,576.00㎡ 전체 면적을 의미하는 것으로 해석됩니다. 일반적인 지분율 표기와는 다소 차이가 있습니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 두동면 삼정리 소재 "삼정교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 주로 임야, 농경지 및 대곡호 등으로 형성된 자연 녹지 지역입니다.

차량 접근이 현재로서는 불가능하며, 임야로서 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

지적도 상 맹지(도로와 접하지 않은 토지)에 해당하여 접근성에 제약이 있습니다.

주변에 별도로 확인된 혐오 시설은 없으나, 전원적인 자연 환경임을 감안해야 합니다.

1.3. 권리분석

소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

본 경매는 부동산 강제경매로 진행됩니다.

토지 전체 면적(11,576.00㎡)이 매각 대상이며, 지분 매각이 아닌 전체 매각입니다.

특이사항으로 분묘기지권이 등재되어 있습니다. 이는 토지 사용에 있어 분묘와 관련된 법적 권리가 존재할 수 있음을 의미합니다.

매각 물건에 대한 분묘의 존부 여부가 불분명하며, 만약 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이에 대한 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 울산광역시 울주군의 전원적인 지역에 위치한 임야로, 현재 상업 활동이 이루어지는 상권 지역과는 거리가 있습니다.

주변이 임야와 농경지로 구성되어 있어, 일반적인 상업 시설이나 주거 밀집 지역의 상권 분석은 적용하기 어렵습니다.

향후 토지 개발 계획이나 용도 변경에 따라 잠재적인 가치 변화는 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 울산광역시 울주군의 자연환경 속에 위치한 임야입니다.

현재 차량으로 직접 접근하기 어렵고 주변이 개발되지 않은 자연 지역이므로, 일상적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)과의 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

대곡호와 같은 자연 경관을 주변에 두고 있습니다.

인접 토지와의 지적 경계 확인이 불분명하여 정확한 현황 파악을 위해서는 정밀 측량이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 지적 경계 불분명: 인접 토지와의 정확한 지적 경계 확인이 불분명하여, 향후 분쟁이나 측량 비용 발생 가능성이 있습니다. 정밀 측량이 권장됩니다.

2. 분묘기지권: 토지 내에 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이는 토지 소유권 행사 및 개발에 제약을 줄 수 있으며, 해당 분묘의 존재 여부 및 법적 효력에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3. 맹지 및 접근성: 지적도상 맹지이며 차량 접근이 불가능하여, 토지 이용 및 개발 시 도로 확보 방안을 고려해야 합니다.

4. 개발 제한: 본 물건은 도시지역, 자연녹지지역, 보전산지, 임업용산지, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한을 받고 있습니다. 이는 향후 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군의 외곽 임야로, 자연 환경이 잘 보존된 지역에 위치합니다.

현재 상태로는 일반적인 거주나 상업 활동에 부적합하며, 접근성이 낮고 개발에 제약이 따르는 것이 특징입니다.

분묘기지권의 존재 가능성, 지적 경계 불분명, 맹지 등 잠재적 리스크가 분명하므로, 이를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

단, 장기적인 관점에서 전원생활, 산림 휴양, 또는 특정 개발 목적(예: 임업, 친환경 시설 등)을 고려한다면 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 자연 친화적 토지: 청정 자연 환경을 활용한 전원생활, 주말 농장, 힐링 공간 조성 등 특수 목적의 활용이 가능합니다.

2. 잠재적 개발 가치: 장기적인 지역 개발 계획이나 도시 확장 등을 고려할 때, 향후 토지 가치 상승의 가능성을 기대할 수 있습니다. (다만, 현재로서는 개발 계획이 명확하지 않습니다.)

3. 낮은 진입 장벽 (감정가 대비): 제시된 감정가(79,874,400원) 대비 면적(11,576.00㎡)을 고려할 때, 상대적으로 낮은 가격에 넓은 임야를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

4. 명확한 권리 관계 확인 필요: 투자 결정 전에 분묘기지권의 실제 존재 여부 및 법적 효력, 정확한 지적 경계 확인은 필수적으로 선행되어야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계