나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경38902 [1] 경상북도 성주군 금수면 광산리 956 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 성주군 금수강산면 광산리 소재 "금수강산면행정복지센터" 남서측
인근에 위치하며 부근 일대는 단독주택 및 농경지, 임야 등으로 형성된 기존 주택 및
농경지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량진입 가능한 바, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 본건은 동하향 완경사지이나, 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형
토지로서 주거나지상태입니다.
기호(2),(5),(6),(8) : 본건은 남하향 완경사지의 부정형 토지로서 주거나지 상태
입니다.
기호(3,4) : 본건은 북동하향 완경사지이나, 자체지반 평탄하게 조성된 2필 일단의
부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중입니다.
기호(7) : 본건은 동하향 완경사지이나, 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형
토지로서 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 본건 필지 동측 및 남측으로 도로와 접하나, 실제 동측 도로는
미개설상태이며, 남측으로 폭 약 2-3미터 내외의 포장도로가 개설되어 진
출입 가능합니다.
기호(2) : 지적도상 본건 필지 북서측 및 동측으로 도로와 접하나, 실제 북서측 도로
는 미개설상태이며, 동측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로가 개설되어 진
출입 가능합니다.
기호(3,4) : 지적도상 본건 필지 남동측으로 도로와 접하나, 실제 미개설상태이며,
본건 필지 북측으로 폭 약 3.5미터 내외의 관습상 포장도로가 개설되어
진출입 가능합니다.
기호(5) : 지적도상 본건 필지 동측으로 도로와 접하나, 실제 미개설상태로서 본건
기호(1)토지를 경유하여 진출입 가능합니다.
기호(6) : 지적도상 맹지이나, 본건 기호(7)토지를 경유하여 진출입 가능합니다.
기호(7) : 본건 필지 남측으로 폭 약 2-3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
기호(8) : 지적도상 본건 필지 서측으로 도로와 접하나, 실제 미개설상태로서 본건
기호(2)토지를 경유하여 진출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호 1) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
■ 기호 2) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
■ 기호 3) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
■ 기호 4) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
■ 기호 5) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
■ 기호 6) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
■ 기호 7) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
■ 기호 8) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 기호(7)토지상에 소재하는 제시외 건물 기호㉢[돌담 및 토담조(주택) 43.34㎡]
및 제시외 건물㉣[목조(주택) 12.3㎡]은 "건물등기사항전부증명서" 미등기 상태이나,
“일반건축물대장”상 등재된 합법적인 “박성규”소유 건물인 바, 경매 진행시 일괄
경매 여부를 재확인 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)시멘트벽돌조 슬래브지붕 및 일부 아스팔트슁글지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 적벽돌 마감 등
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등
바 닥 : 모노륨 및 타일 마감 등
창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.
(나)시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 적벽돌 마감 등
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등
바 닥 : 모노륨 및 타일 마감 등
창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

(가),(나)단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

(가),(나)위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건에 제시외 건물 기호㉠,㉡(벽돌조 합판지붕 단층(보일러실) 약5.6㎡, 약2.88㎡)
이 소재하나, 부합물 및 종물성격으로 구조·규모·이용상황 등으로 보아 본건의 사
용, 수익, 처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단되오니 경매 진행시 참조 하시기
바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
-.
2)기 타
본건 기호(가),(나)건물은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부구조는
건축물대장상 등록된 건축물현황도면 등에 의거 확인하였으며 마감재 및 설비 등은
동유형 건물의 표준적인 마감 및 설비 등을 상정하여 감정평가 하였으니 경매 진행
시 필히 참고바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각 제시외 건물 포함, 목록8. 지상 건물은 미등기건물로 매각제외(공부상 타인 소유로 토지사용 권리관계는 불분명), 임대차관계 미상의 전입자 있음. 임차인 김인숙이 작성한 무상임대차확인서(확정일자 2014.8.22.)를 경매신청채권자가 2025.12.8.자로 제출.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경상북도 성주군 금수면 광산리 956

1.2. 물건 종별

단독주택 (토지/건물 일괄매각)

1.3. 면적

* 토지: 4112.00㎡ (약 1244.18평)

* 건물: 367.69㎡ (약 111.22평) - (가), (나) 건물 기준. 제시외 건물 8.48㎡ 포함.

1.4. 감정가

645,426,520원

1.5. 사건 정보

* 사건번호: 대구서부지원 2024타경38902 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (농OOOOOOOOOOO)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 일괄매각 제시외 건물 포함. 목록8. 지상 건물은 미등기건물로 매각제외 (공부상 타인 소유, 토지사용 권리관계 불분명). 임대차관계 미상의 전입자 있음. 임차인 김인숙이 작성한 무상임대차확인서(확정일자 2014.8.22.) 제출됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 경상북도 성주군 금수강산면 광산리 소재 "금수강산면행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 부근 일대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 주택 및 농경지대로 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건 및 본건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

* 각 필지별로 지적도상 및 실제 도로 접합 상황이 다르며, 일부 필지는 인접 토지를 경유하여 진출입 가능합니다.

* 폭 약 2-3.5미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2014.08.22. 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을11, 건물 을6)

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (갑9, 갑10, 을11, 을6 등기 모두 말소 예정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김석태

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2017-09-15

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 김인숙

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2010-11-25

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 해당 임차인이 작성한 무상임대차확인서가 제출되었으므로, 실제 점유 관계 및 명도 시 추가 확인이 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 임대차관계 미상의 전입자가 있다고 명시되어 있어 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 농촌 지역에 위치한 단독주택지로, 상업 시설보다는 농경지 및 주거 시설 위주로 형성되어 있습니다.

* 주변에 금수강산면행정복지센터가 위치하여 기본적인 행정 서비스 이용이 가능합니다.

* 대규모 상권 형성보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의시설 위주로 구성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 금수강산면행정복지센터, 지역 마트, 농협 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 금수초등학교, 금수중학교 등 근거리에 위치합니다.

* 자연환경: 인근에 임야가 분포하고 있어 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등으로 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 도로 접근성: 일부 필지의 경우 도로 접합 상태가 원활하지 않아 차량 진출입에 일부 불편이 있을 수 있습니다.

* 미등기 건물: 목록8. 지상 건물은 미등기 건물로 매각 제외되며, 공부상 타인 소유로 토지 사용 권리관계가 불분명합니다. 이로 인한 잠재적 분쟁 가능성이 있습니다.

* 임차인: 임대차관계 미상의 전입자가 존재하며, 김인숙 임차인의 무상임대차확인서 내용 검토가 필요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 지역 특성: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 농업 관련 시설 외에는 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 성주군에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 가지고 있으며 감정가는 6억 4천만 원대입니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 보여 비교적 깨끗한 편입니다.

* 다만, 미등기 건물 존재 및 임대차 관계 불분명, 도로 편입 문제 등 명도 및 이용에 있어 일부 리스크가 존재합니다.

* 주변 환경은 농경지 및 주택지대가 혼재되어 있어 조용하지만, 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 토지 가치 상승 또는 재건축/증축 가능성이 있습니다.

* 비교적 명확한 권리관계로 안전한 경매 진행 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 전원생활 또는 농가 주택 마련을 위한 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 645,426,520원

* 현 시세 분석: 제공된 JSON 데이터에는 주변 시세 관련 정보가 없어 정확한 시세 분석이 어렵습니다.

* 주변 유사 물건 시세가 감정가 수준 또는 그 이하로 형성되어 있다고 가정하고, 권리관계가 명확하나 명도 및 이용 관련 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근합니다.

* 일반적인 경매 투자 시, 감정가의 70~90% 수준에서 시작하여 유찰 시 점진적으로 입찰가를 상향하는 전략을 고려할 수 있습니다.

* 본 물건의 경우, 토지 면적 대비 건물 면적이 비교적 작고, 지역적 특성 및 리스크 요인을 고려할 때, 초기 감정가의 70% ~ 85% 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 510,000,000원 ~ 550,000,000원 (약 감정가의 79% ~ 85%)

* 주의: 실제 입찰가 산정 시에는 반드시 주변 유사 물건의 실거래가, 임대료 수준, 지역 개발 계획 등을 종합적으로 조사하여 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.